陈宝存：国土部清理小产权房是吹牛

　　受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈。芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心。房价坚冰正在消融，开发商不断跑路。在调控依然从严的形势下，楼市“拐点”是否已经到来？限购是否该继续？搜狐财经(相关:理财证券)(相关:理财(相关:证券财经) 证券)(相关:理财(相关:证券 财经) 证券)在2012全国两会之际推出“两会观察”特别报道之——追问中国楼市拐点。

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存

　　前几年我说，国土部清理小产权房？你吹牛吧。现在小产权房分很多种类。我觉得以新农村建设的名义做的小产权房，不应该叫做小产权房，它就是大产权。城市拆迁的回迁房更不应该叫小产权房，可是现在都往一块一归。辩证的说，是不是应该交一部分土地出让金呢？是，因为地方政府还要给他修路，城铁也要进去。但是可以反过来想，城市的经济适用房和小产权房有什么差别？为什么城市的，尤其是机关事业单位的享受经济适用房，而农民就不可以享受经济适用房呢？如果这些人群就是特权阶层，享受了无偿划拨土地的福利，那么我给最低收入人群保存这么一个无偿划拨小产权，也是可以理解的。我们讲保障房要扩大，那所有的小产权房都可以算作保障房。这样的话，收取一部分土地出让金即可。

　　最终买不起房的老百姓怎么办？我研究这个研究的也很多。现在什么人买不起？一般的北京市民，除了产业工人，在这个公司、那个厂子多少年都没有分房的之外，只要有小房子的，就不用考虑买房的问题。因为现在的拆迁条件，完全是八平米就给他几套房子了。我们应该考虑的，一个是城市的产业工人，因为他们没有赶上分房，他们所在的企业、工厂也没有赶上分房时候建房子。这种产业工人的群体，大概是买不起房子的。还有一个人群就是新增城市人口，大学生留在北京，收入两三千但是消费很高，没事夜店，没事下馆子吃饭，动辄人均一百块钱，肯定是暂时买不起房子的。

　　去年出台了国有土地拆迁条例，还有今年注定要出台农村土地拆迁条例。这两个条例很有意义，应该组成中华人民共和国土地管理法。随着以后新的土地管理法的修改，农村征地拆迁条例的修改，还有一个可能，年轻人把家乡的土地卖了，用这笔财富把爹妈都接到城市里面住。这是可以的。我们老说土地价格高，但是你得考虑拆迁成本有多高。拆迁成本，管网配套，加上社区基础建设的成本，这是土地财政主要的成本。如果土地的收储成本是固定的，地方政府设定一个底价，在成本上加上底价、加上利润。底价成交了，基本上就是5%到12%的土地收储的毛利。为什么利润很高呢？融资成本算一百亿，融资费用多少钱？现在土地拍卖里面还包括工业用地，何必非要搞拍卖呢？既然是地方政府招商引资，搞什么拍卖？就是一个暗箱操作。现在住宅用地也有暗箱操作，一级开发公司做了很长时间了，收储一期弄下来了，一期开发不赚钱，就拿二级开发的地，如果这个地还到我手上，你可以直接理解就是我暗箱操作。