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楼市调控难放松 股权投资机会隐现

来源:中国证券报 作者:张昊
2011年11月02日04:42

  尽管近期住建部负责人就房地产相关政策的表态被外界视为利好,但多位机构人士对中国证券报记者表示,尚不能作出房地产调控政策放松的判断,对房地产行业未来走势不能盲目乐观,不过眼下房地产市场仍存在一定的投资机会。业内人士认为,房地产信托产品风险总体可控,而一些私募股权基金则看好商业地产。

  房地产信托风险可控

  虽然此前外界一直对开发商的资金链表示担忧,特别是“绿城事件”之后,房地产信托被媒体广泛关注,但业内人士对于房地产信托的风险并不悲观,因为多数房地产信托产品有实物抵押的保证,使得他们相信风险依然可控。

  “房价下行的预期并未改变。”第三方理财机构启元财富总经理葛智华表示。葛智华认为,货币政策短期内仍然不会放松,限购、限价等调控政策会在未来较长一段时间内持续,因此上周住建部负责人有关限购政策表态并不能简单理解为利好。

  葛智华表示,由于目前房地产信托市场上大多数为拥有抵押物的债权型产品,且一般抵押率在40%左右,通过这一风控措施所构筑的防火墙是比较牢固的。“信托公司由于资本金的限制,新发房地产信托产品的可用额度已经不多,所以挑选地产融资项目的标准也在提高,进而提升了信托产品的安全边际。”同时,葛智华表示,他们将继续关注投向住宅类地产的信托产品。他认为住宅类地产的债权投资有便捷的退出渠道,而商业类地产由于单位价值过高,退出渠道并不清晰。

  用益信托工作室数据显示,今年前三季度共发行房地产信托产品769个,发行数量占信托产品总数的44.29%,募集资金规模占信托产品募集资金总量的39%。用益信托工作室表示,监管层除要求信托公司凡涉及到房地产的相关业务逐笔报批外,并未再出台明确的调控政策。目前只要保证政策的实施力度,就能较好地控制房地产信托市场风险。

  地产基金看好商业项目

  高和投资董事长苏鑫也对上周住建部负责人的表态做出了中性判断。苏鑫表示,管理层已经注意到房地产行业对于整个宏观经济的影响,因此未来的调控力度将控制在一定范围内。不过,苏鑫认为这些信号并不清晰,而且货币政策仍没有显现放松的趋势。

  苏鑫表示将继续关注商业地产。与房地产信托相比,私募地产基金以股权投资为主,收益和风险都要大于房地产信托。苏鑫认为,虽然商业地产项目的退出需要大额资金接手,但是调控政策一直未涉及商业地产,因此商业地产依然可作为投资品种。“由于中小开发商的资金链趋紧,近期多个商业地产项目都在寻求资金合作,这为私募地产基金提供了机会。”

  另一位地产基金人士,重庆华房股权投资基金副总经理熊丙前表示,近期多家中小地产商资金链紧张,加之年关将近,寻求合作者很多。熊丙前说:“由于限贷政策,很多住宅项目的销售收入难以入账,甚至一些项目的工程款都出现问题,这会影响到按时交房。”熊丙奇认为,私募地产基金的操盘者多为地产行业出身,凭借专业经验判断应该会发现投资机会,但未来房价出现上涨的可能性很小。业内人士表示,目前投资股权的私募地产基金平均收益率为25%。

(责任编辑:姜炯)
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