新江湾城一住宅项目七成股权转给富力联合体

　　一则收购股权协议的公布，再度将业界目光投在了素有“价格高地”之称的上海新江湾城板块。富力地产（02777.HK）及合景泰富（01813.HK）联合发布的公告显示，两家联手以各占50%的股权，3.535亿美元（约合23.607亿元人民币）的代价，将上海新江湾城一住宅项目公司70%股权纳入囊中。也就是说，4年之前便已参与新江湾城C5地块开发的出让方美国汉斯，借此机遇实现了成功退出。

　　富力及合景泰富联合发布的公告显示，此次合作收购的项目位于上海杨浦区新江湾城的C5-2及C5-4地块，建筑面积约21.1609万平方米。公开资料显示，这个包括住宅、商业、写字楼及酒店的综合项目，第一期住宅部分的486个公寓单位，已经销售完毕。也就是说，富力联合体收购的，实为剩余的商办部分。

　　收购的HSNJD公司，在该项目中持有70%的股权，剩余30%股权持有者是上海城投置地（集团）有限公司。收购完成之后，富力及合景泰富按照各占50%的股权构成，分别出资1.7675亿美元（约合11.76亿元人民币）实行购买。

　　据悉，投资HSNJD的两家合作方，HCC和HIREF分别各占50%股权，实际上均隶属于国际房地产公司美国汉斯。公告信息透露，HCC为美国特拉华州的有限合伙企业，在中国以投资办公、商业、土地开发、工业及酒店项目为主；HIREF则为一家投资基金，收购及开发新兴市场办公、商业、住宅及工业项目，其投资重点为中国、俄罗斯及波兰市场。

　　美国汉斯的企业网站信息显示，这家以投资出名的公司已在中国拥有6个项目，分别位于北京和上海等地。而上海新江湾城项目70%的股权，则是汉斯在2006年10月以17.1亿元代价收购而得。

　　《第一财经日报》记者在上海官方网站“网上房地产”查询得知，新江湾城项目住宅部分于2009年8月20日开盘，目前400多套住宅早已销售一空，其“累计住宅合同均价”为25046元/平方米。如果按照84051平方米的总面积核算，这一项目销售出让金额约21亿元。不过，对于汉斯来说，项目收入回报并不仅限于此。

　　“汉斯这种公司的操作方式与国内开发商不同，更大意义上是以基金的形式实行操作。”一位业内人士告诉记者。他口中所谓的“基金”方式，实际上是指作为GP（普通合伙人，主要行为为直接投资企业股权）的团队，负责运作LP（有限合作伙人，主要行为为间接投资企业股权）投入的资金与项目的操作过程。

　　从2006年获取项目，2009年正式推出住宅项目，直至此次商办项目的套现退出时止，汉斯在新江湾城C5地块上的开发周期并不算短。“这种基金主要是以收取LP给予的佣金为主，因此在资金周转上并没有太大压力。”该业内人士解释。一般来说，房地产基金的回报时间大致在3~5年，汉斯通过此次出让股权的方式实现了完美“脱身”的计划。与4年前相比，仅在出让总价上做衡量，溢价率便有38%，这还不包括通过销售住宅获取的利润回报。