自9月29日晚,多部委抢在国庆节前突然出台调控新政已逾十天,加强版“五项措施”已经给长假期间的楼市带来巨大影响。8月以来,全国一致向好、量价齐升的房产市场势态终于出现变化。
数据显示,国庆长假期间全国各地楼市市场走势出现分化:京沪两地成交量急剧萎缩,而深穗市场却依然火爆,二、三线城市也表现不一。对突击出台的调控政策效果,业内争议不休,但不少专家表示,总体预期,此轮调控之后房产市场年内恐难有大幅反弹。
同时,最新出台的上海调控政策细则“沪12条”中虽然并未明确房产税开征时间和具体征收税率及办法,但其表述再一次引发市场对房产税的强烈关注。业内人士表示,房产税已经成为本轮调控最大的悬念。
政策 各地政策密集出台 “停贷”“限购”打击炒家 “虽然政策主体依旧是对4月份"国十条"的进一步落实,但在许多细节上的强调足以敲打市场,进一步压缩楼市的炒作空间。”有业内人士指出,如在“完善差别化的住房信贷政策”上,此次的调控政策进一步挤出了水分,明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而此前政策中“首次购买90平方米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%”的规定,也统一调整到三成以上,并明令各商业银行加强消费性贷款管理,禁止用于购买住房。
该人士表示,由于推行全国“一刀切”,不再像此前出台的政策那样只要求在房价过高城市有选择性地实行,各地在信贷政策方面几乎没有制定细则的必要,只需严格按照规定执行,更有利于打压非自住性购房。
同时,中央抢在传统楼市旺季的国庆长假前快速推进诸如“限购令”等规定,更是显现出此次调控决心之大。
就在9月30日同一天,深圳和厦门同步加入“限购”行列。厦门市规定,从2010年10月1日至12月31日,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。而深圳的政策更为严厉,第一次将调控矛头指向存量层面,该措施称“对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房”。
10月7日晚间,上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,提出了八条具体措施,也明确了“限购令”:“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”
在上海成为继北京、深圳、厦门之后,国内第四个推出“限购令”的城市后,有消息称,广州市国土房管局下周将开会研究是否出台限购政策,相关政策正在加紧制订。日前,广州市国土房管局有关负责人公开表示,正密切关注楼市有关动态,“如果发现房价反弹幅度较大等情况,不排除采取限购、一房一标价等措施,以保持市场平稳、健康发展。”
市场 京沪骤冷深穗火爆 市场陷入多空博弈 新政一出,“十一”长假期间,各地楼市反应不一。
京沪市场观望气氛明显,成交迅速降温。根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示:国庆前6天(10月1日至6日),全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套,环比国庆节前6天(9月25日至30日)的3939套,跌幅超过了80%,与9月同期相比也有近51%的跌幅；全市二手住宅网签总量为138套,环比国庆节前6天的5351套,跌幅达97%,与9月同期相比跌幅也有94%。
上海的情况也并不乐观,上海网上房地产数据显示,9月份最后4天成交量疯长,但9月29日系列调控政策出台后,“十一”长假前三天上海基本没有成交量,随后几日成交量则下降到几百套,6日共预售各类商品房401套。
相比京沪两地的大幅缩量,深穗市场却呈现出异常的火爆场景。来自2010中国深圳(秋季)房地产交易会的消息显示,在一系列调控政策和刚刚出炉的深圳“限购令”冲击下,深圳新房交易量不降反增,国庆前5天,全市新房成交量为2179套,比去年增长了3倍多,1、4两日,新房成交量跃上600套,创今年以来新房成交量纪录,相比春季房地产交易会上129套的惨淡成交纪录,实现了大幅回暖。
与此同时,广州楼市的表现也颇为抢眼。根据广州市国土房管局阳光家缘网站的网签数据显示10月1日至6日,广州全市网签1749套,相比去年黄金周704套总成交量,增加2.5倍,成交面积达到18.8971万平方米,成交均价为12199元/平方米,虽比9月一手住宅均价12268元/平方米出现小幅下跌,但仍维持高位。
“新政下,市场的博弈正在不断加深。”业内人士分析市场冷热不均的怪现象时表示,这是此前一致回暖的预期出现分化所致。
对北京楼市十一期间的表现,北京市住建委相关负责人承认,今年国庆期间,因各部委发布的调控政策影响,提高了购房贷款首付款比例和减少税收优惠等,成交量与2006年和2007年同期的常态水平相比有所降低。
伟业我爱我家市场研究院的报告则指出,尽管“五项措施”造成了国庆期间北京楼市成交量的大幅萎缩,但面对新房的低价集中入市,二手房房源的增加和议价空间的增大,部分购房者仍然会选择出手购房。
“这么多次调控后,房价并没有明显下跌,人们对调控政策的理解与以前不一样了。”面对广州楼市的逆市火爆,广东中原地产项目部总经理黄韬直言,回顾近年来的楼市调控,房价短期回调10%后往往随之而来的是更高的反弹,很多人已经对调控失去了信心。
与此同时,“限购令”、“贷款一刀切”等新政也引发了末班车效应。“有些家庭则担心政府下一步会出台限购措施,所以趁十一黄金周期间尽快买一套房,有的家庭属于首次置业,担心今后无法支付三成首付,因此赶在黄金周期间趁部分银行还处于政策空档期,从而尽快出手买房。这些因素都在一定程度上刺激了黄金周期间的成交量。”
预测 房价半年内很难大涨 专家称国家已同意上海试点房产税 “今年底,广州楼市将进入低谷。”黄韬预计,随着楼市调控政策进一步发挥作用,下半年广州住房成交量有可能急速下降。而尽管存在争议,但在分析后市走势时,大部分人都不敢小视此轮调控的效果。不少专家预测,今年楼市半年内恐难再有大涨。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在分析上海细则“沪12条”时也指出,从调控手段分析,限购属于行政命令,在投资投机者大量购房的现实条件下,暂停购房能起到立竿见影的效果。而且为合理的自住者留下了“活路”———可以新购一套。而个贷政策方面,“沪12条”除严格落实了中央政策外,还严格了公积金贷款,信贷政策的全面紧缩,将有力抑制投资投机性购房需求。“这都使上海房价半年内难上涨。”
杨红旭特别提到,虽然“沪12条”中,之前部分民众有所期待的房产税最终没有出来,但其中却有“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”的表述。他分析说,“这说明国家已经同意上海进行试点,只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说,房产税依然是楼市调控最重要的"备用武器",继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。”
长假期间,财政部和国家税务总局有关负责人对媒体表示,“对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的”。该人士解释说,中国现行房产税开征始于1986年。由于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况,《中国房产税暂行条例》规定,对个人所有的非营业用房产免税。如今既然时机成熟了,现在恢复征收再合理不过,总比推出“物业税”这一新税种要方便许多。
此言一出,又是一石激起千层浪。房产税开征似乎已经箭在弦上,但也有业内人士表示,“房产税并不是原子弹”。即便房产税开征,也要看其具体征收办法和税率,假如征收税率很低,反而可能会产生许多问题,“比如出租的第二套以上房产,房东完全可以转嫁到房租里,未必真能打击投资购房。”
名词解释
房产税
目前所探讨的房产税是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。早于1986年9月15日,国务院就已正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施,但对个人所有非营业性房产免征。
房产税并非新税种,其收税方式是依照产原值减去10%～30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%。其中,房产出租的以租金收入为计税依据,税率为12%。而用于居住时,房产税暂按4%的税率征收。记者牛思远见习记者钟啸 (来源：南方日报)
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来源：中国新闻网
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