专家、开发商求解房价迷局 财新峰会热议楼市

　　在11月5日—6日举行的财新峰会上，房地产市场的发展或者说房价的走势究竟怎样依然是热议的话题。在对中国目前房地产市场深入分析的基础上，专家和企业家认为土地供给、财富分配、人口居住需要和资金炒作，都能影响房价未来的发展趋势。

　　房价过高究竟为何？

　　复地（集团）股份有限公司董事长范伟认为，影响房价的因素取决于五方面，主要是财富是否正常增长、财富分配机制是否合理、是否鼓励房地产作为投资品、财富量度有多大，以及区域发展战略如何等。

　　他表示，所有这些问题都取决于“游戏规则”的制定。“游戏规则”到底是往更加个人自由一点的，还是讲究社会集体更加和谐，都将导致不同的发展结果。

　　香港大学经济金融学院教授许成钢则从经济学的角度分析，房价是供给需求的平衡点，目前之所以大多数人认为房价过高，是因为住宅供给不足，而究其背后的根本原因则是中国的土地市场不是完全开放的，人为限制土地的供给量是导致房价过高的最重要原因。从人口密度的绝对数量比较，首尔远高于北京和上海，但是切身感受则是，北京和上海十分拥挤，这也是因为我们用于城市建设的土地只是整个城市面积的一部分。

　　他表示，只要土地的供给放开，那些非耕地的土地允许使用，北京的土地供给就会很充足，北京的地价也就不会这么高了。

　　 21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航用具体的数字说明北京的房源不富足是房价上涨的原因。根据21世纪不动产的粗略统计，考虑房源的缺失，北京市的房源大约是450万——500万套房子，与2000万常住人口的数量相比，房子肯定是不够的，反过来，在一些城郊的地方，比如燕郊，新兴的三线城市，房子开发卖出去了，但是黑灯率很高，住的人并不是很多，这种地方可能面临的风险会大一点。

　　房价的涨跌是个问题

　　在房地产调控的大环境下，房价后续走势是大家最为关注的问题。

　　许成钢教授对此持乐观态度。他认为，中国长远的经济基本面是处于长期发展状态，房地产行业又是经济行业里面非常大的一部分，因而，房地产市场还将继续发展。

　　卢航从房地产市场是“人堆起来的”还是“钱堆起来” 的角度分析，人多的城市房价不会下降，如果某地只是靠资金炒作起来的房价则需要小心。因为一旦经济发生波动，房价一定会出现下滑。他认为，不论是大城市还是中小城镇的发展模式，只要这个城市是人堆起来的，房价就不会出现大幅下滑，比如曼哈顿，即使金融危机造成佛罗里达等州的房价大幅缩水，但这个地方的房价依旧平稳。

　　范伟被主持人一再追问住宅定价是否会下降，他巧妙地避过话题，只说，微观企业能做的只是“痴迷于客户”，根据客户定房价。

　　独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠给出了不同的见解。

　　他认为，现在中国的房价已经见顶，但地产的调整是渐进的。他通过分析货币供应量和GDP增速，得出由于今年是第一年货币供应量低于GDP增长，房地产价格要大幅度上升的可能性非常小，而且房价下跌也不一定很快，原因是现在的利息很低，但通胀比较高，大家对房地产的预期还是很正面的。只有利息开始大幅度上升，楼市才会有比较明显的大幅度下降，这可能是两年以后的事。

　　 高和投资董事长苏鑫则希望政府能换个调控思路，解决当前高房价的问题。现在的政府主要是通过打压，首先不让开发商融资，不让贷款，预售监管，然后逼着开发商降价。另外，抑制投资，压制需求。

　　他认为，可以换一种思路，变成疏导的方式，使民间投资房地产的钱集合起来，变成供给生产房子。政府若能把本来消费的钱变成投资的钱，缓解以前出现的每次政策打压需求，经济受不了的时候就放开需求的情况。