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曾在1997年成功预测香港房地产将暴跌50%和内地通缩，因为一直唱空房地产市场被人戏称为经济界的“空军一号”。他，就是经济学家谢国忠。
房地产泡沫正在破灭
新京报：限购限贷下，目前房价出现了松动，如何看现在的房地产市场？
谢国忠：当今的高房价是很多因素作用的结果，泡沫总有一天会破，现在已经开始破了。最后一波房地产泡沫是靠高利贷推起的，现在高利贷出了问题，房价也支撑不住了。
新京报：你之前说中国的房价下跌50%很正常，什么时候会发生？
谢国忠：我原来认为是在2012年，今年年初我改变了我的预测，当时认为今年下半年将开始下跌，但这个下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%。
新京报：你是说中间还会有反复？
谢国忠：是的，就好比A股从6000点下跌，跌到5000点的时候就会有人进场，托一托。捞底的人总会有的。房价下跌20%-30%之后，急需买房的和一些投资客会进场，交易量会起来，这中间可能会有反复。
现在工薪族的工资怎么买得起房子？像二线城市一万块钱一个平米的，有多少人买得起？这个市场主要是投机需求，这个又主要是银行贷款来的。泡沫有多大？
所以房地产进入了一个大幅度下降的时代是不可避免的。
新京报：包括任志强在内的一些人认为，黄金地段的房价不会跌，因为资源稀缺。
谢国忠：不下降是不可能，曼哈顿的房价也会跌。
再过10年，中国人口开始下降，10年后房价不会涨起来了，只会掉不会涨。任何一个人口开始下降的国家房价只会掉，当时日本每年房价下调7%。人口老化是一个巨大的力量，以后对中国影响非常大，人口老龄化后一个社会负担越来越重，人口老龄化以后不要谈楼市会不会涨，是不会涨的。
要把握住卖房的机会
新京报：你怎么看通过限购这样的行政手段调控房地产？
谢国忠：由于出了这个政策抑制了房价，所以房价的高点没有我预想的那么高，就好像是股市5000点的时候一系列政策组合作用，没有让它涨到6000点再往下掉，而是从5000点往下掉。但结果是一样的，最终都是要掉到2000点。
新京报：那银行提高首套房贷的利率呢？是不是也误伤了不少刚需？
谢国忠：京沪80%都是外地人和多套房的人，不是刚需，刚需是炒出来的概念。
至于首套房的利率，这是市场调节的作用，因为通胀预期上升、信贷管控，资金价格高了。面粉贵了面包当然也得贵。
新京报：前阵子银监会说中国的银行业能承受房价下跌40%？真的跌40%中国银行体系承受得了吗？
谢国忠：中国的房地产泡沫跟其他国家的不一样。现在是通过房地产转移到政府，股市的投资会有一系列的后果，银行出现一些坏账是不可避免的，钱是政府拿的，坏账也是政府的事。我觉得是一个口袋放到另一个口袋的事，没有那么严重。
新京报：你建议投资者尽快卖掉手中空房，卖掉房之后买什么呢？
谢国忠：先留着，现在人民币不会贬值，不管内部通胀有多少，不敢贬值，贬了的话所有的钱都会流出中国。
不过现在卖的话肯定卖不掉，很多朋友卖房子都没人看，没办法只能熬。如果这时有人来看你的空房子，一定要卖了，这是个好机会。如果下一次房价掉的话要持续掉三四年。
泡沫崩溃时做什么都没用
新京报：你对最近提出的微调有什么看法？
谢国忠：在泡沫崩溃的时候做什么也不管用。其实在2008年就应该让它崩盘，但后来政府大量发行货币，又把它撑起来了。这次泡沫崩溃，救市的资金会比2008年的更多。
新京报：那像2008年大规模救市的历史会重演吗？
谢国忠：2008年、2009年十万亿钱砸进滋生泡沫现在可以吗？政府是不敢做的，政府是受限制的，在货币政策上是受限制的，它是不可能像2008年这样做的。
新京报：这轮调控后，我国房地产市场会如何发展？
谢国忠：房地产物归原主，地段好收入较高、租不出去的地方房价都会崩。
目前中国有2万多家开发商，其实2000多家就差不多了，到时候政府会引导房地产行业的整合。
大幅度减税时就要买股票
新京报：最近在财税改革上也有一些新动向，如何看最近的增值税改革？
谢国忠：中国需要减税，就意味着政府要让利，就是政府要少收钱了。现在中国调整的核心是政府要减税，要让利给老百姓，现在做的营业税变成增值税是第一步。
新京报：什么时候才会见成效？
谢国忠：在经济很差的时候才有可能进行实质性的财税改革。
政府大幅度减税的时候牛市来了，股市见底的时候是楼市崩盘的时候，如果有一天你看到中国大幅度减税的话，你就去买股票，下一个阶段你就发了。
新京报：股市是经济的晴雨表，看A股为何一直萎靡不振？
谢国忠：高利贷20%的利息把资金吸收。现在开始在局部地区崩溃，在接下来的12个月内将在其他地区陆续崩溃。高利贷实质上是一个旁氏游戏，用新钱还老钱的模式不可持续。12个月你不断会看到这样的事。
新京报：是说等12个月后，高利贷问题解决后资金流入股市，中国就能有一轮牛市吗？
谢国忠：不是牛市，是个反弹，房地产价格降，量上去后，会有一定反弹，公司不赚钱哪里来的牛市啊？20年技术性的上上下下，中国股市的牛市必须是，政府进一步改革，转变成一个服务性的机构。
未来十年中国都面临通胀压力
新京报：你觉得现在通货膨胀水平已经见顶了吗？
谢国忠：现在工资这么涨，怎么可能通胀见顶了呢？通胀仍是中国面临的主要挑战。过去十年间，货币供应大幅增长，正在造成通胀的后果。现在的货币增长尚未低到可以消除通胀的水平。
新京报：这轮通胀会发展到什么地步?
谢国忠：中国的通胀是一个长期问题，如果政府放钱，宽松货币政策，那么就会严重点，如果不放钱可能会好一点，未来10年中国都将会面临通胀的巨大压力。
新京报：会一直处在6%这样的高通胀吗？
谢国忠：劳动力和能源价格占整个成本的一半，这两个要素价格在快速上升，通胀会持续。
新京报：目前大家讨论比较热的，中国经济是否会硬着陆，你怎么看？
谢国忠：目前来看中国经济只会是软着陆。软着陆的原因是由于中国的信贷体制特性。在中国，借贷双方一般都是政府所有，所以贷款重置也是很自然的过程，当借款无法偿还时，其资产通常不会被没收清算，只要货币相应保持增长，就会不断转化为需求，名义GDP的增长将会与M2保持一致。
未来十年中国都面临通胀压力
新京报：你觉得现在通货膨胀水平已经见顶了吗？
谢国忠：现在工资这么涨，怎么可能通胀见顶了呢？通胀仍是中国面临的主要挑战。过去十年间，货币供应大幅增长，正在造成通胀的后果。现在的货币增长尚未低到可以消除通胀的水平。
新京报：这轮通胀会发展到什么地步?
谢国忠：中国的通胀是一个长期问题，如果政府放钱，宽松货币政策，那么就会严重点，如果不放钱可能会好一点，未来10年中国都将会面临通胀的巨大压力。
新京报：会一直处在6%这样的高通胀吗？
谢国忠：劳动力和能源价格占整个成本的一半，这两个要素价格在快速上升，通胀会持续。
新京报：目前大家讨论比较热的，中国经济是否会硬着陆，你怎么看？
谢国忠：目前来看中国经济只会是软着陆。软着陆的原因是由于中国的信贷体制特性。在中国，借贷双方一般都是政府所有，所以贷款重置也是很自然的过程，当借款无法偿还时，其资产通常不会被没收清算，只要货币相应保持增长，就会不断转化为需求，名义GDP的增长将会与M2保持一致。
但是，软着陆可能会推迟结构调整。负债方通过拖延还款得以存活，并希望通过新一轮的货币宽松摆脱困境。只有大力改革才能避免这种命运。目前来看，中国不可能硬着陆。
新京报：怎么看未来中国经济的走势？
谢国忠：房地产市场出现问题表明中国的经济模式存在问题，中国的经济模式就是13亿老百姓拼命干活，把东西越来越便宜地卖给外国人，变成外汇进入到银行里面，然后通过银行转到政府的口袋里面去造路、造桥，这种模式两头都不行。
中国经济会有一个比较漫长的调整时期，涉及政府和人民，近几年政府投资达到了GDP的一半，老百姓花钱只用了1/3，只有再平衡中国的经济才能朝前走，下一个十年中国主要是求稳而不是求快。
欧盟最大危机来自意大利
新京报：如何看现在的欧债危机？希腊会破产吗？
谢国忠：希腊这个问题暂时是缓解了，但长远来看还是没解决。希腊债务即使降了一半，国家的债务还是高，这个问题还会回来。
对欧盟危机最大的是意大利，因为他负债率高、规模大。最后还可能通过央行政策解决，损失最终还是会要社会化。
大家应该看到，一个国家到了以债维持的时候，你要看这个国家到底有没有竞争力，这个国家的人民到底愿不愿意吃苦？这是一个很重要的问题。
1998年亚洲国家要倒的时候，把利息撑到40、50，认为亚洲要倒，但是亚洲是有工业的，亚洲的老百姓是会吃苦帮政府换钱的。当时韩国人用戒指、金牙齿帮国家换钱，但这在欧洲很难。欧洲经济最终还是要看意大利往哪走。但欧元解体不太可能。
地方债资金使用效率是关键
新京报：2012年对中国经济需要注意哪些风险？
谢国忠：2012年的出口肯定不好，但这对中国经济来说并不是什么了不起的事，因为中国劳动力越来越缺乏，找工作不成问题，不会引发严重的失业问题。
最大的问题在于政府职能转变，让利于民。
新京报：上海、深圳等四地试点地方政府发债，你觉得前景如何？
谢国忠：推出地方政府发债试点主要是考虑到地方政府流通性比较紧张，而目前银行信贷额度又趋紧，无法给地方政府以足够的贷款。
但因为发债筹来的钱不是通过市场手段来分配，而是通过政府行政手段分配，因此资金使用效率是关键，并且在监管方面存在很大的困难和风险。
如果允许地方政府自行发债按照市场规律来操作的话，对地方政府土地财政现状会是一种缓解。但中国的金融体系有它的体制特点，所以从长远来看，积极作用有限。
- 同题问答
如果有500万会先投股市
Q：你如何看待中国成为全球第二大经济体？
A：是应该的，中国14亿人，中国人比美国人还勤劳，更别说欧洲人。目前中国的人均产值还只有5000美元左右，但事实上目前的体制使得中国潜在的力量远远没有爆发出来，5000美元的人均产值是应该有的。
Q：如果你有500万元的闲置资金，在2012年用于投资中国市场的话，你是优先考虑投资楼市，还是优先投资股市，为什么？
A：投资股市。目前来看中国股市的估值相对比较低。
Q：如果有一笔5亿元的创业资金，在2010年的中国，你会优先考虑进入哪个行业？为什么？
A：中国的创业环境有待完善，在中国创业必须得做好长期战斗的准备。
Q：还在世的人中，你最钦佩的是谁？
A：人无完人。其实像乔布斯这样的我挺喜欢的，他是一个对全社会有贡献的人。有贡献比做善事更重要，做善事是一个重新分配的概念，而有贡献是通过自己的努力把全社会的蛋糕做大。
Q：最近在阅读什么书籍？
A：最近在看些中国的历史书，比如《资治通鉴》。
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