来源:理财周报
2010年是中国房地产历史上，调控甚为严厉且贯穿始终的一年。
然而在2010年，全国商品房和住宅的销售面积、销售额仍维持增长，虽然涨幅趋缓，但房价仍处于高位。
国家统计局的数据表明，2010年1月-11月，全国房地产开发投资同比增长36.5%，其中，商品住宅投
中国社科院发布的《经济蓝皮书》中的统计数据亦不容乐观。2010年1月至8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。
调控难言到位，政策继续实施。2011新年伊始，房地产调控便以疾风暴雨之势拉开序幕。
调控不放松，
楼市迎来第一波降温期
1月26日“新国八条”问世，政府第三次以政策形式调控楼市。随后，“限购令”“房产税”等众多政策密集出台。
上海和重庆率先启动房产税试点，其中，上海主要向增量房征税，重庆则剑指高档房。但多数分析认为，从征税范围和税率上看，上述试点方案对调控楼市的作用十分有限。
而随着多城市的限购细则陆续落地，“限购令”由东部一线热点城市向中西部城市以及二三线城市全面铺开，全国楼市也从此进入第一波降温期。数据显示，2月28日，北京、上海、广州、深圳房产成交量下跌幅度均超过五成，北京、上海甚至达到七成。
“短期看信贷，中期看土地，长期看保障。” 中国房地产业协会秘书长苗乐如认为，2011年政府对房地产市场的调控不会放松，房地产市场发展仍面临诸多压力。
“限购令”要加码。今年实行“限购令”的城市将增至72个，而已出台“限购令”的城市可能更新或升级自己的限购政策。
房产税亦可能加码。2月27日，全国人大财经委向十一届全国人大常委会第十九次会议提交的《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》指出，我国将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国，关于房产税的话题再度被提至“两会”层面。
而开发商“以时间换取涨价空间”的惯用对策，将面临“魔高一尺，道高一丈”的政策清理。温家宝总理日前与网友在线交流中强调，“要防止捂盘惜售圈地不用”。
事实上，国土部门正在大力清理闲置土地。国土资源部部长徐绍史表示，今年要按照相关规定严惩闲置土地。第一，超过两年就是收回土地；第二，不到两年就收取闲置费；第三，问题没有处理之前，禁止在房地产市场上投标拿地。
而全国政协委员、交银施罗德基金副总经理谢卫将在今年“两会”上建议政府应保障居民金融资产保值增值，分流房地产投资资金。
建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东指出，证监会已经暂停房地产企业IPO、增发等融资渠道。今年银行系统对房地产也是看得非常紧。从建设银行系统来说，今年对房地产投资贷款的增幅为零，必须有房地产企业还钱才会有新的贷款贷出去。
多业态战略规避风险
上述种种压力使传统房地产开发模式面临困境。
苗乐如等专家指出，房地产企业应积极推进经营模式创新。包括复合商业模式、养老地产和旅游地产在内的多业态战略，将成为有效规避风险的发展趋势。
全国人大代表、经济学家辜胜阻近日接受媒体采访时表示，解决高房价问题，需要在保持房地产调控政策稳定性的同时，积极建立多层次的住房供给体系，满足人们多元化的需要。
随着楼市调控的逐渐深化，开发商已纷纷把目光从住宅转向商业地产。目前万科、中粮、保利、中海等诸多国内一线开发企业高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。
笔者获悉，一些开发企业在2010年一年已在国内与诸多城市签了几十个城市综合体的开发协议。“在排名前十位的房地产都要开始尝试城市综合体，这是大家无法逃避的商业模式。”苏雪晶表示。
除商业地产，之前关注度相对较低的养老地产今年也会日益受到政府重视，为房地产企业带来新机遇。据悉，保利已在上海尝试开发第一块养老地产。保利地产副总经理胡在新接受媒体采访时表示，养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“新的盈利增长点”。
此外，在“限购令”全面落地的背景下，限购令或激发部分旅游城市购房高潮。根据智房网数据显示，限购细则全面实行后，部分尚未限购的三、四级旅游城市成为投资者关注的热点地区。
“来人、来电的结构明显导向那些尚未限购的三、四级旅游地产城市，比如海口、三亚限购，周边的万宁、定安、澄迈则成为来人、来电的重点区域；青岛限购，周边以龙口、荣成为代表的海景房则成为新的热点。”智房网市场部负责人表示。
事实上，旅游地产早已成为龙头房企的投资新宠。2010年6-9月间，万达集团分别斥巨资投入全国各地旅游地产项目；龙湖地产近3个月内斥资54亿元拿下烟台、玉溪等地块，打造旅游地产项目。
今年初，旅游地产的概念随着海南省成为境外旅客购物离境退税政策试点，再一次被推到风口浪尖。雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产等知名开发商正纷纷“抢滩”海南旅游地产。
“后高增长”时代：谋变
房地产调控一波接一波地袭来，但是房地产开发商们已经成熟起来，不再抱怨，而是积极研究如何在调控变为常态的环境下生存。
万科地产副总裁毛大庆对理财周报表示，在未来的“十二五”期间，房地产行业不能再“一脚刹车，一脚油门”地发展，折腾不起。
中国房地产业协会秘书长苗乐如也表示，房地产行业在“十二五”期间要谋求转型，比如要解决商品房如何可持续发展，保障房如何调动民营房地产企业积极性参与等问题。
保障房机遇
2011年，全国计划建设保障性住房1000万套；未来五年，全国将新建保障性住房3600万套。概念上，明确以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。与此同时，房地产行业却在遭遇历史上最为严厉的调控，房地产企业的资金链受到严格控制，房地产传统开发模式受到挑战。
一边是越来越紧缩的调控，一边是上万亿元的投资机会，房地产行业到底能不能与保障性安居工程结合起来，互为有利。
2月25日，全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵透露，房地产是今年“两会”期间他最关注的话题，其提案则是“建立保障性住房的融资制度”。
李稻葵表示，保障房建设的现状是利润低，使得地方政府的积极性不高。但事实上，由于建设成本不高，可以通过有效融资，使保障房资金形成良性资产。
对于保障性住房华远地产董事长任志强认为，保障性住房的不透明是引发社会不和谐的薄弱环节。
那么，大力建设保障房，保障房到底要建多少？毛大庆认为，“一个是要从市场经济研究，二是要公开透明，如果没有公开透明的机制，我们很难把保障房建好”。
“调控要科学，在这次的北京两会上，我们的一个观点就是北京必须要走上一个精细化、科学化的道路。”毛大庆如是说。
创新模式
寻找房地产行业发展的新模式，在今典集团董事长张宝全看来已经很成熟。
“一个是对等化，另外是要注重多元化。一种是在经营领域里面多元化，把开发销售和开发投资这两个模式结合，还有一种是产品的多元化，表现在住宅的转型上。生活方式的多元化，才会带来产品的多元化。”张宝全如是说。
另外，张宝全透露，今典的影院将会于明年下半年或者是后年初上市，信心很足。
“我们企业之所以能够做分时度假酒店，是因为我们把地产与艺术、电影结合到一起。”张宝全说。
多元化已成为今天地产业很重要的特征，但张宝全认为“新兴市场很大，新兴需求也很大，创新依然是企业发展的动力，是对未来价值的发现。我们很多创新是眼下的，善于对未来的研究和发现途径，是更有效的。”
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