11月5日，富力地产与合景泰富地产联合发布公告称，通过收购以3.535亿美元获得上海城投悦城置业有限公司70%权益，进而取得新江湾城土地，出让方则是美国地产巨头汉斯。
首先退出新江湾城的，为何不是铁狮门反而是汉斯？频繁出现地王易主，新江湾城的未来会怎样？
“地价、房价涨得太快，区域概念过度炒作，如果房价不涨，地王没有出路。市场波动超出许多开发商预期，新江湾城的现象，看似偶然，其实必然。”中房信分析师薛建雄坦言，从某种角度看，如果没有根本性的转变，还会有更多的“新江湾城现象”出现，上海的长风、虹桥、外滩金融带甚至今后世博区域，都将是高危区域。
土地接盘者同样危机重重。11月9日，瑞银即发表报告称，忧虑富力地产因收购令负债比率上升。
换手率高企，地王频出
“几乎从约2005年新江湾城进入推地节奏的同时，尤其是随后数年地王频出、地价节节飙升，二级市场上就充斥着不少待易主的新江湾城地块。”沪上房地产收购兼并领域的一位资深人士向本报记者透露，新江湾城土地无论是以前、现在还是今后，倒手频繁，几乎都是难以避免的。
这次不同的是，出让方是大名鼎鼎的美国汉斯，受让方则是国内本土企业。游戏双方的主体颠覆了此前的一贯模式。
此次收购涉及新江湾城4幅地块。2006年10月，汉斯以17.1亿元成功竞得新江湾城C5地块项目公司70%股份，此次转让超过23亿元，仅此一项即溢价6亿元。项目公司持有项目总建面积为21.16万平方米，包括住宅部分加州水郡、商办及酒店部分加州广场。其中加州水郡一期486个公寓单位中的484个单位已完成预售，尚未交付。
官方资料显示，2009年下半年，案名为汉斯国际公寓的该地块一期项目共484套房源入市销售，总建筑面积为84051.03平方米，迅速售罄，累计合同均价25046元/平方米。据此计算，已回笼资金超过21亿元。
“实际上，汉斯退出也是被迫的，关键原因在于汉斯母公司资金紧张和中国本土房地产融资收紧。”据一位不愿透露姓名密切接触过该项目的知情人士告诉本报，汉斯退出，放弃了很多。
汉斯公寓去年的销售均价，远远低于目前新江湾城内在售的仁恒项目(均价5万元左右)，甚至不如去年中建地产竞得新地王的楼面地价(超过3万元/平方米)。
该知情人士透露，汉斯美国母公司受金融危机冲击不小，且余波未平，至少在一年之前，汉斯就在二级市场上抛出了有意出售相关股权的橄榄枝。“期间有众多国内知名企业接触过该项目，其中包括近两年在上海频频出手的SOHO中国，只是最终因住宅比例过高不适合SOHO投资定位等原因作罢。”
2009年5月，汉斯开发部高级副总裁罗伯特·霍里斯特曾向本报表示，汉斯在美国的业务，多少受到经济危机影响，但与美国同行相比，汉斯依然较为强劲，正试图以增加对中国等美国以外市场的投资，平衡公司整体发展。
而本报记者从工商银行(4.68,-0.09,-1.89%)上海分行的一位高层处获悉，汉斯在上海项目的开发资金，实际上获得了本土资本的大力支持。汉斯在上海的三大项目(浦东小陆家嘴(19.44,-1.73,-8.17%)的21世纪大厦、新江湾城C5地块以及苏州河边一个项目)均获得了本土银行的贷款，其中仅21世纪大厦就获得工行约8亿-10亿元贷款。
中国房地产调控收紧信贷最终令汉斯的“本土战略”也遭到重创，出售资产随即浮出水面。
新江湾城地王易主最著名的一次，当数绿城转手地王撤离新江湾城。
2007年6月，绿城以总价12.6亿元豪夺新江湾城D1地块，楼面地价1.25万元/平方米创下新高，掀起新江湾城疯狂竞地的序幕。而就在2009年初，绿城就将该地王转让给了九龙仓旗下公司，虽然当时双方的交易以上海和杭州地王项目的股权互换示人，但初步测算，绿城转让地王较竞得价都已割肉约3000万元，这是业内公开的秘密。
绿城转手地王的主要原因，正是调控下企业资金捉襟见肘。绿城当时的一封集团内部邮件披露了其资金压力。当时多家评级机构均认为，庞大的土地出让金和即将到期的巨额可转换债券，都将使绿城面对巨大的资金压力。
随着新江湾城地王带动这个区域地价飙升，周边地块也在近几年纷纷露面寻求易手。“客观上，这些土地对高价的地王地块形成冲击，成为地王难以操作寻求易主的一个重要因素。”
新江湾城乱象
不过，在新江湾城的地王乱象中，除了汉斯、绿城等，不得不提美国铁狮门。2008年1月，铁狮门以67.517亿元拿下新江湾城F地块，成为至今为止新江湾城的总价地王。尽管铁狮门地王至今尚未出现易主，但其有意转让的消息早在2009年初，就已甚嚣尘上。
“铁狮门地块也是在二手市场响当当的新江湾城地王，不少知名企业曾接触过，但最终都未能成功。总价太高就是其中的一个不利因素。”上述业内资深人士告诉记者。
据本报了解，为了推进铁狮门地王的开发，上海市政府有关部门也不无焦虑。今年9月，上海市杨浦区政府高层班子会见铁狮门公司总裁兼联合首席执行官徐瑞柏等一行。杨浦区区委书记陈寅表示，铁狮门新江湾城项目是促进杨浦发展的重点功能性项目，希望双方在共同克服国际金融危机不利影响的基础上，进一步加大合作力度，推进项目开发按计划顺利推进，并确保功能落地。
但到目前为止，铁狮门地块依然处于空地状态，部分地块长期杂草丛生。铁狮门地王显然已不是能否顺利开发的问题，闲置的问题已然出现。
就在地王纠结的同时，新江湾城从2009年开始，又被赋予了一项新的使命——新一轮保障住房建设重要基地之一。
本报记者掌握的材料显示，2009年7月，新江湾城B3-01地块经济适用住房项目(2标)，经过上海城投公开招标，浙江德盛建设集团有限公司以17407.88 万元中标，工期450 天。
2010年5月7日，上海城投控股股份有限公司关于子公司取得新江湾城C4地块建设使用权的同时，新江湾城又一个新的角色浮出水面：根据出让文件，新江湾城C4地块要求竞得人在地块内负责建造建筑面积不少于2.7万平方米的全装修人才公寓，“用以引进杨浦知识创新区的高端人才”，24个月内建成并交付使用，连同地下设施无偿移交给区政府相关部门，产权归区政府相关部门。”
目前正在新江湾城运作项目的仁恒公司一位内部人士向记者坦言，新江湾城区域部分地块用于经济适用房项目和人才公寓等保障性住房项目的开发，在某种程度上，确实对企业手中高地价的地王形成了冲击。
“概念炒作、高房价、高地价、地王频现、地块易主伴以保障房项目突然进驻，新江湾城就像是近几年楼市的一个浓缩样本。而如今连续强力调控对楼市对行业的冲击，也在这个样本中开始显现。”沪上房地产资深人士柴一峰坦言，一系列乱象，折射的正是近几年中国房地产调控的一团迷雾。
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