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国务院急查楼市回暖 两部门慎言二次调控

来源:中国经营报 作者:李乐
2010年09月18日08:52

  受命于国务院,住房和城乡建设部(下称“建设部”)、中国银监会近日已对发轫于8月的楼市回暖进行调研。日前,《中国经营报》记者获悉,该项工作已经完成,相关汇报材料已上报国务院。

  记者了解到,这两份汇报材料中既反映了8月以来内地主要城市楼市成交量的迅速回暖,但也提出,在成交量回升的同时,房价并未出现伴随性的大幅跃升,楼市投机、投资资本得到了一定程度的抑制。也正因如此,两部门提出强化落实现有调控政策,严密监测市场动态。

  一如既往,建设部、财政部、银监会等部门都被要求做好政策研究与储备,但短期内,实施全面新政策的可能性较小。而针对楼市回暖,对涉房信贷进行相应的技术调整与控制,则是可能采用的手段,其中包括优惠利率执行口径、开发贷款发放额度等。

  两部门紧急调研

  9月10日前后,国务院办公厅向建设部、银监会、国土资源部等部门转发了一份专门针对8月以来楼市回暖的“舆情通报”。在这份通报中,汇总了各地新闻媒体对楼市8月成交量上涨、市场再现排队等房等现象的报道内容。

  鉴于此,国务院向建设部、银监会等部门提出,要求相关部门对上述舆情通报中反映的市场变化进行说明和汇报。按照这一要求,建设部和银监会相继展开针对北京、深圳、上海等城市的调研工作,目前,调研工作已经结束,由其汇总的材料,也已火速呈送国务院。

  记者了解到,在对8月以来房地产市场回暖的描述中,汇报材料既引用了国家发改委和国家统计局的数据,同时,也引用了各地房地产交易信息系统的实时统计数据。两者的区别在于前者采用“抽样再加权”的方式,就长期趋势而言较为准确和严谨;而后者则能比较准确反映出短时间内的市场变化情况。

  国家统计局的数据显示,8月全国30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%,为4月中央政府密集调控楼市以来罕见,而北京房地产交易信息管理系统的数据则显示,9月上旬,北京楼市商品住宅期房成交3180套。这一数据环比8月同期的1470套,上涨幅度达116%。

  身在深圳的中原地产二级市场统筹发展中心副总经理周曜告诉记者,近期,作为市场中介与研究机构负责人之一,他已经多次被要求向中央部委的调研人员介绍深圳楼市的相关情况,而这种询问,“密集而全面”。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰告诉记者,本轮楼市调控的效果肯定是有的,但当前楼市调控面临的局面仍然十分复杂,投机性需求能否长期受到抑制仍存较大疑虑,这也是目前国务院紧急调研8月以来楼市回暖的原因所在。

  未确定真正回暖

  尽管在公众舆论当中,发轫于2010年8月的楼市成交量回升,已经基本被断定为回暖,然而,在进行调研的两部门看来,一切并不能这样简单判断。

  “成交量的快速上涨有很多原因,不能盲目地凭借数据就判定,市场需求认为楼价的底部已到。”9月15日上午,建设部的一位官员向记者说,“8月通常是房地产企业可售房源入市开始增加的周期,可售房源总量的增加,也会导致成交量较此前有比较大的增长。”

  不过,对于这一判断是否会写入向国务院的相关汇报当中,这位建设部的官员未予答复。

  万科、合生创展等房地产企业的可售房源分布结构,也从侧面佐证了这位官员的说法,合生创展新任行政总裁薛虎告诉记者,这一比例分布,合生创展大概是四六开,而万科在供其高管进行决策参考咨询的内部市场研究材料中,也表示,万科60%的房源集中于下半年,尤其是8月以后。

  观察4月以来的市场的整体成交情况,便又可以看到另一幅图景。据北京中原地产统计,以宏观调控的4月14日为界,新政后的4个半月时间内,北京期房市场取得预售证的项目合计82个,供应住宅总套数为2.9万套。截至8月31日,签约套数仅为1.2万套,签约率不足40.6%。

  让两部门不能做出回暖定性的,还包括另一数据指标情况。即在8月成交量开始大幅度回升的情况下,主要城市的房价环比涨幅并没有出现快速的抬升,以北京为例,在8月二手房和新房成交量上涨新房6.2%和14.8%的情况下,北京8月房价环比涨幅为11.8%,与上月持平,而这样的房价涨幅,实际上还包括售价100000元/平方米的霞公府被批准预售的因素,如果,剔除这一超高价楼盘入市的拉升,北京房价的环比涨幅甚至还可能出现下降。

  “现在北京市建委对每套可售房源的定价一一核准,这也是控制价格的一种手段。”SOHO(中国)董事长潘石屹告诉记者,他认为,这也是在成交放量的情况下,房价没有出现大涨的原因之一。言外之意,一旦在下个月中政府放松这种价格管制行为,房价的涨幅能否保持持平,就是一个新的疑问。

  信贷工具可能是新政

   由于8月指标尚不能最终确定严厉调控之下的楼市已经回暖,故此,两部门对于日后是否实施新的调控政策,对于向国务院的汇报,都出言谨慎。目前,较为一致的口径是,强化落实现有调控政策,在市场出现变化时,通过信贷政策进行技术调整与控制。

  万科副总裁毛大庆曾向记者坦言,从开发商和市场的角度而言,目前的调控政策无论是力度还是节奏及针对性,都已经比较到位,剩下的就是落实与执行及坚持的问题,而万科乐见市场向理性的方向调整。

  然而,就此断言没有二次调控未免尚早。一位不愿具名的中房协领导向记者表示,“如果9月的数据出来,在成交量快速上涨的情况下,主要城市的房地产价格跟随较快上涨,我也不敢保证,肯定就没有新的调控措施出台。”

  前述建设部官员则向记者证实,建设部部长姜伟新对于房地产调控政策的要求,一直是紧密抓好落实,同时做好新政策的研究与储备。

  记者掌握的情况表明,如果9月、10月的房地产数据中,房价跟随成交量的上涨而上涨,首先被动用的将是信贷工具,按照“储备中”的调控政策,银监会将会对购房按揭贷款的利率优惠以及商业银行在二套及以上的房贷口径进行从严调整,例如降低现行优惠利率的比例,由商业银行从严审核二套房贷,并由商业银行视自身情况,较大幅度地提高二套房贷首付比率,而目前,二套房贷的首付比例,已经为50%。

  同时,房地产开发贷款也可能将被要求只能在存量中转化,而不能出现增量。目前,农业银行民生银行等商业银行,已经开始执行类似的政策。

(责任编辑:克伟)
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