（专供搜狐财经稿件 请勿转载）
即使此次调控效果仍然有限，房地产价格上升可能与下降可能性占比各一半，我也认为，在当前国内外局势下，房价上升空间非常有限，而下降空间却很大
温家宝总理在今年所做《政府工作报告》中，用了较大篇幅阐述中央坚持房地产调控政策不动摇的决心。有身边不少朋友问我：过去你一直不看好调控效果，这次怎么看？房价会如何走？我的回答是：如果你将来不因投资失策找我的麻烦，我这回斗胆说一句：房地产市场可能真是即将由“滞涨”转向“理性回归”。
坦率地说，对于房地产市场调控，我个人以前一直并不看好。即使是在号称“史上最严厉”的“国十条”出台之时，一些最不看好调控的评论人都转变了看法，我仍然在怀疑调控效果。事实情况也是如此：房地产市场销售量的确出现了停滞迹象，但一二线城市房价却不跌反涨。借用经济学中一个名词：房地产市场出现了“滞涨”。
那么，现在我为何认为房地产市场即将出现“理性回归”呢？首先还是要从经济学中最基本的供求关系分析入手。
去年年底以来，中央在全国力推保障性住房建设。按计划，今年要完成1000万套保障房，整个“十二五”期间要完成3600万套，全国城镇保障性住房覆盖面将要达到20%左右。3600万套保障性住房，如果分5年入市，每年将入市720万套，几乎相当于2009年以来年销售住房总套数的70%；与此同时，如果按核心家庭成员概算，3600万套保障性住房，将能新容纳1.08亿人口；而按照“十二五”规划要求，五年内我国城镇化率将从47.5%提高到51.5%，即城镇将新增人口的6000万。也就是说，保障性住房能新容纳人口数量也远高于城镇化新增人口数量。因此，如果“十二五”规划中关于保障性住房建设规划真能如期完成，对于逆转房地产市场长期供不应求局面产生决定性影响。
那么，规划确定的保障房建设规划能完成吗？如果我们只是从以往情况看，地方政府在落实中央政府提出的保障性住房建设要求上一直非常不力，一直没有如期完成，这也是我以前一直不看好调控效果的重要原因。但这回“事情似乎真的在起变化”：中央政府已将保障性住房建设作为“约束性”硬指标。
我们知道，在目前绩效考核体制下，各级官员都“欺软怕硬”。以环境保护而言，正因为“十一五”规划把“主要污染物排放指数”以及“单位GDP能耗”列入“约束性指标”，最后闹得许多地方政府甚至不惜“拉闸限电”。以前房地产调控从来是“软要求”，而此次变成了“硬约束”！温家宝总理更是强调，建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，要追究责任。所以，估计各级官员这次真是不敢再“怠慢”吧？
当然，想维护高利润的开发商肯定会设法应对当前房地产市场因供求关系可能出现逆转而导致的房价下滑。其中，通过捂盘减少市场供应就是很厉害的一招。搜房网数据监控中心数据显示，全国72个大中城市2月开盘量环比大降，其中石家庄、郑州、太原等15个城市2月出现零项目开盘，占比21%。上海、杭州、重庆、成都、南京、长沙等9个城市的2月实际开盘项目数较1月减少了20个以上。但开发商到底能捂多久，取决于手中有多少流动性。而尽管2009与2010年让他们已赚得钵满盆盈，但越来越收紧的央行货币政策，总有让他们扛不住的时候。
对房地产市场影响最大的还有一件事：明年就将召开“十八大”。谁都明白但却不必讲透的是，市场供求关系固然重要，但在中国，政治的经济学往往更能发挥作用！因此，我们万不可按往常经验低估中央此次调控房地产的力度！
综上所述，我个人这次比较乐观地认为：房地产市场正在起变化，未来半年可能真出现由“滞涨”转向“价格理性回落”的“拐点”。
退一万步讲，即使此次调控效果仍然有限，房地产价格上升可能与下降可能性占比各一半，我也认为，在当前国内外局势下，房价上升空间非常有限，而下降空间却很大。所以，从投资策略上也最好观望。当然，如果你听信了此话造成损失，我仍然不负责任！
经济学界对于预测有一个笑话：说有一个经济学家，成天说经济一定会出现萧条，结果十年过去了，经济仍然繁荣；第十一年，经济真出现了萧条。结果这个经济学家到处宣扬说他的预测多么多么准确。过去十年间，我一直认为房地产调控效果不会好，此次我“高调压宝”一次会好。希望我不会闹笑话：因为我如果说对了，对所有利益相关方都有好处！
（作者系中国国防大学教授，经济学博士，多家媒体财经专栏作家。）
卢周来的其他专栏文章：
卢周来：现代足球为何绝不可能起源于中国（“足球经济学”系列之一）
卢周来：“高贵”足球如何开始商业化堕落（“足球经济学”系列之二）
卢周来：为什么我对朝鲜和德国印象深刻（“足球经济学”系列之三）
卢周来：为什么中国队总与世界杯无关？（“足球经济学”系列之四）
卢周来：为何足球“小国”能踢走“大国” （“足球经济学”系列之五）
卢周来：“信章鱼，得冠军”的经济学逻辑（“足球经济学”系列之完结篇）
独家声明：搜狐财经独家稿件，版权所有，请勿转载，违者必究。确需使用稿件或更多资料，请与我们联系获得授权，注明版权信息方可转载。联系我们可致电010-62726687。
上网从搜狗开始
