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英国:低谷徘徊 伦敦独强 地段最重要

来源:搜狐财经
2010年12月13日11:21

  海外地产价格的普降及人民币汇率的变化,掀起国内的海外地产投资热潮,近一两年来,海外地产市场已成为中国投资者获取投资回报的重要来源,而统计数据显示,颇受华人青睐的海外市场主要包括北美、欧洲、澳大利亚以及新加坡、香港、澳门等地。在这股海外投资热潮中,如何研判当地房产市场走势并选准投资时机成为“开疆拓土”的重中之重。听听英中房地产商会(UCREA)副主席张思琪为您的投资把脉

英中房地产商会(UCREA)副主席张思琪

  1、大势低迷,唯伦敦一枝独秀

  上图是过去30年来英国房地产市场的总体走势。由此可见,英国房地产市场大约18-20年一次循环,并且房价平均每10年翻一番。目前各大评估公司分析家一致认为,明年英国整体房价还会处于低谷徘徊状态。而受到国内投资者青睐的伦敦房地产市场则会出现需远大于供的局面,而且区位好(区域好坏从邮政编码即可分辨)的房产价格正全面上涨。

  就英国整体市场而言,大多数买家都为本地投资人,所以市场受到本地经济影响较大。加之明年5月英国政府将进一步裁员,很可能导致无力还贷者日众,房价将进一步下滑。

  对于华人投资者,当此时段,更需谨慎投资。尤其要小心在非伦敦地区投资新楼盘。这主要是因为伦敦以外的很多开发商目前面临新楼盘空置等严重问题,在本地居民无力购买的情况下,它们会到海外营销,而不了解本地市场的外国投资者很容易受到误导,购买物低所值的房屋。

  2、 多重因素催热伦敦地产

  单就伦敦市场而言,因英国大势低迷,整体处于房价低点,现在可谓进场良机。而英国房地产投资属中长线稳定性投资模式,所以建议不要奢求所谓“最低点”。如有比较优质的房产,在价位合适的情况下,完全可以开始投资。

  而就未来伦敦房地产市场发展来看,由于政府土地监管趋紧及开发商面临资金难题等,伦敦私人住宅供应量正不断减少;另一方面其人口增长呈中长期上升趋势,这必将导致房屋供不应求:同时身为金融中心及2012年奥运会主办城市,伦敦在未来几年甚至更长时间都将带动相关产业发展并促进就业,进而增加购房或租房需求。其他因素还包括英国房产市场开放度高,对海外投资者设限少,税率低,英磅走势疲软增加外币购买者的优惠度及不断发展的留学市场增加住房与租房需求等。

  3、华人青睐伦敦 “抢”走市中心1/5房产

  来英投资房产的中国人在2007年以前多以移民为主,2007年以后因汇率利好刺激,国内投资人开始关注英国、特别是伦敦房产市场,并多以帮助子女解决求学住所问题为主。地点除了伦敦市中心的著名街区外,还有贵族或私立学校周边。

  自2008年夏天以来,中国房地产投资人大批进驻英国房产市场。其主要针对以伦敦为中心的商业地产(由于企业在欧洲扩张等策略原因)和民用住宅。而在过去12个月,伦敦市中心的房产有1/5以上都被实力雄厚的华人投资者从俄罗斯、阿拉伯等富豪手中买走。而中国富豪的年轻化和高学历水平也促进其对奢侈品投资的明显增长。伦敦市中心很多古老建筑因其古董级地位,正激发这些人的购买欲。

  华人专业投资者多倚仗伦敦租房需求保障,购置成熟街区房屋,轻松坐享5-8%房租年收益率。个人认为,在未来5年内,国内投资人将更大程度进驻伦敦房地产市场,就像15年前香港投资人进驻伦敦金丝雀码头一样,他们会青睐于目前投资回报较大的伦敦东区、东南区等几个新兴发展区。

  4、英国房产投资地段为王

  伦敦房地产投资以中长线为主,与国内动辄房价翻几番的神话相比,它更趋于稳定、低风险和长收益。而在英国进行房地产投资,主要看三点因素:

  地段:其实投资英国地产归根到底就是“location”(地点)。在选择地点时,投资人要更看重微观环境,而住在不同地段往往代表身份不同,房屋价值也有所差异。

  资金:在当前贷款利率已处历史低点阶段,可尽量寻求贷款而不占用自有资金。而且英国贷款利率在未来2-3年内都不会有大幅变化。做好测算,然后充分利用这一优势,投资者可用最小投入获取最大化收益。目前有些银行甚至不需要投资者在英国持有海外账户或居住地证明,即可发放贷款。

  专业意见:投资房地产无论在任何地方,都有很强地域性。如果有意进驻英国房地产市场,最好还是寻求专业人士的帮助。

  (作者:张思琪:英中房地产商会(UCREA)副主席,天际房地产(英国)有限公司(Celestial Globe Consultancy Ltd)英国区总监,英国皇家特许房地产培训评估师(RICS)。)

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(责任编辑:王小丹)
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