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中金:今明两年融资平台贷款大规模集中违约概率低

来源:《新世纪》-财新网
2011年10月20日15:49

  中金公司于10月17日发布的一份银行和房地产调研报告,针对中部地区长沙、武汉、合肥三地的房地产贷款情况做了调查分析。中部三地调研结果显示,银行对开发贷普遍谨慎,预留充足的安全边际,风险可控。融资平台贷款的短期流动性风险则已经基本化解。

  中金报告指出,各银行对开发贷都比较谨慎,新增量不多。开发贷利率普遍上浮30%-50%,但目前额度才是限制贷款规模的瓶颈。

  银行对开发贷风险预留安全边际高,风险可控。根据中金报告,银行精挑细选的项目盈利能力较强。从调研的具体地产项目贷款来看,只要不出现房价较评估价(一般较现价折扣10%-30%)下跌30%,且项目延期三年的极端情况,项目就能盈利。其次,封闭式操作有效控制资金流向。独家银行参与,按照工程进度放款,监控资金流向等手段有效降低了开发商挪用资金的风险。另外,银行按照销售进度回款,严格控制LTV(贷款价值比,指贷款金额和抵押品价值的比例),一般控制在60%以内。贷款的偿还进度与销售节奏匹配,一般而言,项目出售50%-60%时,银行的贷款就已经基本还清。

  中金报告认为,融资平台贷款的短期流动性风险已经基本化解,尚有腾挪空间,短期问题长期化。根据三地调研结果,整改后项目还款来源进一步落实,基本上今明两年的主要项目还款资金已经落实。在基层“还旧借新”办法被普遍运用,缓解平台贷款的流动性风险。

  根据中金报告,银行虽然对按揭贷款业务的风险回报吸引,确是有心无力。目前的按揭贷款利率普遍是一套上浮10%,二套上浮15-20%,且有30-60%的首付,银行面临的风险较低。若再考虑新资本协议中,一套房按揭的风险权重仅为45%,按揭贷款的资本和风险调整后

  收益率非常吸引。其次,大客户、大项目贷款占用额度,延迟放款成为常态。从银行和开发商的反馈来看,审批后7-30天内放款已经成为历史,现在放款期取决于每个月各行的剩余额度,一般延长至30-90天。另外,部分银行积极推动零售业务结构转型,加快经营性贷款的投放。因此,按揭贷款的新增量较2010年大幅下降。

(责任编辑:廖一宁)
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