爱德华•摩骧特：建福利房未必不赚钱

　　搜狐财经讯 2011年2月12-13日，由华佗论箭主办的哈佛中国中小企业峰会暨华佗中国民企商界领袖论坛在美国马萨诸塞州剑桥市美国哈佛大学隆重召开。在2月12日的论坛上，由于大部分与会的中国优秀企业家都是来自于房地产领域，所以来自于哈佛大学肯尼迪学院的著名房地产及金融学教授爱德华•摩骧特的演讲《美国房地产市场现状及福利房建设对中国的启示》受到特别的欢迎，搜狐财经的特约记者卢燕现场专访了摩骥特教授。

搜狐财经专访哈佛大学肯尼迪学院的著名房地产及金融学教授爱德华•摩骧特

　　据悉，摩骥特教授在美国名校康乃尔大学取得学士学位，然后在哈佛大学取得了工商管理硕士学位. 目前在哈佛大学讲授房地产开发，金融发展以及企业的融资并购， 同时还担任哈佛大学一个设计研究学院的教授。

　　他在美国的著名公司Community Builder Inc 以及John H. Corcoran Co.担任高管的20余年间， 积极地参与了社会福利房的开发，融资， 建设以及项目的管理， 同时作为一个独立的房地产投资顾问， 他的客户遍及了各个领域， 如盈利，非盈利组织； 投资公司；高等教育机构；基金组织；和政府的住房机构。摩骥特教授最主要的成就就是在美国混合社会福利房的建设开发方面。

　　摩骥特教授在论坛上介绍了美国政府在福利房建设方面所取得的成绩， 以及美国政府修建福利房的初衷和具体的运行方式，希望对中国的各级政府以及房地产业的企业家有一番启示。

　　摩骥特介绍说，美国政府认为每一个人都有住房的权利， 贫富差距可以有，但是这不等于低收入的人就要沦落街头。所以每年，美国政府都会投入大量的资金在福利房，廉租房方面， 例如去年美国政府投入130亿美元用于这个项目的开发。

　　在美国，正常的合理的房租或是贷款的费用应该为个人收入的30%， 如果超过这个水平， 那么美国民众就会认为是超出了他们的承受能力，这个时候政府就会出面帮助他们。美国政府下很大力气去保障低收入群体拥有一个自己的家。

　　同时美国政府采用了政府和私营企业合作的方式去共同开发福利房。这样可以避免政府的官僚腐败，同时也在监督私营企业的合理开发， 避免私营企业为了追求利益最大化而损害民众的利益， 这一合作经过60年的考证是正确的。

　　以下是搜狐财经访谈实录：

　　福利房未必不赚钱

　　搜狐财经： 请问摩骥特教授， 福利房是给低收入的人建设的，那么就意味着低房价， 那么开发商都是以盈利为主，美国政府是如何吸引私营企业进入到这个项目的开发的呢？

　　摩骥特： 大部人都以为这个福利房的建设是不赚钱的生意，但是在美国， 因为有美国政府的支持， 其实利润空间还是有的， 因为政府其实投入了大部分资金来保障私营企业能有自己的利润，在这个前提下，私营企业才能努力的去保障他的项目是为人民群众服务的， 例如，政府在税收方面，给于了很多的减税政策， 在土地的规划， 使用方面也较比灵活， 这样如果开发商在福利房的建设方面没有很大的利益， 但是在其他商业楼宇， 以及学校，社区的建设，以及中等价位房屋的开发方面都有很大的空间，这样就拟补了在福利房建设方面的损失。

　　提供质量服务好的福利房可以实现贫富混居

　　搜狐财经： 那么在具体的建设开发福利房的方面， 美国是怎么混合这个中产阶级以及低收入的群体的房产呢， 如果是中产阶级他可能是不喜欢和穷人在一起在一个小区居住呢？

　　摩骥特教授： 这个问题在美国刚刚开始推广这个项目的时候也引起了很多人的质疑， 但是随着不断的发展，学习，总结经验，我们发现这是一个很好的做法。 之所以这样说，是因为低收入的房子不等于低质量的房子， 我们在开发的时候保证一切都是一样的， 这样在一个社区，房子的增值都是一样的， 这样也不会损害中产阶级的利益，同时， 完善的社区管理也起到了重要的作用， 公共资源的合理分配，使得大家都能享受到国家繁荣所带来的幸福。 我们在开发这个项目的时候，绝对不会把所有的穷人都赶到一个地方去，然后没有任何的公共服务体系， 这样只能对社会造成更大的伤害。

　　搜狐财经：那么美国政府是怎样具体的开发这个项目的呢？

　　摩骥特教授：首先政府要计划这个可承受得起的福利房的发展计划， 定义能承受的起的标准，诸如， 每个平方英尺的价钱是那些人群所能承受了；同时要定义项目开发的类型， 是新建设，还是旧房改造等等。 还有定义发展的区域； 定义建筑的类型， 是公寓还是联栋别墅，然后计划发展的时间；最后向社会私营企业寻求合作。在项目签署之后，政府的机构还是要参与其中，监督计划的运行情况， 以确保人民的利益。

　　希望高速发展的中国更多关注低收入家庭

　　搜狐财经：摩骥特教授，您对中国政府在这方面的工作有什么见解？

　　摩骥特教授： 我首先为中国政府过去在经济使用房，以及廉租房所做的巨大成就感到骄傲奥， 对美国人来讲， 中国的这个大规模的开展经济使用房， 简直是不可思议， 但是我们也希望高速发展的中国能够更多关注低收入的家庭， 使得耕者有其地，居者有其屋。 一个进步的中国是一个所有人都能共享社会资源的资源。

　　现在是美国投资房地产的好时机

　　搜狐财经： 请问摩骥特教授， 您能对我们与会的这些优秀的企业家以及在中国的未能成行的企业家，以及我们广大的搜狐的读者谈谈您对美国房地产的现今发展趋势的看法，以及对中国企业家到美国来投资房地产市场的建议吗？

　　摩骥特教授： 美国今天房地产市能走到今天， 是因为银行，金融监管的失误，大量的发放了不良贷款所造成的， 但是总体上美国的房地产一直是向上发展的，而且我也相信美国的房价会再次上涨的。

　　与中国不同的是们可以拥有自己的土地，而不是70年，所以来美国投资房地产也是长久的，持续的。同时美国的房地产方面的法律比较健全，比较有保障，我认为现在是到美国投资房地产的最好时机，但是，一定要做好调查，一定要在美国找一个合作伙伴，这样才能避免许多问题和困难。 房地产投资的重要因素不光是地点，而是在合理的时间找到了合理的地段，这样才能在美国成功， 而现在就是最好的时机。

　　摩骥特教授也表示愿意于中国的房地产精英共同开发美国的房地产市场，期待着更多有实力的中国公司到美国进入深层考察。

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