地产行业 谁将问鼎明日潜力蓝筹(组图)

　　多维标准寻找“蓝筹血统”之地产股

　　本报记者 孙见友

　　根据行业的经济周期属性，可以发现在复苏周期中，与汽车行业一样，房地产行业也有望成为国民经济的先导性行业，即俗称的早周期行业。分析人士指出，目前估值相对全部A股处于折价状态，2009-2010年净资产收益 率均超过15%，2009-2010年业绩同比增长连续两年大于15%等标准，或许能为挖掘房地产行业的潜力蓝筹提供一些蛛丝马迹。

　　格外关注可持续增长

　　依据美林投资时钟原理，根据行业的经济周期属性，通过股票市场的结构性分析，可以发现在复苏周期中，除汽车行业以外，房地产等行业也有望成为俗称的早周期行业。

　　假设房地产行业的经济周期属性相对稳定，即假设其在上一经济周期某阶段表现优秀也会在下一经济周期同一阶段表现优秀。同时，假定我国经济周期的各个阶段划分合理，那么在上一经济周期某个阶段房地产行业的收益率与下一经济周期同一阶段的收益率之间将存在较强相关性。从以上两个假设条件出发，似乎也可以把房地产行业纳入早周期行业并加以分析。

　　按照申万分类标准，目前A股房地产行业的成份股为146只。截至3月20日收盘，这146只成份股的整体市盈率（TTM）约为15.05倍，与同期全部A股14.09倍的整体估值相比，仅存在小幅估值溢价。

　　回顾过去可以发现，房地产行业的相对全部A股估值溢价率变动十分剧烈。数据显示，2000年-2002年房地产行业相对全部A股虽然存在估值溢价，但估值溢价率多数时间均不超过100%。2002年-2005年估值溢价率多数时间在100%-200%之间波动，2005年-2007年则在200%-500%之间波动，2007-2009年再度回归到100%-200%区间。2010年以来，房地产行业相对全部A股估值溢价迅速降至100%以下，并最终下降至最新的6.81%。

　　此外，就过去两年来看，房地产行业业绩的波动也比较明显。例如，2009年申万房地产行业净利润同比增长60.29%，明显超越同期全部A股28.75%的业绩增速。不过，2010年申万房地产行业净利润同比增长29.03%%，又落后于同期全部A股38.76%的业绩增速。由此来看，虽然房地产行业近两年业绩增速均处于较高水平，但波动幅度较大，因此在选择该行业的潜力蓝筹之时，需要格外关注其业绩的可持续增长。

　　基于以上分析，将目前相对全部A股处于折价状态、2009年-2010年净资产收益率均超过15%、2009年-2010年业绩同比增长连续两年大于15%作为筛选潜力蓝筹的标准，可以发现目前同时满足以上三个条件的房地产行业潜力蓝筹股有8只，分别是冠城大通、阳光城、深振业A、荣盛发展、广宇发展、北京城建、华侨城A、电子城。

　　销售释放决定估值高度

　　分析人士指出，节后成交反弹始于最先出现首套个贷优惠的一二线城市，步入三月刚需个贷以及普宅开发贷均将得到更大程度金融支持，同时供给也将开始放量。另外，开发商对于局势的谨慎态度使得定价策略同样利好于成交恢复，这些都能够为三月实体市场提供支撑。

　　有分析师对2012年一二线重点城市的销量恢复比较有信心，其认为房价下跌和对自住需求政策（以信贷政策为主）倾斜，将有效激发需求的释放，同时销量的恢复可能会增强购房者置业的信心。分析师指出，目前处在高位的库存和开发商紧张的资金状况，将促使开发商加快降价促销，尽管销量的反弹难以一蹴而就，但是整体水平较2011年均值的显著上升是大概率事件，预计幅度可能在12%-16%左右。

　　全国房价2月保持回落趋势，全国70个大中城市新建商品住宅价格中66个城市环比出现下降和持平，其中环比下降的城市数量为45个。全国房价自1月进入停涨阶段后，目前仍继续保持回落趋势。有分析师认为，相比2011年，目前开发商已经不纠结于是否要降价，顺应政策趋势和降价促销将是未来行业大趋势，在房价回落期间，销售释放空间决定板块估值回升高度，在地产股配置方面，除一线龙头以外，可适当参与二、三线地产股。

　　房地产行业与全部A股估值对照

　　房地产行业与全部A股业绩增速对比

　　代码 简称 市盈率（倍，ＴＴＭ） 相对全部 2010年 2009年 2010年 2009年

　　Ａ股估值溢价 摊薄净资产收益率ＲＯＥ（％） 摊薄净资产收益率ＲＯＥ（％） 净利润同比增长率（％） 净利润

　　同比增长率（％）

　　600067 冠城大通 7．97 －43．46％ 23．83 16．80 82．80 63．11

　　000671 阳光城 8．87 －37．07％ 34．64 21．01 209．22 200．94

　　000006 深振业Ａ 11．12 －21．08％ 19．58 15．48 47．58 117．22

　　002146 荣盛发展 11．52 －18．25％ 21．46 16．11 67．57 64．43

　　000537 广宇发展 12．31 －12．66％ 17．46 16．23 30．38 304．37

　　600266 北京城建 12．62 －10．46％ 23．07 17．71 41．32 160．60

　　000069 华侨城Ａ 12．82 －9．04％ 23．00 16．28 78．21 18．99

　　600658 电子城 13．42 －4．72％ 21．29 23．56 15．13 139．45

　　2000年以来房地产行业相对全部A股估值溢价对比

　　估值相对全部A股折价的部分房地产股