房价合理回归的关键是改革土地制度

　　证券时报记者 张达

　　温家宝总理昨日在十一届全国人大五次会议记者会上表示，“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展”。温总理对房地产调控明确表态后，地产股昨日应声领跌。对此，接受证券时报记者采访的业内专家认为，今年政府房地产调控的决心是坚定不移的，限购限贷不会取消，房价将以下跌为主。但要让房价合理回归需要多个环节共同努力，其中的关键是要改革土地制度。

　　首次解释合理房价

　　尽管温总理此前多次强调且首次在政府工作报告中明确提出“促进房价合理回归”，但对于何为“合理”并没有具体解释，这也成为业界最为关注的一个问题。

　　此次，温总理在答记者问时首次给出了“合理”的解释“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”

　　对于“使房价与居民的收入相适应”，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受证券时报记者采访时说：“这就是我们一直在研究的房价收入比，它是衡量房价是否合理的最重要指标。”杨红旭表示，2011年调控效果初显，房价收入比已连续第二年回落，但仍未达到温总理认为的合理范畴。

　　杨红旭介绍，从我国近十年来的历史情况来看，全国房价收入比维持在6~7，可算作合理区间，最低的2001年为6.12，最高的2009年为8.03，2010年回落至7.76，2011年继续回落至7.5，调控效果持续显现，但当前仍略偏高。上海、深圳、北京、杭州、厦门等经济发达的东部城市，合理数值大于全国平均水平，大概为8~10。

　　“温总理所讲的房价远未回归合理，我理解是指部分区域部分城市，特别是东部沿海城市，这些地方的房价与当地人均收入水平不相符。而西部中小城市目前还不存在这一现象。”中国房地产学会副会长陈国强对记者表示，今年房价将稳中有降，适度回归。

　　杨红旭预计，按当前房价走势，今年全国房价收入比将回归合理区间，接近2008年水平，但一二线城市房价收入比的合理回归应该还要两三年。

　　土地财政是改革阻力

　　对于“房价与投入和合理的利润相匹配”，阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，房地产行业的暴利时代已经结束，随着房价回落及各种成本提高，开发商的让利空间越来越小了。

　　“目前房地产行业的平均利润率在10%~13%，开发商在售项目大都是在2009年和2010年拿的高价地，去年以来很多项目降价幅度已近20%，同时，劳动力、大宗建材和融资成本的上升达到了15%，相当于开发商的利润减少了35%，目前开发商的压力还是比较大的。”一位不愿具名的业内专家告诉证券时报记者。

　　影响房价的因素有很多。温总理在此次答记者问时也表示，“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入，涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大”。

　　陈国强认为，房价的合理回归需要多个环节的共同努力，地方政府应对地价有个合理的预期，同时还应降低税费负担。

　　范小冲认为，要实现房价真正合理回归，就要深化改革，包括解决土地出让制度、投资渠道狭窄、货币超发等关键问题。现在用行政手段控制了房价，也为此付出了代价，应该利用这个代价加快体制改革，加快保障房建设，而不是加大行政手段的力度。对开发商而言，真正的挑战不是调控，而是“坐地生财”的增长模式已不可持续，转型是根本出路。

　　作者：张 达