曹建海：2010年房价上涨绝不仅仅是7.2%

　　搜狐经济学人月度论坛——“拐点2011？加息周期与房价走势”23日在北京召开。围绕该主题，专家、学者和业界人士展开了激烈的讨论。以下是嘉宾精彩观点：

社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海

　　要淡化住房投资功能， 恢复住宅基本居住功能

　　曹建海：昨天在《对手》节目，在座很多人也在场，一个评论员说的，说房价没有什么合理性，双方交易的数字就是最合理的。只要有人愿意买，有人愿意卖就是合理的。这个好像把住房当作艺术品拍卖，拍卖到什么价格都是合理的，因为有人买。我想这都不是正常现象，毕竟住房是正常消费品，如果拍得太高有人住不起房，不能为了你的获利而影响其他人住房。通过对住房投资供应淡化，压制，恢复住宅的基本居住功能，这是非常重要的。

　　昨天我看了有些媒体从切身角度去说，现在就说租房，房租在涨，但是北京限购让我买不起房了，他对此感到非常失落。就说明了租了房好像吃亏了，买了房才可以获利。说明现在房价上涨买了房可以获取未来收益，即使租房租金比买房利息还要低，恰恰说明我们房价出了问题。租和买感觉完全不一样的，租就好象吃亏了，虽然如果房价不变的话，实际上是房租在贴补你，你还是意犹未尽，还是觉得应该获得预期的收益，说明房价不正常了。很多人说在北京解决安居问题，只有买到房才能安居。租不能解决安居问题，这就说明投机的预期主导了市场，这个投机的市场就是套利，就最主要的推动因素。套利起码房价会继续上涨，即使买了房用来住的，还是为了买了之后可以获取利益。这样一个市场确实需要进行调控。

　　2010年房价上涨不只是7.2%

　　按照销售额除以销售面积，2010年比2009年大概涨了7.2%，这个上涨数字是否是真实的上涨呢？国家统计引用这样一个数字，但这并不是真实的上涨。因为2010年房地产开发很明显是在三四线城市，三四线向外普及的。即使一二线开发都是离城区很远的地区开发的，反过来09年那一年房地产销售，开发商销售主要是消化库存，它消化是08年和07年开发的库存，这个位置应该更加靠市中心。就是说2010年销售的、09年销售的是完全不同的区域，2010年销售的是更偏远的地方，甚至更多的是在三四线城市，而09年销售更多是在一二线城市，而且更靠近核心的地方。这样2010年偏远的地方房价超过了09年核心地区的新房，所以这就说明了房价的上涨绝对不是7.2%，我们根据北京前三十家销售开发商，销售的房价的变化，他们平均是上涨了24%。再根据一线城市的上涨情况，像北京去年上涨24%，把一手房，二手房全部考虑在内的话，是一个巨幅的上涨，实际上涨是25%。房屋向外扩散，如果把外围周边的郊区偏远地方算上，平均上涨幅度并不高，因为很多是不可居住的。北京周边，河北这些房屋购买之后，实际上只具有投资投机价值，不具备居住价值。

　　从这个角度来看，为了预防通胀，现在通胀趋势很难避免，我一直觉得我们政府某种程度上在救房地产市场无比卖力的，无比勤勉，但是房价调控方面很难说有动力，是没有动力的。因为不管是中央政府，还是地方政府，还是银行，还是开发商，都是高房价的受益群体，有人讲了地方政府是高房价受益核心，中央政府是间接受益者，地方政府能自筹资金中央政府何乐而不为？高房价受益者，没有动力调控房价。

　　面临三大压力，政府调控房价信心坚定

　　什么时候调控房价，只能是是迫不得已的时候。除非出现了恶性通胀，除非出现了激烈的社会冲突，除非出现了国际压力。现在我看这些因素全出现了，通胀几乎是不可控制的，如果我们继续执行每年20%货币增长，我想在粮食价格上涨，工资价格上涨的局面下，中国的通货膨胀恐怕是不可控。像过去国民党印钞物价涨了一万倍，中国如此下去可能也会涨一百倍，也不是没有可能的。这种恶性通胀趋势不加以治理的话，很可能会破坏社会稳定。

　　再者，房地产过程中大量拆迁活动，严重激化政府和公民矛盾。这种拆迁看来不仅仅激化社会矛盾，也引起新问题，东部民工荒，和拆迁都是有关系的。原来民工商品房住不起可以住在城中村，现在城中村改造了，居住不了，再加上工资偏低，在东部不可能有尊严去生活去工作。说明政府只顾着高房价，只顾着搞开发，东部地区必须要治理高房价。

　　第三个方面看国际压力，一个国家过分两级分化必然会引起社会冲突，这种社会冲突是会危及政权的。

　　所以说这种三大压力，一定会逼迫中国的政府这回必须实心实意调控房价，甚至让既得利益集团把嘴中利益吐出一部分，以保证社会稳定。这次调控有可能对政府而言，是一次巨大压力下做出来的，一次调控不成，会有二次调控，二次不成会有三次调控，每次调控过程都会与升值预期进行博弈。升值的预期实际上是一种套利的预期，所谓消费者就是投资者，他是看走势，如果成交量明显回落，销售交易额明显减少的话，对过去大量囤积住房的人是一个震慑。

　　如果把出口堵住对存有大量住房的投资者是巨大的打击，如果挺不住去大量抛售，这样房价有可能回落。现在看看到处开工量多么巨大，到处是工地，工地占城市接近20%面积，这么大一个存量，可能比建设部统计的多得多。怎么把这些房屋最后卖掉，特别是消费者资格受到限制的时候，这些都会形成一个庞大的心理压力。

　　你预期还是一个心理因素，心里想的难道就是真的吗？也许过去想的很多实践成真了，但是现在我刚才讲的三大压力下，通货膨胀，社会矛盾，还有国际压力下，我想继续使用过去那种预期，很可能就不能完全符合实际。所以我觉得现在包括从预期上，从紧缩的货币政策（名义上还叫稳健的货币政策），我们后面强调随时激动灵活，有针对性，随时可能出现调整。社会矛盾如此激化，国际压力是非常巨大的，我想政府肯定要抓房价了，一定要勤勉了，也要适度的勤勉。如果没有勤勉，对危机，对政权的安危，完全是得不偿失的。

　　每一个政策都在对抗房屋投机，在对抗当中占据了一个优势，所以每一个重量最后都可能压下来。尤其是房屋投机这个领域，本身是见风使舵的，如果房价确实有回落趋势，我想会有更多的抛盘蜂拥而出，开发商也会降价。反过来如果政策不坚决执行，认为政策会再次放松，不管是谁说了什么，只要不是决策者，他的说法也只是跟一些人一个心理上的安慰而已。实际上坚决的压下去会引起房屋购买阵营和囤积阵营分化，一旦囤积阵营倒戈到抛售阵营，房价走势就会下来。我觉得基于政府受到了威胁，所以它会调控房价，我相信这次调控会有成效。谢谢！

　　三到六月份有可能出现一个拐点

　　曹建海：政府的拐点是不已经形成了，我觉得政府拐点肯定没有形成。政府在卖地这一块仍然坚决不移，政府没有真正下决心调房价，只不过通过零星政策，希望通过一点点方式使房市引起缓慢的扭转。如果政府真的出现拐点，那就是下决心调控房价，它的政策绝不是目前这个政策。比如韩国曾经实施过抑制房价，房价升值部分80%增收增值税。我想这样一个房价政策基本上对炒作形成根本性打击，这里面带有平均地权的概念，升值充公，但是没有绝对充公，80%征到政府手上。另外，我们看香港，香港实施特殊的印花税，15%，我想对两头买卖双方都征取，一下子成交量下来了。确实只需要一个有效的政策。目前这些政策还不足以形成拐点，我们认为预期六月份之前还会持续加息，存款准备金这一系列政策拐点，我觉得只有到了三到六月份，通过认真观察执行力，观察政府新的包括房产税在一些城市试点情况，观察这些政策的持续的累积情况，才会对房市有可能会形成一个拐点。谢谢！

　　【媒体问答】

　　新闻晨报记者：在住宅行业受困格局下，有传统住宅的开发商开始试水商业地产，这一股商业地产开发热各位专家有什么看法？

　　商业地产对房地产商的经营能力提出更高要求

　　曹建海：地产商做商业地产应该是他们一个很重要的工具，甚做商业地产跟国外的地产商，包括住宅开发，是比较一致的。它是一个投资商的模式，以投资商的方式长期经营，这可能是一个地产商的未来长期发展计划，作为一个百年企业的一个重要的手段。其实国外好多企业以基金的方式去投资，基金不是说盖一个房卖了再去盖房子，国外新开发土地非常难了。在一块土地上挖掘价值，更能体现一个公司，一个基金经营能力的手段。现在国内这些开发商，刚才讲了一个县了，一个镇上的，只要跟县委书记有关系一块地可以赚几个亿，根本不需要任何能力。很多开发商原来干什么都亏损，跑到房地产赚得钱数不过来了。这根本不需要经营能力，国内开发商为什么不受尊重，一个是他暴富，另外他没有经营能力，如果说别人给他一个店面，让他去赚钱，他根本做不到。给他一个足疗城，让他赚钱，他根本做不到，但是他可以卖房子可以暴富。一个房地产公司的经营能力，不仅仅是通过反复倒卖，利用投机市场火爆，不愁卖去赚钱，这个不需要能力，只需要桌子下面给领导人打通关节，这成了核心能力。只要把领导人亲戚雇到公司，就可以赚钱，这是权钱结合的方式，根本不可能提升企业核心力量。反过来做商业地产，不像住宅一样，有的为了结婚，为了岳母的压力，疯狂的购买一个住宅。如果人家租你的房子，一定要获得利益，面对这么理性的市场，对企业来讲要求非常高，不仅仅是倒卖，而是如何经营这个资产，让这个资产能够持续发挥它的价值。只有这样的企业才可能是对社会更加有用的企业。我希望它走一个经营的模式，包括未来住宅可以用通过租赁的方式，比如加入公共租赁房系列里面，通过更加优质的服务长期经营下去，在未来应该是一条正道。

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