随着一年多的房地产调控，全国楼市成交量持续低迷，房价下降的效果也已经逐渐显现。龙年春节，各地楼市成交纷纷出现量价同比下降的景象。而随着楼市的惨淡开局，购房者也开始思考这样一个问题：现在是否可以出手买房了？2012年，何时才是最合适“抄底”的买房时机？
相关公司股票走势
![]()
二手房业主让价幅度超一成 【案例】 小刘是广州某事业单位的员工，一直梦想能在广州买一套属于自己的房子。从去年底开始，小刘开始联系中介看房。三个月左右的看房历程，恰好赶上了此轮楼市走低的大潮。小刘明显感觉到楼市开始进入“买方市场”。
二手楼市开始进入买方市场 龙年春节过后，小刘迅速在海珠区中山大学附近拿下了一套建筑面积为36平方米的高层南向小户型，总价66.2万元，单价1.84万元/平方米左右。小刘说，这个价格在老城区比较合适，业主让价也超过了10%，自己挺高兴的，“算是抄了一个小底”。
2008年大学毕业的时候，小刘正赶上了上轮楼市的低潮。从2007年暴热到2008年的速冻，当时的楼市一片哀鸿遍野。2008年底，在银行工作的同学建议小刘在珠江新城买一套小户型，说是能帮他将贷款做到“零首付”。
“太可惜了，当时收入不高，没敢买。”小刘遗憾地说，虽然如今单价动辄3万元/平方米的珠江新城房价彼时仅要1万多元，但由于刚毕业不久，按照做高评估价来贷款买房的月供额和他月收入差不多，最终还是没敢下手。
小刘没想到的是，2008年的房价下跌仅仅是昙花一现。之后广州楼市和国内大部分城市一样，坐上了年年蹿升的“火箭”，直到2011年下半年才终于开始逐渐停涨，并调头进入下降通道。
去年10月份，小刘陪着一位同届毕业的同事一起看了几套房子，发现受到限购等调控政策影响，当时全国各地的楼市都已经普遍出现停涨，关于各种楼市下行的报道也开始纷纷出现。
这时，一直没买房的小刘才发现身边不少年轻同事都陆续买了房子。想起当初错过的“零首付”和此后两三年内房价翻番的资产增值机会，小刘开始有些焦虑。因为房租上涨和工作变动等原因，小刘工作三年多搬了三次家，每月房租支出也涨到了2000元左右。
算下来，小刘每月房租跟买一套小户型的月供相差已经不大。而随着工作年限的增加，他的月收入也从每月五六千元涨到一万多元，银行户头上的存款近20万元。研究政策走势后，小刘给自己暗暗制定了一个买房的时间表：年底开始看房，2012年一到二季度入手买房。
中心区成首次置业首选 从去年11月开始，小刘和几个差不多年纪的同事经常在周末相约看房。最开始，他和同事都更多地把目光聚焦在新楼盘身上。当时恰逢不少新盘出现“大降价”的行情，例如海珠区赤岗板块的纵横国际公寓，就曾传出“一夜单价骤降1万元/平方米”，吸引了小刘和同事兴冲冲跑去看房。
看新盘的结果多少有些令人失望。降价的楼盘大多原本价格都偏高，或者存在产权年限缩水、户型结构不好、位置较为偏远等问题。小刘的首付预算在20多万元，按三成首付计算，总价只能在60万-80多万元之间。扫了一圈新盘后，小刘发现，就这样的预算在市区基本很难买到新房。
“我还是想买在市区。”小刘认为，对他这样处于事业上升期，又喜欢热闹的年轻人而言，郊区盘在交通、商业配套上都难以满足需求。市区楼盘不管是现在自住的便利性，还是三五年之后换房的保值升值潜力、租金上涨幅度都会更高一些。在纠结了一阵之后，小刘还是把目光转移到了市区二手房上。
为了找房更有条理性，小刘又做了一个Excle表格，把在网上“海选”找到的房子进行归类整理，然后联系中介实地看房，根据现场观察的情况来对这些候选房进行排序。经过一段时间的梳理，大致列出了一些重点关注的板块和楼盘。
因为工作单位在珠江新城附近，小刘一直都和同事在附近租房住，珠江新城、五羊新城板块的交通、生活便利条件和年年上涨的房租都给小刘以深刻的印象。他决定以单位为圆心，在地图上画大致一条半径10公里的圈，重点找圈内质素较高的二手房。这个范围东到东圃、车陂，北到
白云山附近的同和，西到大坦沙，南到海珠区南岸。
二手楼价格松动 在小刘几乎涵盖整个广州中心城区的选房单上，天河区的天河公园板块、车陂板块，海珠区的滨江东板块、广州大道南板块、赤岗板块、中大板块成为重点关注的对象。而像越秀、荔湾等核心老城区，以及白云区的广州大道北一带，或因为楼龄过于老旧，价格又比较高，或是相关环境配套都不太好而成为次优选项。
经过一轮密集的看房，小刘看中了分别位于天河公园、广州大道南和中大板块的三个小复式。虽然从单价上看小复式要比同地段的二手房价格略高，但是考虑层高比较高，能隔成两层，使用面积普遍能达到150%左右，非常受年轻人的欢迎，租价也比平层住宅高了不少。
“过年前后业主心态明显软化了。”小刘说。到春节前的1月份，小刘差不多把几个重点关注板块在售的二手小户型都扫了一遍。也就在这个时候，此前一直相比新盘坚挺的二手房市场也出现了松动。1月初，有中介给小刘打电话说，有一套滨江东的豪宅盘业主甩卖，单价降到1.5万元/平方米。
虽然这套物业最终因为总价过高，最后并未成交，但小刘还是嗅到了一丝二手房市场即将发生变化的气息。春节假期过后，小刘从老家回到广州。刚回两天，就有几个中介打电话催促小刘和业主见面谈价，并称业主愿意降价或者承担部分税费。
相比之下，海珠区的二手盘受新盘连续降价开盘影响，价格松动明显。考虑到看中的几套小复式都不过五年，尽管总价不高，加上营业税的首付却接近预算的上限。小刘最终还是选择了中大附近一套正南向的一房一厅高层小户型。因为市场上价格合适的南向小户型放盘不多，较为抢手，小刘很快就和业主见了面。
让小刘意外的是，年前开价75万元的业主心态明显发生了变化。小刘见面后还价65万元，业主简单谈判后66.2万元成交，还答应附送全屋家私家电。算下来，业主让价幅度达到了近12%，这让小刘改变了计划，迅速签约。
今年上半年楼市仍将调整 【市场】 对于短期房价走势，除了政策和房企及业主的资金状况外，市场供求状况也是重要的因素。近期某大型地产研究机构的《10大典型城市住宅存销比报告》，对此进行了深入的分析和研究。结果发现，当前一二线城市的房地产市场：形势是严峻的，道路是曲折的，降价是必然的。
《报告》显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与去年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。
其中，一线城市中广州、上海、北京增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之首。库存量的继续增长，反映出年底楼市依旧低迷，虽然多数城市房价有所松动，部分开发商也开始打折促销，但是仍难以带动楼市的整体回暖。
截至2011年12月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4，再度创下近两年来的新高，典型城市新建商品住宅存销比已经连续2个月处于过大区间。去年年末，尽管房价环比涨幅开始下降，开发商加速推盘并加大打折促销的力度，但是受“买涨不买跌”心理的驱使，不少购房者开始选择持币观望。
2011年12月，10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%，反映出市场需求依然疲软。1-2月份是楼市的传统的淡季，加上受春节假期的影响，购房者的热情一步减退。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，比2010年进一步下降。严厉的限购、越来越高的购房门槛以及风险意识的逐渐提高，让不少人对楼市望而却步。
《报告》称，由于资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，预计2012年上半年供应量还将进一步加大；而另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看，“2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高”。
限购今年或将有限放松 【政策】 1月31日，国务院总理温家宝在部署当前重点工作时再次指出：要巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”据不完全统计，这是温总理两年以来第五次公开提出要促进房价的合理回归。业内人士称，总理最新的讲话维持了此前的表态，等于给市场再泼一盆冷水。
统计数据显示，中国楼市已迎来一个新的低谷。近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，增幅更是高达40%以上。而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，仅增长4.9%。如此情景，仅比金融危机影响下的2008年楼市好一些。
业内人士称，详察温总理的指示，也能发现与之前相比两点措辞上的细微不同。第一是“巩固房地产市场调控成果”，说明调控效果正在显现，但还须防范房价反弹，还须继续坚持一段时间；第二是“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，说明当前调控的重点是抑制投机投资需求，自住需求被淡化，而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求。
此前广州市国土房管局就曾透露，今年的房地产调控思路已上报市政府审定。其中，将适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性。这一举动普遍被外界视为有限放松调控的举动，但对于纯投资者而言，政策仍未出现宽松迹象。
但也有报告指出，由于2012年国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，如果下滑幅度超过预期，则自然会放松对重要支柱产业房地产市场的调控；另一方面，2012年房价还将继续下跌，尤其是持续下跌至下半年，调控效果会趋于显著化，调控目标接近实现，也就具备了放松调控的依据和条件。
2012年或现罕见购房良机 【分析】 春节过完，楼市依旧冰封，春天遥遥无期。有统计表明，春节期间多数城市住宅成交量，创近几年新低。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，数据不一定准确，但也在一定程度反映了现实。
从数据看，2011年一二线城市成交量平均下跌约二成，价格基本持平。若看价格走势，则2011年9-10月全国房价出现拐点，至今仍在下跌通道中。
杨红旭认为，2012年房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻。
“2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观。”杨红旭说，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，存在较大的变数。
杨红旭表示，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平(区别于成交均价)，也即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。
知名房地产业内人士任志强认为，中国房地产最少还有20多年的黄金时期，房价真正下降得到2030年。任志强称，通常衡量一个地区的房地产高增长还是低增长，首先要看其经济增长速度是否保证4%以上；其次是城市化率水平，如果城市化率达到百分之六七十的时候，会出现下降或平缓发展；第三个因素就是在城市中的户均套数超过1:1.1，“这三个条件达到，要到2030年以后。”
中国房地产研究会副会长顾云昌也认为，对普通购房者来说，今年上半年应该是房价的相对低点，是购房的好时机。“因为一方面房价稳中有降，另一方面，下半年时间还比较长远，难以预判。但从长期来看，房价总体还是上升的。”
不过，杨红旭也强调，2012年对于短线投机需求基本没机会，长线投资需求，仍可适当购房。对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是第一位的，应该抓住难得的购房时机。
首套房贷回归基准 百万贷款20年可省10万 【房贷动向】 新春过后，记者调查发现，不少银行又重新获得了信贷额度，省内大部分银行也将年前上浮的利率重新回降到了基准，不少外资行更是已经恢复了此前的9折优惠，而目前各家银行信贷额度也较为宽裕，贷款发放比去年容易不少。
事实上，去年前10个月，不少银行由于额度紧张纷纷对首套房贷提价。
建行、
中行、
招行、广发等多家银行均上浮首套房贷利率，上浮幅度为5%至10%；
深发展上浮幅度最大，达30%-40%。但紧随着存款准备金的下调，去年进入12月份后，银行房贷利率已经开始有所下降，包括中行、招行在内，银行首套房贷利率有所回落。
日前，记者走访了市内多家银行网点，其中业务最多的
工行、农行、中行业务人员都对记者表示，目前首套房商业贷款首付三成，都可以实行基准利率，5年以上利率为7.05%。股份制银行中，业务较多的
交行、招行都对首套房贷执行基准利率。
不过，依然有银行目前仍执行首套房贷利率上浮的政策。其中，建行广州市内一网点客户经理对记者表示，该行对利率仍需要上浮5%-10%左右，上浮多少视客户具体情况而定。另外，深圳发展银行、广发银行、
光大银行的网点客户经理也告知记者首套房贷利率仍需上浮。
“现在申请首套房贷，利率需要上浮10%，首付三成，我们执行这个政策已经很久了。现在没有收到要改变的通知。”深发展一位客户经理对记者表示，房贷政策还没有明朗，或许等到2月末或3月初，利率优惠说不定会更多。不过，现在申请房贷审批放款则比去年明显快了很多，不少银行客户经理都表示只要申请人资料齐全合规，审批需要放款基本一个月内可以办完。
另外，放松首套房贷的还有两家外资银行，汇丰和花旗目前都已经恢复了对优质客户的首套房贷利率9折优惠，其他额度紧的银行首套房贷也大部分实行基准利率。不过，客户需要满足一定的条件才能拿到首套房贷最低的9折利率。其中，汇丰要求贷款的额度必须达到50万元以上，才能享受9折优惠，而花旗则要求达到60万元。银行工作人员表示，要达到优质客户标准，还要看工作和收入，比如工作是否在政府单位、事业单位或者知名外企，月收入是否达到月供的两倍以上，“需要符合，这样我们可以帮您申请基准利率下浮10%的优惠”。
记者替首次置业者算了一笔账，按照目前5年以上基准利率7.05%来计算，购房贷款100万元20年等额还款，按照基准利率需要月供7783元，上浮10%后，月供需要8212元，月供增加了400多元，20年下来利息多交近10万元。因此，利率回归正常对首次购房置业者来说非常重要。
“目前商业贷款利率实在太高了，都负担不过来了，得赶紧先还掉那部分。”国有企业小白领张浪对记者表示。此前，面对银行纷纷对首套房贷利率提价，央行货币政策委员会委员李稻葵曾呼吁，对于第一次买房的贷款要定向放宽。记者 黄倩蔚 牛思远 (来源：南方日报)
人参与)
上网从搜狗开始
