外资再入地产局 首选二三线市场

　　商务部数据显示，11月共有114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司，增资或者以并购的方式进入中国，该数量是10月份的2.71倍。其中很大一部分的外资房地产公司把项目公司设在了中国的二、三线城市。

　　“一方面是希望将来物业升值，一方面是有些地产项目还存在尚可的投资回报率，当然人民币资产升值也是一个很重要的因素。”多位地产行业人士如此评价外资汹涌的原因。

　　除商务部数据外，多家顾问公司发布的2010年度三季分析报告均显示，今年前三季度外资(含港资)在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度远远超过去年。

　　外资机构对中国房地产市场的投资热情已经恢复，华夏柏欣北京经营管理顾问有限公司的投资部董事谢创宏向本报表示。

　　热闹的成渝楼市

　　龙湖位于成都CBD的豪宅项目龙湖世纪是当地最高的住宅楼，能将江景一收眼底。龙湖就这个楼盘到香港做了一次路演，路演当天，德意志银行的几位高管就进行了团购，一口气买了十多套300多平方米的房子。

　　“我们接到单子也很纳闷，他们搞金融的，都通晓内地的政策，知道现在政策紧，打压房价，为什么还要跑来买？这些人对中国二、三线的楼市特别地看好。”龙湖地产的一位内部人士告诉记者。

　　10月龙湖世纪正式开盘后，来自港澳台、日本、马来西亚和新加坡的人陆陆续续来看房子。“通常派个代表过来，有的就不看，直接在北京签订合同。我有个客人，在马来西亚，见过江景房，一口气买了三套，全都是超高层；有个日本客人，在北京看见楼盘资料，就告诉我们，这种房子，在日本他是买不起的，立刻买下了一套。我们没有做全球巡展，就去了次香港，但最近买的境外人士却越来越多，15%都是外籍人士买的。”该龙湖人士说。

　　“沿海城市限外令出来之后，重庆、成都的商业地产有好多港澳台的人来买。”美联物业成都公司副总经理杨小华告诉记者。“我最近签的合同就是市中心的一个写字楼，9000多万元，是个澳门的集团来买的，地地道道的澳门本地家族，是个多元化的企业。”但杨小华拒绝透露这个商业项目的具体名称。

　　不仅仅是铺位，成都的写字楼对外资的吸引力也很强。“我们经手的写字楼交易，譬如成都出租率比较高的写字楼力宝大厦、维斯顿联邦、时代广场，城南CBD的汇日央扩这几个楼盘就有大量的港台人士来购买。”杨小华告诉记者。

　　西南另外一个重要的城市重庆对外资的吸引力也丝毫不亚于成都。

　　美联物业重庆公司商业地产总监李娟告诉记者：“实在太忙了，港澳台人买商铺、写字楼都是特别专业，要求也比较高，我们必须成立一个专门的小组来接待这些人。我们统计过，现在差不多25%的写字楼和商铺都是卖给他们。”

　　最近李娟的一个外资客户刚买了重庆最大的综合体的一部分，2亿元的成交额，这在二级市场是非常罕见的单子，李娟非常兴奋。

　　对于港澳台人的挑剔，李娟深有体会。“他们不买社区的底商，随着城市的大拆迁、大改造，社区底商变数太大，只要综合体和写字楼，综合体也只要渝中、江北这些有星巴克、哈根达斯等一线品牌进驻的商场。重庆没有真正意义的5A写字楼，他们又觉得不够档次。”

　　二线城市的优势

　　2008年，金融危机之后，包括摩根士丹利、西蒙等很多大型外资机构都卖掉了物业暂时离场。但从今年中期开始，越来越多的外资打算在中国投资商业地产项目。

　　戴德梁行投资部高级经理刘兵今年初去成都考察写字楼市场，“当时成都写字楼很少有散卖的，到了年中再去，很多写字楼就散卖掉了，其中一部分就是卖给外资的。”

　　香港SPACE商业管理有限公司副总经理许大金认为，一线城市的竞争过于激烈，外资在二线城市显得有优势一些。

　　实际上，不仅仅是动辄数千万上亿的投资很频繁，越来越多的大钱也在通过选择内地伙伴的方式渗透到中国的市场。

　　去年底，普凯投资在天津开发区成立了规模为6亿元的人民币房地产投资基金，主要投资于二、三线城市以住宅为主体的房地产开发项目。该笔资金最终投资了两个成都的房地产项目，分别是今年1月与四川蓝光集团合作开发的蓝光公馆1881项目以及今年5月与合能集团合作开发的合能西贵金沙项目。

　　不过，谢创宏也向本报表示，尽管外资对中国楼市的投资已经出现由一线城市向二、三线城市转移的趋势，但得益于居民零售商业消费能力的增强、甲级写字楼市场的回暖、商业地产交易程序的规范、买卖主体的活跃、大体量商业地产的涌现等因素，北京、上海、深圳等一线城市仍然是外资活跃的区域。

　　钱怎么进来？

　　无论是港澳台、东南亚“小散”还是境外的大基金，这些钱是怎么流入内地市场的呢？

　　成都地产界人士告诉记者，他认识的港澳台公司都在成都有熟识的公司，基本都是将钱以账务往来的名义打给这家成都的公司，再以这个公司的名义购买物业，金额通常在1亿元以内。

　　更大资金的合作呢？许大金认为，和内地公司做股权合作还是外资投资中国地产的流行做法。当然他们选择合作的内地公司也必须在境外有分公司，这样才便于操作。刘兵认为，选择股权合作，外资很少需要通过这种方式来规避土地增值税等税费，他接触的项目，地方政府实际上都是按1%—2%的比例预征土地增值税，很少有按照20%那种高阶税率来清算的。

　　“境外的大基金譬如摩根大通的资产包在做资产配置，如果在做新兴市场的配置时，大陆和香港一定是首选。”刘兵告诉记者。

　　作者：周亚霖 (来源：经济观察报)