此轮房地产调控容不得失败

　　说实话，看到任志强和潘石屹改口，纷纷说明年房价还是要上涨，我感到很吃惊。

　　老任是最坚定的上涨派，多年来一直说房价会涨，而且如他所说，房价果然一直在上涨。当然，理性的消费者不会因此将房价上涨的原因归罪于老任。任志强有着相当的影响力，但倘若说他一人能左右房价的涨跌，那国家有关部门早就逼迫着他说房价下跌，何须左一个十条、右一个五条，累人。

　　但今年4月17日国家启动此轮房地产调控后不久，老任的声调悄然发生了变化。6月份，他开始劝同行们“从了”。随后一段时间，更是直言，明年房价很难上涨，甚至说下降的可能性更大。

　　进入11月，老任突然改口，说房价仍将上涨。他是从限购令政策里读出了上涨的微言大义：“限购还告诉人们，房价将继续上涨”。11月25日他与冯仑、张宝全等在一个论坛上再次呼吁公众不要幻想房价会下降。

　　潘石屹解释自己改口，是因为没考虑到通胀的因素。如你所知，此前老潘曾发表了一个惊人的观点：房价将跌回2009年初。这意味着像北京这样的城市，房价至少平均要下跌30%。从下跌30%到上涨，这个转变也太猛太快了。

　　从限购令的影响来说，我承认，如果2011年以前的任何时间，一旦取消限购令，房价就会上涨。所以，我敢大胆猜测，目前实行限购令的城市，2011年以前不会取消限购令除非他们找到了替代性政策，譬如房产税之类。而找到了限购令的替代性政策，房价就仍有可能保持在被遏制的状态，而不太可能上涨。

　　从通胀的影响来说，我一直感觉，认为通胀将拉动房价上涨，这是一个非常模糊、缺乏说服力的逻辑。通胀会传导到资产领域，从而影响资产价格的波动，但这种影响是否必定是正相关的，单向度的，没有找到这方面强有力的实证研究。

　　通胀率很低，低到接近零的时候，房价未必静止不动或下跌；通胀率很高的时候，房价未必凶猛上涨。譬如，2007年、2008年、2009年的通胀率，其实差不多，但2007年、2009年表现为房价大涨，2007年10月以前的股市暴涨，而2008年表现为楼市、股市双双深度调整。其中的2008年一季度，CPI一度高到吓人的8%，也难挡资产价格下滑。

　　任志强说：国务院文件只是说要遏制部分城市房价上涨过快，意思是说涨得慢点就行了，没说一定要下降。

　　房价上涨多慢或者说多快，就算实现了调控的目标？有专家说，在一年左右或者半年左右的时间出现房地产价格增速下降到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平，基本上就达到了房地产调控的目标。我猜想，他的意思是，假如明年CPI是5%，房价涨幅也是5%，就基本达到了调控的目标。这与老任的观点类似。

　　不过，我不同意这种观点。如果明年房价与CPI一致，仍然表现为上涨，只能称之为失败。非要我来直接表明观点，那就是：2011年底的平均房价应该略低于2010年底。“略低于”的意思，-1%至-5%都可以。而另一方面，暴跌，恐怕也只是善良的愿望。

　　年底土地交易再次活跃起来，有人认为这是调控失效的表现。这种观点有失偏颇。今年至少有三个月（3月中-4月中、8月、9月）楼市成交相当火爆，地产商回笼了大批资金。恰逢年底不少城市为完成年底土地计划而推出了一批土地，均价并不太高，有资金的地产商去拿地，无可厚非。从供求关系看，此时加大土地供应，有助于缓解2011年下半年以后可能出现的商品房供应紧张的矛盾。

　　也许2003年以来的历次调控，你事后可以称之为不成功或者说失败，但此轮调控已容不得失败。如果明年某个时期房价仍有大涨的苗头，中央政府一定会祭出更严厉的措施。以前的政策效果不明显，并不等于以后仍然失效。等有一天这些政策全部发生作用了，房价就不是下跌10%这么简单了。