楼市调控向纵深进行

　　《通知》要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　《通知》中数字的大量出现为相关部门进一步执行调控，设立了明确的标准。如“住宅用地容积率指标必须大于1”；对保障性住房建设“规划主管部门要在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证……”“各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。”

　　始于8月的楼市价量齐涨情形不仅没有消退迹象，销售业绩还有借中秋、十一双节假期达到小高潮的趋势，这让人们颇感楼市“回潮”猛于虎。亚豪机构统计数据显示，9月22日至24日，北京市商品住宅期房共成交618套、63847平方米，商品住宅现房共成交20套、3971平方米。环比上月同期，商品住宅的累计成交套数和面积分别增加40.84%、14.82%。

　　目前已有网友发起十一团看楼盘活动，响应者众多，如此看来十一假期虽未到，楼市热销几乎已成定局。如今却突现变数———26日，国土资源部、住房建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（以下简称《通知》），再次彰显我国政府对楼市坚定不移的调控决心和不遗余力的调控努力。

　　这份《通知》无论是从颁布的部门、还是内容上看，都与国土资源部在今年3月发布的关于《强调房地产用地监管将开展突击检查的通知》一脉相承，两份《通知》对比起来，更可以看出楼市调控正在向纵深进行。

　　调控有新意《通知》要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　此前3月《通知》的表述为“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。”

　　大户型、高档住宅，一直都是开发商所热衷投入的项目。记者以购房人的身份了解北京西四环某新开楼盘房源情况时，销售人员告诉记者，在当期所开楼盘中，60平方米左右的小户型只占总套数的15%左右，80~90平方米的两居室在30%，余下均是100平方米以上的大户型。开发商热衷的原因在于，这些大户型的附加价值更高、利润也更可观。

　　大户型、高档住宅也被房屋投资者认为是保值、升值的最佳选择，因此在历次楼市调控中，它们的抗击打能力也最强，所以国家有必要从“源头”上对它们进行更为严厉的限制。

　　国家在限大、限高端的同时，从加大保障性住房的供应，解决保障性住房建设用地紧缺环节入手，双管齐下，不仅可以改变目前房屋供应不合理的结构，更有助于解决高房价地区的楼市过热问题。

　　纵深调控更明确此次下发的楼市调控政策要求更为明确，也更具操作性。

　　《通知》中数字的大量出现为相关部门进一步执行调控，设立了明确的标准。如“住宅用地容积率指标必须大于1”；对保障性住房建设“规划主管部门要在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证……”“各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。”

　　27日，国土资源部利用司负责人就表示：“两部委联合下发的《通知》，在内容上更加注重政策可操作性，相关政策措施更加细化、实化，便于地方执行。”

　　除更具操作性外，针对情况更为具体。通知要求，“对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式要求等行为进行处罚，并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度，开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查，在商品住房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为。”

　　近期北京热销的几个楼盘，开发商以延期开盘、分期开盘、部分开盘等手段提高房价。如今年9月，北京某楼盘二期开盘，200余套房屋吸引了3000多名购房者，不仅造成一房难求局面，房价也随供求关系的紧张顺利成章出现上涨。而就在开盘后的两周时间，销售人员通知该楼盘三期也开始销售。记者看到，这一、二、三期楼盘不仅在同一规划区内，楼体样式、施工单位、开工时间也相同。

　　后“市”如何无论是位于郊区、交通不便的新房，还是位于城中、建筑年限有可能超出购房者年龄的二手房，均以令人吃惊的高价成交，同时购房者还乐观地认为，价格仍会在此基础上出现大幅上涨，这种情况被一些学者认为是非理性的。在英国经济学家亚当斯密的理解中，正是由于有了这些非理性经济人的存在，市场才变得极具风险，因此也应该引起我们的格外警惕。

　　在此时，多个部委下发《通知》，落实楼市调控政策，在一定程度上会对购房者的购房预期带来影响，不过我们也应该看到由于保障性住房的大量供应无法在短时间内实现，以及国家对开发商的违法、违规行为纠正具有长期性，因此对楼市影响有限。

　　不仅如此，楼市调控所面临的情况更为严峻。北京西四环附近的某一建成多月的新开楼盘，最近打出红色条幅，而上面更是简洁到只有楼盘名称和一个销售电话。这个神秘的楼盘到底多少钱呢？每平方米4万元。这一价格令人咋舌，人们的心理价位又一次被大幅提高。对外经贸大学的一位教授在讲到“北京的房价会不会达到每平方米30万元的时候，临时做了一个调查，结果超过60%的受调查者都相信未来的房价会超过这一惊人价格。

　　国家对楼市长达5个月的调控中，人们已经习惯于媒体对楼市的口诛笔伐以及国家决策层对目前楼市调控的表态，人们更希望于见到最后的落实效果。也正是如此，楼市调控向纵深进行就显得更为重要。