周其仁：楼市调控骑虎难下 不赞成限购

　　央行货币政策委员会委员、北大国家发展研究院院长周其仁22日表示，当前的房地产调控政策是骑虎难下，政府迫不得已采取了限购等措施，但长期效果尚待观察，不赞成政府过多去干预房地产市场。周其仁是在参加“晨报会讲堂”时作上述表示的。

　　周其仁认为，中国宏观政策一定要保持稳定，过日子的时候要踩点刹车，货币政策从原来的宽松转向稳健，很多人有意见，但是是必要的。如果不采取这种东西，很多部位会受到更大的伤害。

　　关于人民币升值的问题，周其仁表示，改变人民币汇率的形成机制，并不是大幅度变动人民币汇率的水平，稳定汇率很重要，签合同半年以后怎么交货？如果汇率上下窜动，企业没法做决定。

　　以下为问答实录：

　　离谱的资源价格对制造业不利

　　主持人：非常感谢周教授精彩专业的演讲，我想跟在场的各位观众讲述一个细节，周教授是一位非常敬业的教授，今天他的腰有点受损，当时我们为他安排了座位，但是周教授一定坚持说站着演讲可能对观众更好，我们请周教授坐着回答下面的问题，让您能够休息休息。

　　周教授，您刚才的演讲是非常专业的，包括土地流转这一块也是目前长沙在尝试的一个话题。像您说到，城市化最关键的一个问题在于土地的分享、土地的增值，在这个过程中间的矛盾，可能也是大家非常关注的，而您刚才提到一个细节，很多人都会很有信心，经济危机的情况下，城市化带来非常强劲的动力，能够有内生性发展的源泉。在我们的会讲展开之前，湖南的企业家已经表达了他们非常强烈的，想向您请教的欲望。

　　在前期沟通中，三一重工总裁向文波想向您请教的问题，他更多的关注发达经济体正在衰退，而全球经济增长的中心转向新兴国家，在这个过程中间，中国制造业如何塑造全球竞争优势？最近几年国家宏观调控加大，对民营企业的影响远甚于国有企业，如何从根源上改变这样的局面？

　　周其仁：向总的问题是非常好的问题，第一个问题最适合回答的就是向总。怎么提高制造业竞争力？向总比我有这个权威来回答这个问题。我的看法，中国的制造业还有很大的潜力，但要解决好一个问题，我们在过去的十年当中，国民经济是平稳高速增长，中间也是不断的有过热的压力。资产价格离谱的上升当中，这件事情如果不处理好，炒地炒房赚到钱了，但是国民经济会有另外一个负面影响，搞实业的人心里不踏实。很多地方搞实业的企业，主动也好，被动也好，转到了资产运作方面。资产运作是需要，但是离谱的资源价格资产价格是不利的，尤其对制造业不利，怎么稳得住工程师，怎么稳得住管理人员把工作做好，从宏观经济上恰当的进行调整。资产价格高的时候，这点不算问题，资产价格虚高，等到水一落石头就出来了。雷曼兄弟怎么死的？就是在资产价格好的时候，债多一点，利息多一点，不是问题。水高的时候底下埋点石头不出问题，问题是水会落。

　　至于怎么搞好中国的制造业？那要问向总，中国的工人、中国的技术人员，最近看乔布斯的故事，我们抓住一件事情，一定要做到精益求精，这方面中国有很大的潜力，有代工企业创造辉煌，而且不单单是生产产品，有很多出口的产品质量不错。像食品品质，这是很大的问题，这是人天天要吃的，谁生产出好的东西？机会是有的。票子发得太多，货币供应量太多，短期看很旺，但是会把很多人从踏踏实实工作的岗位，有益无益的拉出来，很多人武功就费了，就天天等着掉馅饼，何况会埋下很多债务危机，不要认为水落石出适合发达国家，中国是一样的。温州是中国最优秀的民营企业家的诞生地，很多跑路，为什么跑路？那个债跑不了。这是我对这个问题的看法。

　　至于调控当中，政府调控当中，国有企业可能会得到更多的关照，这是容易发生的，这件事情要解决。这次调控当中一再强调，高度关注调控当中，不要损害市场当中弱的一方，就业、收入、社会影响特别大的层面，要改善这个调控力度。来长沙，工程机械的中心，一个制造基地，在这波调整当中，争取学到一些东西，长沙在全国全球有比较优势的产业，经得起这次全球的风波，这次调整的波动，怎么走好这条路，这是我要学习的。

　　农民收入提高才能扩内需 不要过度依赖出口

　　主持人：周教授提到的方面，我觉得您的意思房地产已经绑架了整个中国的经济，中国经济结构需要调整。这也是目前政府调控的主要方向，很多企业家非常关心，在调控过程中，被伤害或者是被误伤的实体经济怎么能够有发展的方向？这也是第二位企业家代表想向您请教的问题。

　　来自于步步高商业股份公司的董事长王填，想向您请教：在欧债美债对中国出口造成一定影响的前提下，明年中国的宏观经济要如何树立消费这驾马车，想请问如何扩大内需次级消费，要采取什么样的政策才能避免伤害实体经济？

　　周其仁：消费关键是要有收入，收入怎么增加？财政收入税拿上来，这个很重要，但是作为经济家，把权利划清楚，刚才我讲的权责收入问题，农民的资产，在产权机制上的挂钩，把宅基地当中的一小半让给城里人建房。金陵二组的农民每亩平均价，在公开拍卖当中，44万元人民币一亩，如果我们的法律是绝对禁止这些事情，不保障这些事情，不鼓励这个事情，这个收入怎么来？所以要创造收入，就要不断的研究在我们中国的情况下，怎么不断的重新界定权利，界定财产权利，界定市场游戏的规则，你把这个工作做得越好，收入增长的源泉就会越有力，有了收入就一定会有消费，没有当期消费也会有远期消费。

　　大家关心年末年初会怎么样？10月份CPI很高，很多价格在上涨，当然这是受国际市场的影响。一个是需要，一个是预期，一看不行了，自己的开支，花钱意愿都会发生变化。到1月份估计这个压力还会大一些，在这种情况下，找到一个新的收入增长源泉，找到一个新的消费增长源泉。实际上跟步步高老总关心的是一个问题，只有提高农民的收入，才能带动消费增长，不要过度依赖国际的出口。你仔细看，已有的收入也有很好的势头，消费的潜力释放完了，不增加收入就不能增加消费。老百姓一个口袋里的钱，是不是花钱很容易？我看了我们的自由行以后，为什么中国居民一放到香港大家就放手买东西。第一，香港进口税收低，这是我们要学的，我们为什么要这么大的外汇储备？干嘛不扩大进口？扩大进口对发达经济有好处。不能说天下只有我们卖天下的权利，没有买东西的义务。现在有些商品进口税还是偏高，不同的部分有争论，奢侈品税收不能够放低，放低以后鼓励奢侈，对民风不好。结果中国人跑到国外去，把人家柜台东西全买光，这就好吗？这些问题值得考虑。

　　另外，国内市场还有很大的潜力，我打听了一下，步步高是搞超市连锁，这个行业应该非常好，内需强，中国老百姓收入增加，天天买东西，我们一直在研究超市，要把水平提高，增加信用，国内的商品质量相对来说还是差的。品牌信任、商业的服务经济，还有我访问北京一些超市，现在最大的问题就是员工训练跟不上来，没有好的营业员，很多市场的毛利非常好，就是人手不行，培养来不及。为什么来不及？心太浮。整个员工在高位价水平上，国民经济整体往下沉一沉，可以让整个生产力相对预期稳定，这是下一步发展很重要的部分。

　　楼市调控骑虎难下 不赞成限购

　　主持人：其实刚才周教授在演讲过程中，印象最深刻的一点，土地融资加快了城市化的进程，尤其在过去的几十年，但是到了现在，土地如何来分享增值？也是一个矛盾，最尖锐的话题。这次提问，除了企业家和现场观众，通过微博征集了一些草根经济大师。

　　网友70后爸爸：本轮中央在土地政策和房地产调控上的强硬态度是可以持续的吗？地方政府如果不能继续依赖土地财政，他们化解债务的出路何在？

　　您就在前一段时间表达过，地方债务会形成长期系统性的问题，请您回答一下。

　　周其仁：房地产政策会怎么样？问我是没有用的，要问问建设部，要问他们到底怎么样。作为经济学家，我怎么看这个事情，骑虎难下。房价、地价冲上去不管，我们这些学生都急了，毕业以后永远买不起房。

　　主持人：尤其是在北京。

　　周其仁：北大的学生都有这个想法，中国其他人还有什么希望？研究为什么房价、地价这么高，无非就是两个原因：第一个原因是货币被动放大，前一段在经济观察报连续写了研究报告，什么情况下一个国家的票子发那么多？一个是财政需要，中国需要票子的阀门94年就开了，央行不得财政斥资。为什么流动性偏多？我们有一个新的机制形成，开放当中形成的。什么叫开放？这么大一个出口的顺差，中国赚的钱不在中国花，商业银行把人民币给了企业，商业银行怎么办？调查上海的市场，最后谁把它买走？央行。央行拿什么买？基础货币买的。为什么要央行买呢？央行购买人民币大幅度升值，大幅度升值，出口企业怎么办？为了维持人民币汇率稳定。央行人民币基础货币一出去，因为给了商业银行，商业银行贷出去再收回来再贷出去。

　　哪个热解决哪个，钢铁热解决钢铁，房地产热解决房地产。央行的两个部门分离开，汇率稳定和人民币币值稳定。央行的职责就是维持人民币币值稳定，汇率稳定很重要，但是汇率稳定不能用基础货币去稳定，这是我个人的看法，不代表任何机构，解决了这个问题才能釜底抽薪，才不会勉强的放，这票子一发出去就不听你的，在市场钱多了要找地方落。

　　大家说怎么不到股市落？股市落过，不是没落过，是没有落住，记忆犹新，这种市场全球都这样，现在问题都历历在目，我都历历在目。我下乡的时候老乡给我打电话，你不是经济学家吗？买什么股票？5800点了，我怎么跟他讲？我劝他赌一下财路，你去看到了5800点冲的都是我们这批人。钱往哪里走？中国最大的一个市场就是房地产市场。价格起来以来，供地是政府，然后18亿亩红线压着你。为什么是18亿亩红线？刚才解释了，农村在扩大，城市在扩大，两头挤，最后形成预期，房价肯定涨，肯定只涨不跌，这种预期就是金融危机的预期，天下没有不跌的东西，你相信不跌，自己买房子不小心一年涨了一倍，当年买俩多好。后来一想，当年没那么多钱，借。水高的时候，石头都不是事情，问题是水会落。已经形成资产的压力，没有买房的这群人民急了，北大学生就急了。如果房产价格再一波波上去，很多企业都会靠进去。为什么脱离实业？为什么不练好自己的本事？政府迫不得已采取一些措施（限购），这个措施长期效果、短期效果怎么样？我个人是不赞成的。但是政府不采取措施怎么办？怎么平衡下来？很多企业都已经不搞实业，不是房就是矿，炒这个炒那个，全民炒。哪个供应有瓶颈的，哪个价格就会升高，然后就会产生幻觉，以为这就是发财之道。

　　你拿自己钱买没关系，你借钱买的。所以像这些问题，刚才问到问题怎么保护实业，求人不如求己，改革开放到今天，任何企业家、实业家有这点资产不容易，小心为好，不要跟着风走，这是保护你自己最重要的，要有点定力，财产越多越要有定力，你不能害了自己还害别人。

　　作为中国的宏观政策一定要保持稳定，过日子的时候踩点刹车，虽然社会各界会有意见，货币政策从原来的宽松转向稳健，很多人有意见，但是是必要的。如果不采取这种东西，很多部位会受到更大的伤害。要从微观上保护好自己，太好的时候、太离谱的东西不能相信，倒过来在差的时候，真正投资都是冬天投资，所有人不行的时候那就是出手的时候，而不是跟风，跟风就是炒作和投机，我们自己怎么做和国家的宏观经济结合起来，共同争取一个更好的前途。

　　人民币汇率稳定很重要

　　主持人：周教授已经回答了下一位观众的问题。网友本来想向您请教的问题是，如何人民币汇率和基础货币汇率稳定的矛盾，刚才已经回答了一部分。但是她想如何解决两难的问题？

　　周其仁：改变人民币汇率的形成机制，并不是大幅度变动人民币汇率的水平，因为外向汇率也是很大的问题，中国这个事情该怎么办？即便现在国际市场困难，也要争取更大的出口机会，这没得说。过去走过的路摆在这里不能掉以轻心，但是确实要改变人民币汇率的形成机制，我个人的看法就是过去这个机制当中有个问题要解决，要稳定汇率很重要，签合同半年以后怎么交货？如果汇率上下窜动，企业没法做决定。

　　但是用什么手段呢？过去的做法就是央行的基础货币，我的看法这个事情有成就有代价，如果遇到资产市场就会出现很多人一抗拒高价格，就因此资源的错位配置，带来下一轮的调整。动员发债解决，财政发一些钱，央企上万亿的利润，买一些外汇，这样往外走，不要都是国家外汇。卖有机会，卖家有机会，这个市场不行了，互相交流、互相学习，让中国人走出去更好。所以我的看法，某种程度要合理化，基础货币、央行的主要职责是国家货币稳定、人民币币值稳定，是全国人民共同的利益所在，区分开来。

　　社会保障应该覆盖农村

　　主持人：在提问过程中，也有不少都是跟城市化以及房地产有关系的。有一位叫碰到头的网友，现行的土地制度在农村是兼具社会保障的功能，老弱病残依靠土地保障实现基本生存，在这种状况中推动土地的流转，在资本进入中间，这一部分群体怎么能够得到基本生存的权利呢？你怎么能够保证不被削弱到？

　　周其仁：对任何变动的东西都有疑虑，上上下下都有疑虑，这个担心是有道理的，但是不够准确。为什么不够准确？土地保障不是土地保障，土地上产生的收入来保障，如果土地的收入又很低，他们的保障水平是很低的。在成都我们高度关心这个问题，新村建立以后，每个人在新村都有房子，无非住得密集一点，密集一点所谓让他有遮风避雨，外出打工回去有地方住，是一样的。不光原来旧房子住，新房子也能住。

　　另外一点担心，把房子卖了没地方住。我们讨论经济政策，怎么看？我不太同意城里人的看法，好像农民都没有能力做正确的决定，会轻而易举的把自己的房子卖了。城里人卖房子，没看谁卖房子住街上去。整体来看农民，我自己当了十年农民，研究了十年农民，农民做决定的水平不比我们差，也会权衡利弊，当然会出现个别情况。比如生病了，我把房子卖了去看病，包括城里人也会有这样的家庭遇到这种困境，所以这是社会保障需要解决的问题。而社会保障就是面对整个社会层面，不能光城市里社会保障，农村也要有社会保障，万一碰到某些疾病，全社会要有救助机制，这不光是对农村居民。社会保障应该覆盖农村，那些意外的事件，要用社会保障网去解决。

　　财产一定要尽大可能在市场上实现价值，创造收入流。这当中当然有很多具体的政策要研究，包括所谓土地盘活的钱怎么用？多少买保障，多少是当期可以花，我不主张由于有这个问题，所以现行的政策就不能动，就不能研究，特别是不能试验，至少允许试验，试验完了以后再来讨论，什么情况下可以扩大到更大的范围去。

　　主持人：其实在我们的采访过程中，有接触到一种状况，农民在实现城市化之后，他觉得他没有办法在城市生活，相比在农村，他能够如鱼得水，但是在城市会觉得有高的房价，生活成本更加高，可能有各种各样的经济压力，就像我们一位网友胖胖所提问的问题，之前的城市化更多的是把农村的户口变成城市户口，但是像现在的这样的问题会越来越爆发，有没有哪些手段和措施能够确保在城市化过程中新增的城市人口，有足够的消费力和生存能力？成为经济增长的推动力呢？

　　中国城市化要学日本集约发展 不能学美国

　　周其仁：农民进城很困难，80年代中国留学生到美国学习都是很困难，但是要想清楚，有这个困难，克服不克服？克服了整个情况就不同了，尤其对下一代。对现有农民我们也在观察，再辛苦也不回去了。遇到困难跑路回去是很好，但是永久性的收入一条线上不去，因为眼界没打开，专业化本事没达到，是很难。

　　这是事情的一面，还有一面是城市要更加开放，现在所谓农民进来难，是因为城里有很多方面要改革，包括房地产的调整，包括社会保障，对外地农民工开放，这一块我们也非常看重。刚刚发生的事件，富士康跳楼的年轻员工，年轻人要住在工厂里头，怎么可以持久？

　　我到印度去看，城市有很多贫民窟，但是仔细观察贫民窟都是违章建筑，但是有一条，他是家庭生活，一家人在一起，再苦在累有家庭亲情的调剂，现在都是远离家庭，像军队、产业大军，城市要扩大开放，如果农村的财产可以流转，可以带一些资源进城，不能光靠劳动。包括子女就学，乡下闲置的财产可以流转，那就可以带一些资本进城。

　　主持人：非常谢谢您。因为时间有限，最后一个问题请教周教授。网友W陈的提问是：未来的城市化进程会往哪个方向发展？在目前来说，整个楼市很低迷，刚才您也提到，因为房地产的低迷，可能会影响一些城市化进程的速度，那么城市化的进程和征地的制度，在大的环境中间，您觉得会有什么变化呢？

　　周其仁：有很多研究我也希望利用这个机会在长沙，跟大家好好研究城市的大话题。城市是一个高密度的社会体，我们作为悠久的农业文明，对高密度的城市，整个知识积累、感受都是不够的，我们要很好的研究城市的学问。房价低，现在房价低和高，跟密度是有关系。

　　中国很有意思，开发商去贿赂我们的主管官员，然后提高楼层，为什么不是倒过来？出钱求你把楼层降低。对城市容积率，我们有一些规划思想问题。中国资源的禀赋，我的看法，我们恐怕要对高密度有更多的理解，另外要有能力来处理它。没有专业能力，密度一高，这个城市就管不了。其实不一定，再高以后，土地的融资能力大了，融资能力大了。最密集的地区，地下五层地铁修下去，地下高速公路再是地下运河，日本一些新的城市区建设，不是坐半小时车上班，把横的东西竖了，高层住，再下边就是电影院商场，一直到地铁，在方圆不大的综合体当中，吃、住、行、买、娱乐，什么都在这里头，不要动车，动电梯，这些东西在日本看了以后，关于怎么居住、怎么生活、怎么管理，这里头有一些问题可以提出来，我不说我们马上要去做。国土部也好，住建部也好，在中国禀赋要素的压力下也在做一些事情，长沙我也看了，把所有车都放在地下去。我还没去看，一个同事来看了，为什么厂房都是平的？不是低密度占一大块，占着地土地涨价，国土资源配置，人要密集，信息成本才低，要密集人气才旺，有人气。

　　将来的城市怎么发展？我们老说，过去城市化是大城市，适当发展中的城市，大力发展小城镇，最好在农村找出路。我认为这个方针是反映那个时代，不适宜这个时代，应该研究中国13亿人口怎么能够居住好，邓小平曾经讲到建筑、讲到城市，里面有一句话说，说服农民住楼，这是1980年讲的，各地都有各地的特点，不能住一样的楼，长沙就是长沙，反映我们自己悠久传统的民居。但是要素禀赋这个东西摆在这里，所以中国可能是大城市、中心城市、城市群，要成为“十二五”、“十三五”重要的目标，要培养相应的建设人才、管理人才，管理得好就是生产力，就是融资的潜力，就是合理的生产方式。农村经过大量复垦以后，绿色会大大增加，我们现在土地资源配置是问题，城不像城，村不像村，一到农村全连上，建筑全连上。

　　主持人：周先生强调未来城市化的发展是土地集约。

　　周其仁：不是土地的管理，是密度，项目、基础设施、资源、人、消费集中的密度，高密度的区对人类能力很大的挑战，我们要面对这个挑战，尤其中国，不能学美国，平平的，一看好多，美国只有3亿人，他们的国土面积，山地又少。我们要更多的研究日本、新加坡的发展，怎么能够在有限的国土面积上支撑国民经济的高密集体量，这是城市化未来值得研究的一个方向。对长株潭、对两型社会，对这些试验都一直抱有很高的兴趣，我们在长沙的研究尽管不多，今天报告的还是成都。

　　主持人：希望下一次到长沙来就是讲长株潭的经验。听了通篇的演讲，成都的经验对于长株潭也是一个借鉴，也是一个新的试验区。在座各位有一些比较深刻的感受，希望我们能够再次以非常热烈的掌声感谢周教授的演讲。今天只是一个开始，分享还将继续，在接下来一个月之内，我们潇湘晨报还将推出三场有份量的经济学家会讲，请大家关注潇湘晨报的报道。同时，在本次微博提问的五位幸运的提问者可以到现场来领取由周教授签名的书籍。今天的会讲到此结束，谢谢周教授的光临，也谢谢各位观众的参与，谢谢。

　　本文是央行货币政策委员会委员、北大国家发展研究院院长周其仁在潇湘晨报年度财经会讲上的发言，未经本人审阅。