出让土地到期无偿收回引恐慌地产股或重估

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》

2011年01月18日04:05

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　　1月17日，央行宣布年内首次上调存款准备金率0.5个百分点，上证指数、深圳成指分别大跌3.03%和4.55%，A股预期般迎来今年第一个黑色星期一。

　　不过，地产股指数暴跌6.11%，带领大盘高台跳水超出多数人意料。

　　此前，以海通证券为代表的绝大多数机构认为，虽然国

相关公司股票走势

家一直调控地产业，但从实际效果看，地产企业现金来源并不差。

　　2010年，该行业的资金富余程度较2009年增长约20%。因此，短期看，收紧流动性对其打击有限。

　　研究机构更是看好地产板块的行情走势，认为地产股经过2010年的下跌，行业估值处于历史底部区域，2011年存在估值修复行情的可能。然而，地产上市公司集体暴跌，无情粉碎所有看好地产板块投资者温馨之梦。

　　既然上调存款准备金率对地产业短期流动性冲击有限，是什么原因导致地产板块上市公司股价全线崩溃呢？

　　17日，有媒体报道，上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容，国有建设用地无偿收回为国内首次提出。

　　业内人士认为，国有用地无偿收回将迫使投资者重新审视地产上市公司的估值，巨额土地储备存货贬值风险，成为地产股集体暴跌的导火索。【第三方：我们一直在“暂住”】

　　出让土地到期无偿收回意外冲击

　　1月5日，万科（000002.SZ）发布2010年12月销售数据：实现销售面积68.9万平方米，实现签约金额83.5亿元，1-12月实现签约面积897.7万平方米，实现签约金额1081.6亿元。新增项目21个。

　　严厉的地产调控政策高压下，万科销售突破千亿大关给低迷的房地产板块带来惊喜。

　　尔后，保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）相继公告披露2010年12月销售数据。

　　去年12月，保利地产实现签约面积62万平方米，实现签约金额90亿元，全年实现签约面积688万平方米，同比增长30.7%；实现签约金额661亿元，同比增长52.5%。

　　金地集团去年12月实现签约面积25万平方米，签约金额40亿元，全年累计实现签约面积229万平方米，同比增长21.6%；累计签约金额83亿元，同比增长34.6%。

　　地产龙头公司销售价量齐升、业绩快速增长进一步增长，给市场投资者注入信心，推动地产板块开年以来的首轮上涨行情。

　　今年1月14日，央行宣布自1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　几乎所有研究员都将此举解读为，央行接连收紧银根的举措体现出收紧流动性的决心，有利于正确引导预期，有利于适当控制商业银行在一季度传统信贷投放高峰期的信贷投放冲动。对地产板块估值修复行情不会造成太大冲击。

　　然而，上海又对房地产的调控政策突然发出信号——到期出让土地无偿回收。

　　国泰君安研究员孙建平对此的解读是，“罗店新镇A1-3”地块相对特殊,一级开发商将获得土地出让金的大部分。我们判断,本次上海试点的“土地使用权到期后无偿收回”,有主动平抑房价地价过快上涨压力的意图,也是上海对国有土地使用权出让制度改革的一次尝试。由于一级开发商获得土地出让金的大部分,政府的财政成本非常低。

　　孙建平认为，上海罗店地块是极特殊个案,不可能大面积铺开。如果铺开，则地价将一次性下沉，并将对政府当期的土地收益产生重大负面影响,是地方政府“不能承受之重”。

　　地产公司8000亿存货重估风险

　　由于孙建平的预见，已有投资者重新审视房地产上市公司的估值安全。

　　据巨灵财经统计，截至2010年三季度末，124家地产开发上市公司的存货共计8030.6亿元，资产总计13257.5亿元，地产上市公司存货占总资产比例平均高达60.6%。

　　万科、保利地产、金地集团、招商地产（000024.SZ）等一线地产上市公司存货的资产占比，均高于行业平均水平。

　　其中，万科存货资产占比为66.6%，保利地产达74.3%，金地集团为71.8%，招商地产为65.2%。

　　据统计，万科、保利地产、金地集团、招商地产四家公司存货合计达3072.5亿元，占整个地产上市公司全部存货的38.3%。

　　众所周知，地产公司的存货90%以上为项目储备土地，一旦地价一次性下沉，且不论是否为政府不能承受之重，地产板块上市公司将不可避免地面临存货跌价准备损失计提风险。

　　或许上述风险正是部分业内人士认为地产上市公司估值可能需要重估的理由。

　　尽管目前地产上市公司估值处于历史低位，但随着地产调控政策的进一步严厉，一旦房价下降或地价下沉，所谓的历史估值还会安全吗？

　　对于土地储备存货价值动辄超千亿的龙头地产公司而言，存货跌价准备每上升一个百分点都意味着损失数十亿元利润。

　　地产调控上海信号已经传遍全国，是否会有其他地方政府跟进，到期出让土地无偿收回会否大面积铺开？仍是无人能解答的政策之谜。