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弱市中地产商视保障房为救命稻草 钱少也是钱

2012年04月01日10:08
来源:《英才》

  谁来保障保障房?

  文| 本刊记者 王雨佳 出处|《英才》杂志2012年4月刊

  在GDP增速放缓的大背景下,保障房似乎变成了房地产行业中少有的亮点。

  原本,自上世纪90年代末以来,经济适用房投资额逐年下降的趋势非常明显,但突然,被称为“国十条”的房地产

调控政策在2010年出台之后,保障房开始“走红”。

  前所未有的是,在2011年底的中央经济工作会议的表述之中,“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

  在S O H O中国董事长潘石屹看来,这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性:“2010年之前,建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年,保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”

  让保障的归保障、让市场的归市场,“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。

  然而,仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节,仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发,更有市场人士认为,在商品房受到限制的当下,保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中,保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。

  难道,保障房真的会成为房地产行业的救命稻草?

  钱从哪里来?

  “目前,各方利益还是没有协调好。”中国房地产业协会副会长朱中一的话意味深长。

  实际上,对保障房项目最关心的当然是中央政府。2011年,中央政府提出要完成1000万套保障房的建设,2012年,这个目标变成700万套。为配合落实,从住建部、国土部、再到财政部,都出台了相关文件,力保保障房的建设。

  很自然,在“保障房项目中,中央和地方争论最激烈的一点,就是谁应该投更多的钱。”中国指数研究院研究副总监何田告诉《英才》记者。因为,根据住建部住房保障司的数字,2011年全国在保障性安居工程建设共完成投资近1.3万亿元。

  这1.3万亿中,除了中央财政拨款,地方财政扮演着更加重要的角色。财政部、住建部下发的文件写明:地方政府的公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。此外,已经公布的数据还显示:2011年,中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元,新增保障性住房开发贷款1751亿元,利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88亿元,三者合计为3542.88亿元。也就是说,剩下的一万亿资金需要地方政府自行解决。

  普遍的观点认为,在过去的一年中,银行不可能给保障房提供太多的帮助,因为2011年信贷投放本身就很少。但何田认为,即便如此,国家对保障房项目仍将给予最大力度的支持,“按照央行公布的数据,新增开发贷下降了50%。那么这50%都是些什么?另有数据表明,保障房贷款占整个开发贷的50%。这就意味着,现存的开发贷几乎都贷给了保障房。所以,银行是有倾向性的。再看信托。2011年下半年,政府叫停了很多信托,却没有叫停涉及保障房的信托。”

  “公租房基金在欧美是比较成熟的方案。现在,通过信托等方式融资,中国企业成本很高;而同时,CPI 2011年上涨5%左右,如果在此基础上再让老百姓有8%的回报,大家一定是愿意投的。让老百姓把炒房的钱用到公租房建设的概念很正确,但其中,银行的既得利益太多。这样的基金会妨碍银行赚钱。”朱中一认为,名正言顺的公租房基金其实比地方政府的融资平台要有效率得多。

  无论如何,2012年的保障房资金压力要远远大于2011年,而在资金来源尚未得到明确之前,就将保障房视为房地产行业的救命稻草,似乎为时过早。

  房企的算盘

  “说万科做保障房利润很高,完全是个误解。”万科集团副总裁毛大庆对《英才》记者表示。但众多事实证明,一线房企纷纷介入保障房,看中的仍是利益。

  首先是众多保障房占比过高的地块流拍。这一现象揭示了房企的简单心思——无利可图。于是,为了让房企投身其中,政府想了很多办法。2011年,政府机构相关文件中有这样的表述:“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

  在整个中国,任何商品房项目开工均要求“四证齐全”。仅仅是为了四证,至少就需要4个月时间,到银行申请开发贷款的审核至少也要2个月。可如今,在某些省市,为了加快保障房的开工,甚至允许保障房项目先开工建设,再补办相关手续。

  “保障房成了房地产企业在商品房销售减速的情况下,保障现金流的项目。也许,它不是盈利项目,但至少是规模项目、现金流项目。”毛大庆指出。

  在房地产商眼中,保障房尚有公租房、限价房之分。而实际上,限价房全程由政府主导,在土地出让时就已被政府限定好地价、房价、建设标准和销售对象,开发商只是做“代建”。由于限价房可以直接上市交易,故而受到房企青睐。

  “2011年的1000万套保障房中,400万套是棚户区改造,400万套是公租房,200万套是可以买卖的限价房,比例很小。未来,整个保障性安居工程中,限价房的比例仍将继续下降,公租房才是政府认定的主流。”在何田看来,限价房最终有可能退出历史舞台,届时,房企的心态将再次发生改变。

  而公租房是保障性安居工程中推动难度最大的。毕竟,公租房建设需要一次性投入大量资金,建成后需要长期管理。目前成形的模式是企业建好、政府回购、由政府负责管理。“公租房肯定是最不好做的,要跟政府结账,后面还有一大堆事儿。”首创置业总经理刘晓光告诉《英才》记者。

  “大企业应该去做保障房。但是,让企业履行责任、解决社会保障问题,这是不对的。解决社会保障的主体还是政府,推动力也是。政府最应该做的,是设计一个好的制度,让企业有兴趣参与。遗憾的是,我国现行的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。

  “从去年到今年,我们始终没有做保障房。”刘晓光说:“即便是有利可图的限价房,其销售过程中仍可能出现问题。比如政府不让卖,要审查资格。等政府审查完了,时间都过去好久了。”

  然而,从数据上看,专做保障房的企业利润率相当高。上海城投控股、北京金隅股份、贵州中天城投等企业,2011年的财报都十分亮丽。“保障房不是谁都能做的。很多项目都在区政府手里,竞争要通过固定的渠道和关系。更多企业是为了有活干才接下保障房项目。特别是一般城投企业,又搞开发又搞施工,能够拿到施工利润。”刘晓光点出个中关键。

  实际上,即便面对保障房,真正有诱惑力的还是土地。如果说,很多企业最初参与保障性住房的建设,是政府的宣传需要,那么现在,通过保障房项目,房地产企业可以从中获得更多经营性用地。包括绿城中国、五矿置业等房企都做过类似的项目。

  时至如今,保障房越来越成了不得不做的事。在潘石屹看来,保障房甚至成了2012年压在房地产业头顶上的大山,“如果3600万套保障性住房全部建起来,那么中国的房地产市场将不复存在。”

  “如果保障房如期建成,对商品房市场的冲击的确比较大,肯定能够平抑房价。只不过,它对于真正买商品房的人冲击不大,而是对土地供应的影响很大。很简单,保障房用地供应多了,商品房用地就会相应减少。”刘晓光如是说。

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