来源：中国经营报
作者：李乐
一年一度的夏季达沃斯，尽管把主题定在了“可持续发展”，但是在私下，投行人士谈论最多的，仍然还是房地产。
不过，这一季，洋人的风景不再。在天津梅江国际会议中心论坛的间歇，中国地产商们急于结识的，已经由昔日的摩根士丹利、花旗、美林等投行变成了工银国
内资背景
跟已经趋于保守的欧美投行比较起来，内资投行在内地的房地产领域似乎野心勃勃。
按照工银国际和建银国际的规划，未来1~2年，其在国内房地产市场的投资额将逼近10亿美元，而他们在海外所募集的资金，将陆续进入中国境内的房地产合作企业。至于是PRO-IPO（上市前股权贷款）还是项目股权合作，将视情况而定。在目前市场情况下，项目股权合作更有可能。
记者了解到，“工银国际”目前已经发起成立一只规模为2.5亿～5亿美元的房地产基金，将用于投资国内的房地产市场及项目。当下，这只基金已经与中国海外（0688.HK)达成合作协议，按照惯例，中国海外的相关房地产项目，都有机会获得这只基金的投资。
“虽然当下房地产市场有调整的风险，但是如果逐个甄别项目，进行周密的研究，房地产项目还是有可以投资的空间的。”工银国际投资部项目经理孙海舟告诉记者，正因为目前中国房地产所进行的调控给企业资金链带来的影响，才使很多房地产项目愿意拿出股权与基金合作。而这在中国楼市的繁荣时期，几乎不可想象。当年，即便是摩根士丹利这样的国际投行，也曾经被当时顺驰的拥有者孙宏斌“拒之门外”。
工银国际并不是唯一一个案例。建设银行下属的建银国际业已展开了与工银国际类似的业务。记者掌握的情况表明，目前建银国际已经作为战略投资者之一，入股万达集团，等待其上市获批，在更早之前，建银国际已经作为ST科苑重组的战略投资者介入。目前，ST科苑已经更名为中宏地产。同时，建银国际已经与福建六建集团、福建中庚集团签署了上市战略合作协议。
背靠银行
一位有多年从业经验的投行界人士告诉《中国经营报》记者，随着国有银行自身对多元化金融服务的追求，其旗下注册成立于香港的全资投行，将更多地出现在内地资本市场。“似乎每家机构都在走‘以香港为平台，以内地为依托，以母行为后盾’的道路，而房地产都是其重点投资的领域。”
具体到投行业务的特点，由于背靠母行这棵大树，银行系投行在募集资金，寻找项目、投资工具及整合社会资源方面无疑具有一定的优势。“项目资源及项目渠道的丰富程度非常明显。因为银行网点覆盖能力优势强大，没有人比银行的信贷部门更了解谁缺钱了。”盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲表示。
“与建银国际合作的同时，我们也与建行福建分行合作。”福建中庚集团执行总裁黄海雄对本报记者表示，两者的紧密联系是他们做出这种选择的原因之一。
而其他银行系投行的业务模式也多与建银国际相类似。2009年，工银国际与广东的利海集团签约，充分给予集团项目融资、收购兼并、债务优化、结构性融资等业务支持。然而，由于从2009年下半年起，证监会对地产公司再融资的关闸，银行系投行的这类业务似乎也在遭遇转变。
“银行系投行可以依靠银行网点获得项目信息的优势显而易见，但是如何将‘项目信息’变成‘项目资源’，还需通过投行业务能力的高下进行鉴别。这中间，人才是关键。”曾与一些银行系投行有过深入接触的黄立冲表示。
虽然银行系投行的母行在国内拥有庞大的网络，对企业的了解远胜于外资机构，但是如何将这些好的项目甄别出来，还需要相对完善的系统来进行筛选。
房企选择
“这是一个双向选择的过程，不光我们要选房地产企业，房地产企业也要选我们。” 孙海舟告诉记者，他们比较关注的，除去已经有战略合作的中国海外之外，也关注更具成长型的企业，即那些尚未达到较大规模而发展前景较好的企业。
目前，包括北京国华置业、大连亿达、重庆协信等房地产企业的销售额都已经超过50亿元关口，而对于投资银行界对公司投资价值的判断标准来说，50亿元的销售额，是房地产企业的一个最好门槛。“既有未来的成长空间，又没有企业初期的不稳定，是比较好的投资对象。”现任美林地产中国区投资部负责人蓬刚告诉记者。
对于资本的关注，房地产企业亦有所意识。重庆协信控股董事长吴序在被记者追问是否有资本市场层面的安排时，他表示，目前重庆协信的主要精力是放在扩大企业规模，在除重庆之外的异地发展方面尽力，而后，将考虑在资本市场上的具体策略。
而京城地产名人房超驾驭的国华置业，在与金融街（000402.SZ）异地联合扩张后，其土地储备也已经超过500万平方米，具备上市和吸引战略投资者的条件。
“2009年，协信的销售额大概是60亿元人民币，在除重庆之外的成都、南京、苏州也有项目，今年我们的销售额有望到达100亿元。”吴序告诉记者。而蓬刚和他的投行同事们深知，100亿元以上销售规模的房地产企业，恐怕是针对投行谈判过程中溢价能力最强的对手。
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