调控的关键在于形成预期共识

　　本报评论员 谢光飞

　　国务院总理温家宝3月5日在政府工作报告中指出，2012年预期经济增长目标为7.5%。之前关于房价与楼市走向的种种争论似乎有了趋向一致的看法：调控不会松绑，房价将呈现下行并稳定的趋势，但下降幅度难以确定。

　　此前人们对楼市调控与房价存在两种截然相反的强烈期望：一种是，好不容易初显成效的调控应该坚持下去，甚至更严厉些，使房价出现较大幅度下降，这是购房者特别是刚需购房者的普遍心理；另一种是，中央的调控政策应尽快进行微调，以全国政协委员、大连万达董事长王健林提交的《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复七折优惠利率》提案为代表，开发商和投资、投机者同时希望地方政府和商业银行对限购和信贷政策进行微调，使房价重拾上涨势头。

　　这就形成了市场的高度敏感期，任何风吹草动都会引起市场的些许骚动。最近笔者在一家房产中介门店亲历了购房者关于房价走势的讨论，了解到他们大多数是首次置业和改善型置业者。卖房者对北京市春节过后几周来的住宅成交量环比增长的情况如数家珍，以地方政府如上海市微调限购政策等作为例证，佐证房价不会再跌。买房者也认为房价就这样了，还能降到什么地步？京城房价降到每平方米1万元以下吗？恐怕没有谁能相信。由于刚需的原因，现在或者是年内正是下手抄底的时候。这样在对市场形势的讨论形成共识和讨价还价之后，买卖成交了。

　　其实，买房人和卖房人往往是最聪明的，他们的判断形成了经济学家所说的市场预期，它不是抽象的，也不是唯心的，它具体到每一个市场中人，每一个人的思考、分析和判断，正如涓涓细流汇成江河湖海，个人的市场预期汇总形成了整个市场的供需形势。

　　请看北京楼市交易的最新数据：3月上旬（1—10日），北京新建住宅签约套数为1743套，环比上涨34.7%，二手房住宅签约为2911套，环比上涨138%。合计总签约为4654套，环比上涨了85%，而同比依然下降了12.8%。这应该是春节后北京楼市成交量持续上涨中的最大幅度。而二手房成交均价为21736元／平方米，环比基本持平，同比则下跌了9.8%。新房折扣普遍超过九五折，“以价换量”成为开发商的共识。

　　人们的预期若能形成共识那将对市场产生巨大的作用。7.5%，这个经济增长目标预期的公布，预示未来不会出台大规模的刺激政策，不会显著放松流动性，楼市调控政策不会过早松绑。国内股市对此也做出反应，3月7日收盘，上证指数跌破2400点大关，房地产与煤炭、水泥、钢铁等相关板块领跌。

　　回顾这几年的房地产调控政策，不成功之处在于没有对人们的预期形成正确的引导，一些没有对症下药的政策及其执行的不力促使人们形成了追涨房价、炒房赚钱的共识。而今，对地方政府调控稍有松动，中央就坚决打击，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调，以及温家宝总理在政府工作报告中 “进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”的明确表态，都将促使人们形成正确的预期共识，促使这次房地产调控取得成功。