房地产信托量价齐升 “小阳春”假象遭质疑

　　记者 唐真龙 编辑 于勇

　　一直被认为存在高风险的房地产信托最近却反常地出现了回暖迹象。

　　根据普益财富近期集合信托周报，房地产信托在2月18日到3月17日四周的成立数量分别为1款、5款、3款、7款，在数量上呈回暖趋势。此外，从预期收益率上看，近期发行的产品预期收益率较之前稳中有升，以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上涨68.33基点、5基点、115基点和27.08基点。

　　在量价回升的同时，部分房地产信托又提前到期。据统计，多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。一边是发行回暖，一方面是提前终止（融资方早赎），莫非真的是部分房地产开发商还钱，部分房地产开发商借钱？“很不幸的是，在仔细分析近期发行房地产信托产品，这个现象却不明显。”普益财富研究员范杰表示，“我们看到更多的是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要的方式有直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品收益权等。”

　　项目腾挪翻花样

　　“用新信托接盘旧信托这种模式早在去年就被市场否定。但如果用同一个开发商项目下的另外一个项目进行融资，投资者还能看出吗？”范杰表示。

　　近期，中信聚信汇金地产基金1号开放，2号也于近期发行。其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。对于天嘉湖项目多数投资者并不熟悉，但很多投资者对星耀五洲并不陌生。这个楼盘当年一举成为天津地王，星耀地产依靠向华能贵诚信托融资获得开发资金，该项目曾经由华融信托的“华融-星耀项目集合资金信托计划”接盘，目前项目现金流困难，已经处于半停工状态。范杰指出，与其（星耀五洲）处于同一地段的天嘉湖项目资金缺口远远没这么大。“项目公司能保证信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲吗？接盘意图昭然若揭，其中的蹊跷，颇值玩味。”范杰表示。

　　直接接盘存风险

　　信托收益权投资的风险与投资项目密切相关，如果隐去信托背后的项目，用模糊的“信托收益权”、“信托投资计划”描述投资对象，则会导致投资者无法准确理解投资风险。范杰指出，目前，在房地产信托被调控的大背景下，部分信托公司为了之前的房地产信托顺利到期或不发生风险，开始用“投资信托计划收益权”的方式借新还旧、滚雪球。

　　如湖南信托的“湘财盛”系列投向为“以包括但不限于贷款、股权、有限合伙（LP）出资、权益投资、金融产品投资（包括信托计划受益权投资）等方式进行单一或组合投资，运用于保障性安居工程、商业不动产等不动产领域，信托存续期间闲置的信托资金可以用于存放商业银行、投资于银行间债券市场、货币市场基金、信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品”。“这类产品在房地产市场向好或平稳发展的时候，确实能起到分散投资的作用，也能体现出受托人的管理能力，但在对房地产行业加大调控力度的现在，却难逃为之前的信托和其他金融产品接盘之嫌。”范杰指出。