搞不好房产税或使楼市崩盘

　　观点

　　房产税是一把双刃剑，若设计合理，能促进楼市有效降温；而设计不合理，可能进一步推高房价，使楼市变得更加疯狂，搞不好将刺破楼市泡沫，最终导致楼市崩盘。

　　地产博客 周雪松

　　前些天消息披露，住房和城乡建设部已要求房价涨幅较大的城市全部出台“限购令”，住建部向地方官员施压，“不限购，就约谈”。看了这条消息，觉得不好，本来所谓的“约谈”大多不过是“走过场”，而强行动用行政手段限购这种违背市场经济规则的做法，却要大行其道。或许有人认为，这是个不错的主意，限制那些有钱人买房，房价不就下来啦！诸如此类的想法，最后都难免竹篮打水一场空。

　　之所以这样说，是因为未来房价走势不在于多少城市出台“限购令”，而是主要取决于货币政策和土地供应。

　　土地供应有限，房子也不能敞开供应，房地产变得近似于“奇货可居”，而货币却不断贬值，充足的流动性等因素决定了试图限制有钱人买房的政策效果必然大打折扣。在目前供不应求的楼市推行房产税，极易转嫁给购买者进而推高房价。

　　这就像在一个公开的市场中，销售一种数量有限且不断升值的商品，面对众多的购买者，商家说，“你们别抢啊，每人只准买一件！”。马上税务部门的人出来说，“抢什么抢，我要收税了！”在任何情况下，僧多粥少都无法满足所有人的欲望。

　　这些年在很多城市，普通居民几乎已经买不起房子，但房价照样飞涨，原因究竟何在？其实道理也很简单普通居民买不起房，有钱人照买不误；大多数人不买房，开发商生活照样有滋有味。

　　就拿北京来说，有1800万多人口，每年只要有10万人买房，就足以支撑起整个北京楼市并推动房价上涨。换句话说，只要1000个人中有6个人买房，市场就可以高枕无忧。北京作为全国首都，有钱人多，如果不加大供应，现行的限购政策根本不足以遏制房价上涨。

　　在现有条件下，要使北京楼市很快退烧，除了迁都，只有加大供应，后者也是其他城市避免房价过快上涨，促使楼市平稳健康发展的唯一办法。在制度上进行彻底革新，实施真正的市场化改革可能使房价回归到合理水平。

　　仔细分析一下当前的局势：2010年，全国卖地收入达到创纪录的2．7万亿元，土地供应虽然有所增加，但增量仍然有限。政府对土地财政和楼市的过度依赖，使得政府难以真正打压楼市，未来仍将以“维稳”为主。而2010年地王频出地价创下新高，“羊毛出在羊身上”，未来两三年将形成较大的房价上涨压力。

　　另外中国货币发行量1990年为6000亿， 2000年是60000亿，2010年是630000亿， 二十年增长了100多倍，远远超过ＧＤＰ增速。截至2010年6月末，中国广义货币供应量Ｍ2余额为67．39万亿元，折合9．9万亿美元左右，而同期美国的广义货币供应量Ｍ2仅为8．6万亿美元。中国Ｍ2比美国整整高出1．3万亿美元！可是美国的ＧＤＰ总量是中国的3倍多，美国的人均ＧＤＰ是中国的14倍多！中国货币超发已是不争的事实，大量热钱涌入楼市也是当前房价上涨的巨大压力所在。

　　综合以上因素判断，在未来两三年内，受制于土地供应无法满足居民对住房的需求，而保障性住房又无法全面覆盖所有中等收入阶层，加上通胀和热钱等因素将推动房价继续上涨，部分城市房价上涨幅度依然可能较大。

　　应该看到，房产税是一把双刃剑，若设计合理，能促进楼市有效降温；而设计不合理，可能进一步推高房价，使市场变得更加疯狂，搞不好将刺破楼市泡沫，最终导致楼市崩盘。

　　土地市场的高度垄断和房产市场的严格监管，可以让楼市一段时期保持繁荣，但无法实现长远的稳定。针对上述问题，该是政府采用“治本”而不是“治表”之策，对楼市进行彻底治疗的时候了。

　　作者：周雪松 (来源：中国经济新闻网-中国经济时报)