地方政府不应对楼价负责

　　货币超发是楼价飙涨的主要动力，地方政府不应对楼价负责。而由于批地的权力在地方，所以，地方政府应对地价负责

　　文/缥缈

　　2月份《京十五条》的出台，令2011年的楼市调控进入了一个新的阶段。市场观望者众，不爽者有之，侥幸者有之。然而新政也引发诸多议论：如此限购，究竟能解决什么问题呢？

　　要解释这个问题，确实没有头绪，但是我想，在2010年年未，有件事情，改变了中国的政策走向，因此有助于我们全面地看待这一政策。

　　2010年10月，G20首脑会议在首尔结束，奥巴马在新闻发布会上曾经说：“我是美国总统。我最直接的责任是让美国人民生活得更好，这才是他们选举我的目的。为什么我来这里（G20）？能够帮助美国人民就业、购买住房、培养孩子上大学、实现我们所说的‘美国梦’。衡量我的标准，要看我是否能满足美国人民需要和解决他们的问题。”

　　对于如何摆正“市场”和“政府”的责任与位置，我想，奥巴马总统是快人快语的。他直指问题的核心所在。美国总统要对美国人民负责，是一切政策的出发点。

　　那好。如果我们也按照这一“咄咄逼人”的逻辑，中国政府，也应最大限度地保护中国人民的核心利益。地方政府，也应对本地市民负责；地方政府的条例，也应把谋求以及保护本地居民的利益，放在首位。

　　一个众所周知的事实是：2010年，中国的货币增量超过了美国。国家统计局的数据是：2010年12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%；狭义货币（M1）26.7万亿元，增长21.2%；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元。

　　事实上，货币超发是楼价飙涨的主要动力，地方政府不应对楼价负责。而由于批地的权力在地方，所以，地方政府应对地价负责。

　　楼价多高算是合理？这个问题，似乎无解。比如说土地，政府与企业，存在明确的分工——购地后不开发，叫做“囤地”；开发后销售，房价高低，由政府审批（开发商要审请预售证，确保“一房一价”）。2010年，各地楼价狂飙，这跟企业关系不大，因为都是政府定价。

　　截至3月29日，上海、北京、广州和深圳这四个一线城市均已出台或者确定年度房价控制目标。业内人士指出，从一线城市的房价调控方案可看出，地方政府的态度发生了从“遏制”到“默认”的转变。

　　29日当晚，住房和城乡建设部发出通知，通知要求各地，“在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持；已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标”。

　　另据北京地区的调查，目前一套总价120万元的商品房（面积90平米），首付最少需要38万元，如果房贷81万元，以30年期计算，月供5000元，一共要还款190万元，首付加房贷，业主总计付出228万元。这228万元中，政府拿走70万元（连地在内）；银行拿走109万元（其实这是给政府的信用支持）；开发商必支建造成本，扣掉30万元（不含各种税费和地价）；开发商对此项目的销售毛利润，总计也就10多万元。

　　未来几年，面对严峻的通胀和产业经济调整形势，如果我们希望楼市基本稳定，那么，稳定的基础应当是什么？

　　我个人认为，至少应当有以下两项。首先，加速保障性住房政策。2010年年初，住建部开出了“直补600亿，建造580万套房子”的政策（算一下，每套房才补1万元）；2011年初，住建部承诺“建造1000万套保障房”。对此，我们应当相信，今后政府将对保障房进一步加大力度。

　　其次，政府定价和住宅限购限价，均应是暂时的。这是因为，对于中高端市场也要精心保护。住宅消费市场（包括开发市场和租赁市场），均应考虑价格的稳定。此后，或代之以其他政策（比如税收政策），或从根子上一步到位地解决城市新居民的身份问题，以期保护投资者的积极性，保证我国重要城市及核心城市的进一步发展。