人参与)受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈。芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心。房价坚冰正在消融，开发商不断跑路。在调控依然从严的形势下，楼市“拐点”是否已经到来？限购是否该继续？搜狐财经(相关:理财 证券)(相关:理财(相关:证券 财经) 证券)在2012全国两会之际推出“两会观察”特别报道之——追问中国楼市拐点。
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| 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海 |
开发商都是寻找开发力度不强的地区。总的趋势早就向二三线城市倾斜下去了，三四线城市也早就下去了。现在就是填补业态的空白，各种旅游地产、商业地产、产权式酒店。做生意就是钻空子，哪有产业空白就往哪跑。另外，开发商的房子要把价格降下来。不管保障房、小产权房，未来买得起房才是重点。在低价房里面可以选择商品房、保障房、小产权房，也可以租房，所以我觉得低价房是未来房地产发展的趋势。不管在一线城市还是四线城市，这都是这个趋势，不可能像香港那样，再好的房子，十年、二十年也要把租金收回来。如果我们的房子一百年才能收回租金，那房市迟早要坍塌的。黄金地段的商业商铺，一个商铺一年一平米一千万，那也是值的。但是住宅真能带来那么大价值吗？我从来都是怀疑的。如果租金超过了迪拜七星级酒店，这样的住宅在中国有市场吗？
土地指标拿到后还需要很高的寻租成本，包括政府要掏土地出让金。现在老百姓拆迁维权意识很强，八平米能补一套房子。老百姓被拆迁的时候，如果得到合理、满意的补偿的话，会从里面赚了很多。但合理是没有止境的，八平米补了一个一百平米的房子，非常满意了。他赚了很多，他就更满意了，老百姓获得了巨大利润，地方政府获得了巨大利润，高价拿到之后，开发商还想巨大利润转移出去，我想就不可能了。关键是地方政府跟农民之间有一个利益博弈，农民自己对土地可以开发，可以规划，还可以找开发商开发。农民说这块地上赚的钱不如拆迁赚钱多。有时候开发商就会遇到这种要求很高的成本。现在的地方政府融资平台，要是想吸引更多的工厂，想让它成为你的税收来源，就要免费提供土地，免费提供配套设施。
原先储地太多，后期土地卖不出价格，风险是一样的。总而言之，房屋市场由于买不起，投机需求被抑制住了，会影响前面的土地中心、一级开发。土地开发应该向前延伸，前面开发商赚的太多了，储备资金赚的太多了。只要把宏观调控坚持住，开发商借了银行的钱还不了，地方政府也有压力，没有压力他不会贸然的松绑。所以后面需要调整，工业用地再也不能像过去那样免费提供，包括配套建设，都应该出在工业企业身上。工业企业不能接受这种补贴，然后在高补贴下倾销全球市场。现在全世界抓住了中国在价格补贴、要素补贴、汇率方面的低估，抓住了中国工业企业的要害。在国外工业用地根本不比住宅用地便宜。现在地方政府的融资、盈利模式必须要发生根本性改变。只要压下去，自然会改变。
开发商都有腾云驾雾的本领，踩在泡沫上是踏实的。我们一般人不行，踩上去肯定要陷进去。最近美国财政部刚刚给中国一个建议。美国从1999到2006年七年间房价翻了一番，也相当于中国的六七千块钱一平米，现在房价又急速的回落，给美国经济造成了巨大的危害。这就是新自由主义。新自由主义认为只要有需求就是合理的。但是这个需求里面有大量的投机需求。所以美国的按揭规模，2006比1999年增加了150%。这就是泡沫的来源，最终还是不可避免地破灭。中国有没有泡沫，就看高房价会不会破局。一旦破局，就有泡沫。如果没有破局，就没有泡沫。如果房价这三十年都是稳定上升的，那我愿意承认错误，让我跳楼我也可以。03年的时候清华大学的魏杰(魏杰新闻,魏杰说吧)教授说如果房价下跌的话，我就跳楼。最后他还是在台阶上象征性的往下跳了两级。
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