来源：《新财经》
作者：皮海洲
文/皮海洲
目前正是上市公司年报发布期，本刊从第3期开始在“金融资本”栏目中推出了“年报专题”。本期推出了房地产上市公司年报解读，并在下期继续刊登年报专题系列。
2010年无疑是房地产业的“调控年”，这一年，国内房地产业迎来了“史上最严厉的调控”。
然而，面对严厉的调控政策，房地产业表现得极为坚挺。虽然2010年的房地产调控绝非“空调”，但房地产价格越调越涨的格局依然没变，房地产上市公司仍然是业绩辉煌，量价同增。
调控压境 业绩喜人
首先是2010年新年伊始，“国十一条”扑面而来。2010年1月10日，国务院办公厅正式发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了十一条稳定房地产市场的措施，其中明确规定，二套房贷款首付比例不得低于40%。
三个月后， “国四条”明确提出要抑制不合理的住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。在此基础上，国务院又于2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为“新国十条”。
2010年9月29日，国家有关部委又出台了五项措施，遏制部分城市房价过快上涨。这五项措施被称为“新国五条”，规定首套房贷首付提至30%及以上，二套房首付五成，三套及以上住房停贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
而与此相对应的是，各地方政府的“八条”、“九条”、“十几条”接踵而至，房地产业大有黑云压城之势。因此，2010年对于房地产业来说，是名符其实的“调控之年”。
根据2011年1月17日国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；销售金额52478.72亿元，同比增长18.3%。
另据中国房产信息集团提供的数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的广州达23%，北京涨幅最大达42%。而房价最高的上海，全年均价达到22261元/平方米。
当然，房地产业的“猪坚强”精神在房地产上市公司中体现得尤其明显。由于房地产上市公司汇集了房地产业的精英，因此，在2010年，这些房地产上市公司的表现更加出色。这一点，在这些公司2010年年报中体现得淋漓尽致。
提到房地产上市公司，人们自然会想到“万保招金”（万科、保利地产、招商地产、金地集团）四大地产巨头。在这四大公司中，除了招商地产截至2011年3月20日仍未出台2010年年报外，其他三家公司的年报均已公布。在三家公司2010年年报中，投资者不难感受到房地产业在“史上最严厉的调控之年”中所取得的良好业绩。
最能反映房地产业辉煌的非万科莫属。2010年，万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。这两项指标远超全国商品房销售的平均水平。也正是凭借如此辉煌的业绩，万科一跃成为全国首个年销售额达到千亿级的房地产企业。这较万科自身的发展目标提前了四年，早在2004年，万科提出的2014年的远景目标就是销售额突破千亿元。而在万科取得优秀销售业绩的同时，万科的利润也是大幅增长，全年实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%；每股业绩0.66元，同比增长37.5%。因此，面对2010年房地产业的严厉调控政策，万科的业绩增长是突出的。
保利地产的业绩同样出色。年报显示，保利地产2010年度实现营收357.1亿元，较去年增长55.35%；归属于上市公司股东的净利润为49.20亿元，较上年同期增39.8%，每股收益1.08元。2010年，保利地产的销售业绩也再创新高，实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%，同样超过了全国平均水平。
金地集团同样也交出了一份不错的答卷。2010年金地集团实现全年销售面积229.05万平方米，销售金额283.38 亿元，分别比上年增长16.45％和34.41％。两项指标同样高于全国平均水平。与此相对应的是，金地集团2010年实现净利润26.94亿元，同比增长51.69%；每股收益0.60元，同比增长39.53%。
而招商地产2010年前三季度的业绩同样非常不错。虽然招商地产三季报没有提供商品房的销售情况，但三季报显示，招商地产2010年前三季度的营业收入总额达到95.85亿元，同比增长81.27%；实现净利润14.27亿元，同比增长48.49%；每股收益0.83元，同比增长48.21%。由此不难推断，招商地产全年的业绩同样非常喜人。
房价不降股价降
就房地产公司的个体而言，房地产上市公司能够在宏观调控的大背景下取得良好的业绩，这是一件令人欣慰的事情。不过，就房地产调控政策来说，在“史上最严厉的调控之年”里，房地产上市公司乃至整个房地产业仍然“形势喜人”，这至少表明房地产调控并没有达到预期的效果，而这样的房地产调控显然值得反思。也许，通过比较房地产调控政策下，股市与房市的不同表现，人们不难找到答案。
完全把房地产调控视为“空调”显然是不妥的，至少房地产调控对股市还是有震慑力的。一个明显的事实是，尽管经过2008年的大熊市之后，境内股市有起有伏，但房地产上市公司的股票整体上表现不佳，尤其是2009年下半年以来，房地产公司的股票总体上处于调整状态。
尽管房地产公司业绩优秀，但受房地产调控政策的影响，房地产公司的股价几乎一直处在底部盘整。每每有房地产调控政策出台，房地产公司股票总是遭受到市场的打压。近年来，投资房地产公司股票的投资者很难获得回报，高位买进的投资者则更是损失惨重。
房地产调控政策没把房价打下来，却把股价打下来了。究其原因，就在于两个市场参与者与受益者的不同。股市之所以容易被打压，是因为股市以个人资金或民间资金为主，把股价打下来，利益受损的更多是中小投资者。即使投资基金的利益受损，那最终损害的还是基金持有人（主要是中小投资者）的利益，所以，政策对股市的打压可以毫不手软。
而参与楼市的资金，除了一些热钱之外，更多的还是银行资金，房价下跌，利益受损的除了开发商之外，地方政府与银行的利益也会蒙受损失。所以，面对房地产调控政策，不仅开发商、银行会阳奉阴违，就连地方政府也会说一套做一套，进而使得房地产调控政策根本就难以执行到位。
实际上，最近几年的房价上涨，地方政府无疑是最大的受益者之一。2010年，全国各级政府的卖地收入高达2.9万亿元，超出预算113%，土地财政越来越成为一些省市地方财政的主要支柱，甚至北京、上海这样的大城市，土地出让收入都占到本地财政收入的50%左右甚至更多。
面对源源不断的土地出让收入，要让各地方政府对房地产业下重手实在是一件很困难的事情。这也是最近几年房地产调控始终难以取得成效的最主要原因。正是基于这样的卖地财政，房价越调越高也就不足为奇了。
开发商还有喘息之机
当然，作为房地产上市公司来说，围绕房地产调控政策变化来寻找新机遇，这也是房地产上市公司取得佳绩的重要原因。最近几年，房地产政策调控的重点在北京、上海、广州、深圳四大一线城市，也正是基于重点调控，使得这几座一线城市的房价近几年并不是上涨最快的，反倒是杭州、武汉、大连等二、三线城市的房价上涨远超过了一线城市。
在这种新形势下，一批房地产类上市公司积极参与到二、三线城市的房地产开发，进而取得了不错的效益。如万科在2010年进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，使万科在截至2010年底，已进入到全国46个城市参与房地产开发，布局更趋均衡全面，为万科的业务发展提供了更为广阔的空间，同时也有助于万科规避部分市场过热的风险。
2010年，万科在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。其间，万科在北京、深圳的销售额首次突破百亿元，销售规模在50亿元以上的城市也由2009年的3个增加到北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州等8个。
在宏观调控的背景下，房地产公司的业绩是否真的能够一如既往地增长下去？答案显然是否定的。在这个问题上，SOHO中国董事长潘石屹的观点有着参考意义，他认为，未来两三年内，至少有50%的房地产企业会被淘汰出局。而笔者以为，房地产业的拐点将会在今年最迟明年出现。
作出这样的判断首先是基于国家对房地产调控的决心。进入2011年，在1月26日召开的国务院常务会议上，又推出了进一步做好房地产市场调控工作的“新国八条”，不仅将二套房房贷首付比例提至60%，而且还强调进一步落实地方政府责任，还要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，“限购令”在各地的纷纷出台，对于房地产业是一个极大的利空。
更重要的是，中央政府抓往了房地产调控的“牛鼻子”。过去多年的房地产调控为什么没有将房价降下来？其中一个非常重要的原因就是各级政府把广大平民百姓都逼向“房奴”的境地，不论老百姓有钱没钱，老百姓要改善住房条件，就必须购买高价的商品房，并因此推高房价。
不过，从去年开始，中央政府加大保障房的建设力度，2010年建设保障房580万套，2011年保障房的建设将达到1000万套，今后五年新建保障房达到3600万套。这些保障房一旦建成并投放市场，将极大地缓解老百姓对住房的需求。商品房价格因此出现回落甚至是较大幅度回落是可以预见的，一些小的开发商因此被淘汰出局将很正常。
不过，就2011年而言，一方面由于宏观调控，尤其是“限购令”的出台，对房地产业构成实质性的冲击，但另一方面，保障房上市的高峰期还未来临，这也使得开发商还有一定的喘息之机。所以，尽管房价下调在2011年是大势所趋，但相信下调的幅度不会太大，对房地产类上市公司业绩的影响也不会太大。只有当保障房上市高峰来临，房地产上市公司的业绩才会出现较大的影响，而这应该是2012年以后的事情。
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