刘晓光：规定合理利润 以影子价格取代拍地制度

　　博鳌亚洲论坛2012年年会于4月1日至4月3日召开，首创置业有限公司董事长刘晓光在“2012 中国房地产大变革”分论坛上表示，不太赞成土地拍卖制度，价高者得，肯定会把房价拍的越来越高，应该设计影子价格——一级土地开发和二级企业开发的过程中都提供一个合理利润空间，不能暴利——来取代土地拍卖。

　　主持人：刘总这边怎么看待未来政策调整优化？

　　刘晓光：第一个，限购反正今年改不了了。

　　第二，微调可能会有。你比如刚才提出来首套房首付的比例，利息是不是能够再优惠一点，另外对于普通商品房，总理讲还是支持发展。

　　但是以后恐怕限购的政策作为行政性的政策恐怕要被一些经济调控政策代替。通过利率、通过税这些经济政策来代替。刚才我说了一个结论，今年肯定是不可以了。下一步政策，最好还多用一些手段，比如税。税不一定光要往高了调，可能往低了调。

　　现在为什么房价高呢？我们算了一笔帐，比如在北京，有些地方的地价占整个成本将近50%，加上税费又是20%左右，那可能是70%，这个价格与成本之比，不是跟房价之比。如果我们把地价降下来、把税费降下来、把资金成本降下来，开发商的合理利润是看得到的。因为很多上市公司净资产收益率也就10%、13%、14%，这个老百姓也可以算出来。关键是最重要因素你不动，当然价格很难下来。

　　如果大家买房，算帐也很好算，比如某一个城市的地价成本到底每平米多少钱，税费构成到底怎么样，建安成本差不多的，加上开发商合理利润，那就是应该你买房的点了。关键在这些问题上还是要改革。

　　我就不太赞成土地的拍卖制度。价高者得，肯定拍的越高，他会把成本都摊进去，应该将来琢磨一个影子价格，就是一级土地开发的时候，有一个合理利润，不能暴利。二级企业开发的过程中也给他一个合理的利润，围绕这个他会换算出一个房价又会折出一个地价，这样就不是价高者得。这涉及到改革的问题。

　　主持人：你提到开发商合理利润，比如土地价格降下来、税费降下来后，开发商愿意主动让利吗？毕竟大家说开发商血液不太道德。

　　刘晓光：单做一个地产项目可能是暴利，但是大公司做房地产开发中，年净资产回报率达到13%、12%就很好了。

　　主持人：就是还是有竞争的，我们有时候觉得开发商处于非常强势的市场地位。

　　刘晓光：可能是说他的利润是100%，暴利，我觉得达到11%、12%净资产收益率就是很好的公司了。