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巴西房价给中国的启示

来源:第一财经日报 作者: 岳富涛
2011年08月29日01:44

  在一个依山傍海的世界级都会的市中心,有这样一套房子:4个卧室、5个卫生间、3个车位;小区里有室内外游泳池、网球场、专门的烤肉房。这套公寓的面积是——110平方米!价格是2万元(人民币,下同)/平方米!这个城市是即将接连举办奥运会和世界杯的里约热内卢,这个国家的人均GDP是11000美元。

  这是我在巴西接触的一位华人朋友的住宅。为什么需要5个卫生间?他的回答是:巴西的房子都这样啊,每个卧室都有,客厅也有;为什么面积只有110平方米?这样的户型要在中国估计都要200平方米了。他的回答是:巴西就是这样,只算地板面积,没有国内所谓的公摊,也没有墙体面积。最让人关心的问题是,为什么这样一个比中国富裕的国家,一个近千万人口的都市,房价会如此便宜?

  在一周的时间里,我走遍了巴西主要的几个大城市,当地房价根据地段差别也很大。例如最美丽的里约热内卢海滨,科帕卡巴纳海滩是传统的富人区,海景公寓的价格在5万元/平方米甚至更高;市区普通公寓多在2万元/平方米左右;里约热内卢和最大城市圣保罗的卫星城公寓在1万元/平方米左右。由于经济成长货币升值,巴西房价近年来涨幅也很大,三年前房价只有现在的一半。

  当地人的收入水平要高过中国不少。一位在世界最大铁矿山卡雷加斯开卡车的女司机告诉我,她的月工资是1600雷亚尔,相当于6400元人民币左右;普通公务员的月工资在2500~5000雷亚尔,相当于10000~20000元人民币左右。

  如此的房价收入比和面积计算方式,比中国人要幸福太多。探究其原因,就会发现房价是一个综合指标,并非只有经济因素起作用,背后有许多有趣的生活哲学、社会制度、历史沿革。

  为快乐而生

  巴西人恐怕是地球上最乐观的民族,他们也会努力工作,也创建了有世界竞争力的大企业如淡水河谷、巴西航空工业;但他们更重视为自己快乐生活,创造了自由奔放的桑巴文化,在足球上更重视惊艳的动作而非严谨的战术。

  在里约热内卢的几天里,经过几个著名的海滩,毫不夸张地说,即使是工作日,这个城市穿泳衣的人口也会超过百万。这种性格与上天赋予的丰富资源有一定关系,巴西所有国土都处于热带和亚热带,一半以上面积是森林,大豆和咖啡产量世界第一,矿产资源丰富,最近又发现了大量石油。似乎所有的自然灾害和人为灾难都与巴西无关:没有沙漠、没有火山、没有台风、没有地震;没有民族冲突、没有边界冲突、历史上国内国外几乎没有发生过战争。

  这种性格表现在消费上,就是够用就行,随性而为,绝不攀比。在巴西的几个大城市,一周时间我只看到一辆宝马和一辆沃尔沃,2.0排量的中高级车也极少,绝大多数是菲亚特和大众品牌1.6升以下的小车,如派力奥、桑塔纳、高尔夫、POLO。在里约热内卢遇到的一位年轻白领,在美国留学回来以后在一家跨国公司工作,他对房子的规划是:先租房5年,32岁攒够钱买套一室一厅与女友结婚,到40岁换套两室一厅就满足了。根据这种需求趋势,巴西开发商建房时,小区都是按30%一室一厅(30多平方米),40%两室一厅(64平方米),20%三室一厅(100平方米)和10%四室两厅的比例来建造。

  利率全球第一

  在巴西,很少有人炒房,因为大多数人买房都不贷款,不用杠杆工具。因为巴西通胀率一直很高,央行基准利率也非常高,目前已经超过12%,在全球主要经济体中位居第一。

  正因为有10%以上的全球超高利率,一直到2007年,巴西基本上没有超过5年期限的房地产贷款,巴西房地产也长期维持在相对低档的价位。到了2008年底金融危机发生,巴西政府为了推动经济复苏,推出了“My House My life”计划,只要申请人有正当职业,就可以由政府进行担保,申请长达30年的房地产贷款,因此三年多来,巴西房价飞涨。

  即便如此,大部分巴西人还是以全款买房为主。要负担12%的房贷利息,不是一件容易的事。如果用于投资出租,目前的租金回报只有8%左右,虽然比中国的2%高很多,但也难以弥补利息支出。如上述那位华人朋友的房子,220万市值,如果出租,目前每月租金在15000元左右。

  物业税与贫民窟

  每年年初,拥有房产的巴西人都面临着交房地产税的问题,早交者能够享受折扣,迟交者则面临追加罚款之虞。巴西的物业税可不像中国这样的毛毛雨,这也是房地产市场投机受抑制的重要原因。

  巴西宪法规定,市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税,税额由市政府提出,在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以圣保罗为例,房地产税通常占市政府税收总额的13%,2005年甚至达到16%。

  据当地媒体报道,2009年12月初,圣保罗市议会通过了2010年房地产税调升方案,2010年圣保罗商业房产地产税调升45%,普通民宅地产税调升30%。同时,市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价,并于2014年起根据新的房地产市价征税。

  如上述那位华人朋友的房子,220万元市值,每年物业税要缴10万元左右!虽然他也会想方设法转嫁到租客身上,但如此大的现金流支出,对炒房者来说是个巨大压力。

  巴西虽然人均GDP已超过1万美元,但也是一个以贫民窟著称的国家。让人惊讶的是,贫民窟的大量存在,也对房价产生了抑制作用。

  根据巴西的土地制度,无论获得土地的初始方法是否合法,只要住满45年,土地就永久归其所有。这是大城市周边大量贫民窟存在的法律基础,很多内地迁移来的居民已经在这里居住了两三代人,获得了土地产权。在圣保罗附近一个大的贫民窟,居住人口甚至超过10万,完全是一个卫星城的概念。

  以往贫民窟的社会治理都由毒贩团伙提供,近年来随着政府财力增强,政府开始强势介入,争夺控制权。

  在政府已经掌权的贫民窟里,政府开始建设市政设施,提供治安等公共产品,许多贫民窟还给居民提供免费的水电服务。

  这样的贫民窟解决了大城市三分之一人口的居住问题,虽然居住环境恶劣,但对穷人来说性价比很高,最重要的是住满一定期限后,就能实现自己的梦想——在大城市获得永久产权的土地。

(责任编辑:谢伟)
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