湖北黄石统合保障房 收归政府统一调配

　　湖北黄石统合保障房

　　收归政府统一调配

　　到明年3月，黄石市各类保障性住房将全部转为公租房，收归政府统一调配

　　46岁的老徐，从煤厂下岗十年，依然和80岁的母亲住在当年煤矿分配的不足30平方米的破旧棚屋。每月12元的低租金，使他得以在黄石生活下去。

　　老徐家住黄石市西塞山区有名的十三排棚户区，这里的房子多为上世纪50年代工矿区起步时建设并分配的国有公房。不久后这里即将拆迁，老徐和邻居们将被政府安置在西郊新盖的楼房里居住。

　　不过，新房不再叫作“国有公房”。黄石市住房保障中心副主任滕联合告诉本刊记者，到明年3月，经过清理的国有公房和建好的各类保障性住房，将统一转为公租房；此外还包括低收入住房困难家庭承租的“廉租房”、以往低价购买的经济适用房等，均要按照《黄石市公共租赁住房管理暂行办法》的规定来管理。

　　这个2010年8月出台的法规规定，黄石要按照“市场租金、分类补贴、租补分离”的原则提高租金，再根据承租人收入情况分类给予补贴。这意味着，老徐的新房租金要比现在高许多，但市住房保障中心将根据他的收入情况发放相应补贴，五年后还可根据自身实力选择购买公租房产权。

　　黄石全市范围内像老徐这样的居民还有2万户。对此，黄石市计划将全市不同性质的保障房整合之后，全部纳入新建立的分配和运营体系，借此统一调配住房资源；同时通过“共有产权”、提租补贴、住房可租可售的设计盘活资金，以政府集中的保障房资产作为融资平台，用三年时间，全面解决80%以上城镇低收入家庭住房困难。在此基础上，进一步解决“新生代、夹心层和外来务工人员”的住房需求。

　　2009年，黄石市相继被国开行和住建部列为公租房试点城市。目前，黄石市公租房建设已完工4342套，对4000多套国有公房清理工作已经完成。为保证公租房的建设、管理、运营，黄石市专门注资2亿多元成立了众邦城市住房投资有限公司，众邦公司利用现有公房和土地抵押融资，从国开行贷款6亿元运作首个还建房“金广厦”项目。

　　黄石房地产管理局局长、众邦公司董事长刘昌猛告诉本刊记者，现有公租房政策，将房屋产权制度跟住房保障结合起来，同时将各种保障性住房打捆统一进行市场化运作，可解决政府补贴不起、居民买不起的问题。

　　2010年9月底，住建部住房保障司司长侯晰珉在检查黄石市试点进展时指出，黄石的公租房建设在全国绝大部分地区都有可复制性。

　　但也有不少观察者认为，刚启动的试点是否能够规避现有保障性住房政策资源紧缺导致的种种弊端，其能否持续，能否复制，尚待实践进一步检验。

　　整合房源

　　黄石市公租房政策出台，与当地正在紧锣密鼓推进的城市化和棚户区改造，密不可分。

　　虽然历史上素有“百里黄金地，江南聚宝盆”之称，但长期的工矿开采最终使这个典型的中部老工业基地戴上了“资源枯竭”的帽子。与此有关，在几年来的城市化大潮中，随着城市人口增加，低收入群体、“夹心层”的住房短缺有扩大之势。

　　问题最突出的是棚户区。黄石市80%的低收入家庭聚居于棚户区中，现有164片各类棚户区，占地面积约200万平方米，大多分布在今日的中心城区。以距离中心城区仅1公里的十三排棚户区为例，270.4亩土地上住着1852户居民，其中住房面积不足30平方米的住房困难户多达426户。

　　根据2004年颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，政府有义务对住房困难的最低收入家庭提供廉租房等住房保障。但对于黄石，建造保障房所必须的土地和资金无一不缺。

　　黄石市政协委员柯博夫曾对保障性住房问题进行专题调研。他告诉本刊记者，黄石市的经济适用房主要是企业集资建房，政府建设的廉租房房源非常紧张，覆盖面狭窄，棚户区改造任务十分迫切，但退出机制不健全。

　　盘活存量、扩大房源，成为黄石政府解决保障房短缺问题的突破口。由于房改不彻底，黄石市目前仍有近4000套公房，每年用于维修的成本十分高昂。但目前仍以低廉的租金运营，难以抵偿维修收入。

　　黄石市西塞山区房管所负责人告诉本刊记者，当地有1000多套国有公房，每月每平方米租金仅0.6元-0.7元。作为自收自支的事业单位，收上来的租金不够养人。

　　为此，黄石市利用“新建、改建、配建、收购、转化、吸纳”等方式，最终将现有各种政策性住房全部统一纳入公益性公租房范畴，称为“一个篮子归并”。涉及的房源包括廉租房、国有公房、国有企业公房、经济适用房（含企事业单位的集资房）、限价房，以及在“棚户区改造、城中村改造、危旧房改造、园区建设拆迁”项目中的共有产权房，职工宿舍、公务员公寓、外来务工人员周转房等统称为公益型公租房。由政府与社会力量共同出资建设的混合型公租房、由社会力量投资建设或购买的公租房也纳入全市公租房供应计划。

　　这些不同性质的公益型公租房的运营权，统一收归黄石市房地产管理局全资投资的法人独资有限责任公司——众邦公司。该公司注册资金1.1亿元人民币，其中有货币资金4000万元人民币，产权归属政府的1000多套廉租房和近4000套国有公房，评估价值后实物出资7000万元。

　　整合后的公租房，由市住房保障中心统一调配。具体工作包括申请受理、资格审查、租赁补贴的审核和发放等。为扩大保障面，保障对象的认定条件将更为简化。滕联合表示，将变住房条件、经济状况双重审核为住房条件单项审核，下一步将只考虑承租人的住房情况，不管收入高低，只要是住房困难家庭，都可以租住公租房，不愿意买房便可以终身租住。

　　按照目前的设计，只要居民符合住房保障条件，便可按照统一的程序在全市可供房源中进行选择。刘昌猛指出，把所有政策性住房统一归并为公租房后，可做到统一规划、统一标准、统一管理，改进和规范相关操作程序，规避以往各种保障性住房分配条块分割，监督困难，导致“开宝马车住经济适用房”“一次占用公共资源”的弊端。

　　提租发补贴

　　大规模的公租房集中管理，需要巨额资金支持。黄石市计划逐步提升租金，由市场定价。而符合保障条件的居民则可享受政府补贴。刘昌猛介绍，如此可把不合格的住户挤出保障范围。

　　黄石市房管局将委托社区街道、城调队对城区分成八个片区，采样调查当地的租金水平，再结合地段等因素，与物价部门协商，确定片区的租金水平。为了增加承租人的租房积极性，减轻租房负担，租金将略低于市场水平。

　　此后，住房保障中心再根据租房者收入调查情况，确定补贴额度。虽然公租房的保障范围扩大，任何人都可以按照准市场价租住，但资金补贴仍只提供给低收入住房困难家庭。刘昌猛介绍，如果承租人的实际支付能力是市场租金的60%，住保中心会把40%的补贴打入他的账户，补贴这部分资金在众邦和住房保障中心之间空转。承租人租房时，要先按照确定的准市场租金标准，将租金交给众邦公司或其他出租人，再到住房保障中心登记申请，由住房保障中心工作人员核实调查后，根据承租人的收入情况确定补贴标准，再由住房保障中心将补贴打入承租人账户。

　　这种统一缴纳市场化租金的模式，对不符合补贴条件的承租人，不再给予补贴，通过市场手段使其退出保障范围，事实上扩大了可供调配的房源。滕联合告诉本刊记者，“硬性清理难度大，必须要有制度性安排，通过提租发补贴，公开操作，将多占资源的人清理出去。”他认为：“这种方式比强制要求其退出廉租房，效果要更好。”

　　更重要的是，在滕联合看来，将租金提高到市场标准后，将扭转以往廉租房租金过低，难以回收成本的亏损的现状，缓解发展资金压力。

　　“共有产权”尝试

　　在整合资源、盘活存量之外，黄石为了增加新建房源和资金，采用“共有产权”的方式，吸引多元主体参与，并规定“可租可售、先租后售”，也一定程度上盘活了公租房运转的资金。

　　所谓“共有产权”，即在一套产权房屋中，由承租人、建设单位或政府按照各自出资份额分别拥有房屋产权份额，产权既可以双方共有，也可以多方共有。产权可租也可出售。

　　黄石市早在2005年开始，提出了“政府给政策、企业出土地和资金，共建共有产权廉租房”的模式，通过政府投入建设和收购资金、给予税收优惠、土地出让金作价投入等方式，可租、可售、可流转，吸引社会资金。此前，黄石市已先后和当地的大型工矿企业合作，共建各种保障性住房2200多套。

　　在棚户区改造中，针对还建房超面积部分，政府补贴不起、拆迁户买不起的困难，黄石将拆迁居民也纳入共有产权，并允许还建房“先租后售、租售并举”。收入低、属于住房保障对象的家庭可享受相应的补贴继续居住；经济条件较好的，需按市场租金付租；租满五年后，若经济条件允许，还可分期购买该部分房屋产权。

　　住房保障中心主任滕联合透露，针对不同收入水平的人，在购买完全产权时将采用不同的价格。“属于住房保障对象的承租人，将给予较低的价格出售，不符合保障条件的家庭只能按照市场价格购买”。

　　刘昌猛认为，“共有产权、可租可售”的模式，使政府可以获得租金和出让收入，形成可以持续滚动的资金链条。“先租后售”则既保障了充足房源，又满足了承租人获得产权的愿望。

　　在他看来，租金收入只是公租房建设回笼资金的小部分，公租房出让、商品房开发和土地经营，是实现“公租房滚动和可持续发展”的主渠道。他介绍，目前正在启动建设的十三排棚户区还建点“金广厦”项目，占地207亩，项目配套4041套住宅，42万平方米，配建商品房4万平米。十三排棚户区居民仅1078户，只需要70亩地就可以解决安置问题。一个金广厦项目可以装得下几个棚户区居民。

　　而仅十三排棚户区的改造，即可腾退出土地270亩，加之其他棚户区的改造，事实上可以获得更多的土地。他透露，目前十三排棚户区已经规划为商住用地，棚户区又位于城中心，经过整理后，地价会成倍地翻，“不仅要算经济账，更要算大账，算政治账”。

　　不确定因素

　　“黄石模式”受到湖北省荆州、黄冈等地市的采纳。不过，其在具体实践中能否成功，能否如预期一样实现资金平衡，保障性住房的弊端能否革除，在房管局内部看来，仍是未定之数。

　　一个不确定因素是当地的市场容量。据了解，黄石的商品房价格虽然大幅上涨，但闲置房源却相当充足。滕联合告诉本刊记者，黄石流动人口不多，每年仅以2万-3万人的速度增长，而目前市场上已有1万套商品房闲置。成功信息房屋中介工作人员则透露，放量到市面上出租的房源远远大于需求，“有的房屋在十天内主动将房租从600元降到了400元”。

　　在市场有闲置房源的情况下，大量建设公租房是否会造成公共资源的浪费？对此，滕联合认为，目前投入市场的公租房尚不足以影响商品房市场，况且“政府需要持有80%的廉租房实物”，而目前市场上的房源布点、面积很难符合公租房的要求。

　　提租补贴的做法能否起到配置资源的作用也遭到质疑。虽然现有政策明确“两年公布一次”，但该价格能否根据经济的运行及时调整，能否反应住房这种要素的稀缺性，引发了不少担忧，也被看做有计划定价之嫌。

　　最大的挑战仍是资金。滕联合分析，建设1平方米公租房中央政府补贴400元，但住房建安成本价至少是1600元，地方政府建房资金有不小的缺口。据此测算，目前在建的十三排棚户区还建点资金一时尚难平衡，只有从长远考虑，通过公租房租金、五年后出售的公租房收入、众邦建设商品房收入、棚户区的土地增值收益和以后财政年度计提的住房保障资金来逐步回笼。

　　未来尚难预料。售房资金可作为资金回笼的大头，为此，方案讨论时曾明确未来保障房可出售的比例为10%。

　　但刘昌猛告诉本刊记者，考虑到经济变动、公司运营、市场需求等因素，最终仍将根据实际情况决定出售额。由于缺乏刚性的制度设计，出售比例随公司运作情况调整，是否会重蹈福利房低价打折出售的覆辙，目前仍难知晓。