绿地董事长张玉良：商业地产比例今年升至40%

　　“去年商业地产占比35%，今年这一比例要提升至40%。”上海绿地集团董事长、总裁张玉良在接受《第一财经日报》采访时表示。据了解，目前绿地自己持有经营的商业物业约50万平方米，在去年集团的新获项目之中，现代服务业项目占到规划总建筑面积约50%。

　　绿地集团公布 的数据显示，2010年间，集团全年实现业务经营收入超过1250亿元，同比增长71%。今年集团的经营目标为1800亿元，其中房地产业务板块的“指标”为1100亿元，这其中，商业地产部分的比例将有进一步提升。

　　从南京紫峰广场的自主招商，到大连绿地中心的“合纵连横”，绿地集团对于旗下商业地产的运营模式正在悄悄发生改变。张玉良对记者表示，集团获取商业地产项目的竞争力已经体现，目前将着重于“在商业运营上下工夫”。

　　2010年，公司旗下商业集团已转型为绿地商业运营管理总部，随后频繁与各个品牌商业巨头展开合作。其中包括了与泰国正大集团在全国10个大型商业综合体项目的全面战略合作。在最早展开合作的绿地大连项目中，正大集团以租赁商业部分且参与运营的方式介入。

　　这种强强联手的合作方式，与另一家因商业地产而在业内著称的“万达模式”又有不同。由世联地产提供的报告称，万达的运营模式从早期的出售为主，已转成综合体中的核心商业购物中心“只租不售”的基本原则。

　　有知情人士透露，自今年起，万达核心主体店的入驻百货品牌开始向万千百货实行全面转变。在此之前，其位于上海五角场的万达广场项目，仍然采取了“借力”巴黎春天百货店的模式。这使得万达的“订单式商业地产”的模式，复制起来更趋快速。

　　对于张玉良而言，与其他商业合作者的携手，是以“空间换时间”。“如果自己进行管理运营，从培育到成熟可能需要4年时间。但是实行聚能合作之后，两年左右便可以直接进入成熟期，这是一种高效的商业运作方式。”

　　以酒店方面为例，绿地自与英国洲际酒店集团、美国万豪酒店集团进行合作之后，第一批5~8家四星级酒店已计划在明年整体面市，三年之内将发展至100家，以促成集团成为中国最大的酒店物业持有商。

　　在解释五年前的商业地产转型思路时，张玉良说：“这是顺应了调控政策变化和国家经济结构调整的需要。”事实上，有这一思路的房企并不在少数。自2010年起，包括万科、中粮、保利、龙湖等各家开发企业相继介入商业地产领域。

　　易城中国研究部提供的数据显示，2010年，京沪广深的甲级写字楼租金年增长率均达6%以上。而在区域经济发展及投资增值潜力影响下，这些城市优质写字楼的售价年增长率基本在10%~15%，幅度明显。中原集团的数据统计显示，未来商业地产的开发比例将占到整体开发投资的20%~30%。

　　绿地集团的商业地产推进是快速的，据张玉良透露，目前集团房地产业务扩张已至全国45个城市，今年可能继续推进10~15个，预计至年底可发展至全国55~60个城市。“这是一种标准化产品的克隆模式。”他说道。

　　所谓的克隆模式，是绿地集团商业的地标型、区域型、社区型商业综合体概念。张玉良认为：“规模化生产过程中需要解决的是标准化问题，去年集团着重解决的，就是商业地产标准化模式和大商业地产的运行。”

　　目前，绿地集团的土地储备面积已达5000万~6000万平方米，从一线城市至四线城市均有涉及。“大企业不应抢"地王"。”张玉良表示，在现有的综合体克隆模式支持下，绿地今年会采取公开竞争和政府合作各占一半的模式进行，“可保持5~6年开发的土地储备。”