来源：证券市场·红周刊
作者：郝宁
本周低价地产股异军突起，蛰伏已久的地产股终于全线爆发，万科A、中天城投、招商地产等老牌房地产股碎步上扬，特别是“最牛基金经理”王亚伟去年四季度以来持有的信达地产与京投银泰的表现颇为强势。地产股的超跌反弹，给善于发动游击战的游资创造了条件。从席位信息
从市场表现来看，绝对股价低、流通盘较小的品种更易受到游资关照。异常活跃的京投银泰、香江控股启动前都在5~6元区间，天房发展也是自4元多开始启动，类似的还有天津松江、栖霞建设、信达地产等。调控重压之下地产板块异军突起，背后有什么玄机？
除估值低外，二级市场上地产股股价在相当程度上反映了市场的悲观预期(见附图)。而随着年报出台，大批地产股都实现了超过30%的业绩增长，这种情况提振了地产板块的人气。
资金链危机虚惊一场
据国家统计局公布数据显示，2月份新建商品房价格环比上月下降的城市增加了5个，价格环比上涨的城市减少了4个。分析人士指出，调控政策导致了买方持续观望，进而带来成交量萎缩，房价上涨动力不足。
成交量萎缩伴随着央行银根的步步紧缩，这对于资金密集型的房地产企业而言雪上加霜。在北京市场上远洋、万科等地产商已经纷纷降价促销，反映出房企的流动资金在日益吃紧。据开发商统计，40家房企累计负债超过6000亿元。一时间，“资金链断裂说”卷土重来。
《红周刊》记者从房地产企业的年报中看到，资金情况并非如此糟糕，多数房企的货币资金仍然多于短期借款，流动比率和速动比率均高于2008年的底点，短期资金链断裂风险较小。其实，市场对资金链的质疑主要来自于资产负债率的提升，但由于房地产行业先收款后交楼，销售和结算之间存在时间差，因此资产负债表中的预收账款比例往往较大。但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是随着项目结算转化为公司的营业收入。如此算来，抵扣预收账款后，45家房企真实负债率仅为48.17%，同比2009年的45.77%略有上升。
大量预收账款为房企留下了足够的缓冲空间，调控下多数公司倾向于减少结算以保证未来的业绩。万科2010年末预收账款达到744亿元，同比增加134%；保利地产则达到515亿元，同比增幅为73%。国泰君安分析师王卓指出，“如果地产公司不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。”国家统计局数据也显示，1~2月份房屋新开工面积同比增长27.9%，较去年全年40.7%的增速明显回落。
鸡肋行情难走远 安全第一
房地产板块当前估值充分地反映了行业较为悲观的预期，按照去年的业绩计算，一线地产股2010年对应市盈率仅12倍左右，考虑2011年的业绩预期情况，其动态市盈率则为10倍左右，这决定了房地产股估值下跌的空间不大。
东兴证券分析师郑闵钢表示，“房地产上市公司整体估值很低并有反弹需要，但反弹步伐会因调控显得比较沉重。”面对这种超跌反弹的鸡肋行情，投资者必须把握确定性的机会。预收款越高的公司盈利预测越确定。需要注意的是，安全性高的企业并不一定是负债率低的企业，部分有息负债率较高但背景较好的国企，也可以视为安全性高的企业。尽量选择具有国企背景、规模较大的企业，或者像新湖中宝这样持有银行股权的民企。而天房发展、北京城建、福星股份、首开股份、鲁商置业、栖霞建设、中天城投、西藏城投这些“地头蛇”，一般还具有保障房题材。
中信证券认为，在资金环境紧张的情形下参与概念炒作有风险，应优选蓝筹中有事件驱动的品种，如在三、四线城市推货量大，商业地产能力得到锻炼的中南建设；销售情况良好，将积极参与保障房建设的滨江集团；估值相对便宜，在启东、平阳等三、四线城市大片开发的新湖中宝。
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