探秘楼市孰热孰冷 "首购利率打七折"或为期不远

　　近期楼市显得暖意融融。有的楼盘“日光”，有的楼盘排队，也有的售楼处冷冷清清……那么，目前的楼市到底是一番怎样的情形？为此，本刊记者深入市场一线，进行实地探访。

　　刚需购房热 高端置业冷

　　低端与高端冰火两重天

　　近期的楼市显得暖意

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　　记者在走访中真实感受到，经过长达两年多的等待与观望，加之房价长期不涨，甚至打折促销，目前已逐渐接近刚需的心理价位，因而这类人群变得积极主动了起来。但是，对于受调控政策影响最大的中高端项目，目前尚未显露出改善迹象。下面是我们的实地见闻。

　　镜头一：销售改善价难涨

　　市场回暖，尝到了甜头的开发商在做什么呢？会不会“hold”不住而准备提价？

　　记者把探访的第一站放在了上海市嘉定区的万科•金色领域。该项目位于嘉定区胜辛路路上，步行至轨道交通11号线嘉定西站需一刻钟的时间。项目于去年底开盘，开盘价为13000元/平方米左右。记者查阅“网上房地产”网站时发现，万科•金色领域今年第一季度共售出204套房源，目前仍有后续房源在售。那么，它的价格有何变化？

　　刚下地铁，记者就被殷勤的房产中介迎上早已等候在一旁的看房班车。售楼处的人并不多，但可以看到有好几拨购房者在跟工作人员谈论着什么。接待记者的售楼人员表示，目前售价为13500元/平方米左右，与年初相比有了微幅上涨。“主要是近期推出的房源位置要好一些，因此卖得稍微贵那么一点点。”工作人员解释说。

　　“房子卖得好，怎么没涨价呢？”有购房者这样向售楼人员发问。“万科•金色领域最近一段时间的确卖得还不错，如果按照以往的市场行情，开发商肯定会提价。但现在开发商的目的是快速回笼资金，所以不可能提价。”这是售楼人员给出的回答。

　　据了解，万科•金色领域开盘价低于市场预期。该项目楼板价为6700元/平方米，如果考虑到建安成本、财务成本，再加上利润，按照此前业界预测，售价至少要达到14800元/平方米。

　　镜头二：刚需忙碌为找房

　　刚性需求已经开始行动，为了买到合适的房子，最近一直忙碌个不停。

　　“从过完春节到现在，我们就没有好好休息过一天，几乎每个周末都在看房。”王小姐这样告诉记者。从嘉定51路公交车上下车之后，在一起步行前往天居玲珑湾售楼处的时候，记者跟她攀谈了起来。

　　王小姐是江西人，已经成家，小孩一岁多，还放在父母身边。他们想把孩子接到身边自己带，先决条件是必须要有房，因此找房子成了两人近期头等大事。王小姐已经在松江新城附近考察过，那边18000元/平方米的价格让她感到难以承受，于是一路向北，找到了天居玲珑湾，该项目9800元/平方米的均价让她很是心动，虽然周边配套匮乏，甚至连小孩就读都会受影响，但她已经顾不上这些了。“要是合适了就买下来，大不了以后换工作呗。”王小姐这样跟丈夫商量。

　　但王小姐最后还是未能如愿。她满意的两房已经只剩下4套房源，要么顶楼，要么底楼，这不是她想要的。“我清明节回江西老家了，不然我也会过来排队的。”王小姐起身离开的时候，心有不甘地说。原来在4月8日开盘那天，开发商推出8800元/平方米的特价房，就引发购房者通宵排队。另据“网上房地产”公布的数据，截至4月16日，已完成签约268套。

　　镜头三：改善型需求也“闹猛”

　　相比首次置业者来说，改善型需求的热情也并不弱。

　　当记者来到位于嘉定南翔的路劲•翡丽湾时，并不宽敞的售楼处因为挤进来了太多的购房者，场面显得熙熙攘攘。大厅里面人头攒动，前来看房的人也络绎不绝。当天推出了40套毛坯房，均价在13300元/平方米，户型有154平方米的三房和182平方米的四房两种。记者下午3时许到达现场时，销控表上所有房源上面都已被黄色圆点覆盖，售楼人员表示已经全部售出。与上午在嘉定新城附近看到的房源相比，路劲•翡丽湾的房源总面积较大，主要面向改善性需求购房者。

　　对于迟来的人而言，只能等待下次机会。不过，要获得购房机会，需在现场办理一张会员卡，预先存入2万元。工作人员提醒说，办了会员卡并非意味着就一定能够买到房，如果人数过多，需要摇号。记者注意到，在现场办理会员卡的人并不在少数。

　　镜头四：高端房产依旧冷清

　　与低端住宅相比，高端房产销售情况并不是很乐观，改善迹象并不明显。

　　在万科•金色领域、合景•叠翠峰、天居玲珑湾以及路劲•翡丽湾等项目售楼处，都能看到有购房者咨询、看房，在天居玲珑湾，售楼处的工作人员都在忙于和客户签约，无瑕分身来招呼我们，只能给我们简单地指点了一下样板房所在的位置，让我们先自行去参观。在路劲•翡丽湾也是一样，售楼人员根本无法对每个购房者都做到一一接待。为配合销售，有商业银行又把办公地点搬到了售楼处里面，现场为购房者办理按揭贷款。

　　但在普陀区一个高端项目的售楼处，记者看到的却是另外一番景象。该项目位于普陀真如城市副中心板块，未来发展前景可期。由于总价过高，此类楼盘受到限购令的冲击最为明显，因此售楼处显得冷冷清清，门可罗雀。近期该项目推出99套均价在35000元/平方米、面积为150～195平方米的大平层精装修房。记者查阅“网上房地产”数据得知，该项目推出的大面积公寓房源，至今尚未售出一套。

　　后市走向看开发商

　　后市如何运行，这在很大程度上取决于开发商的销售策略。

　　据了解，近期一周（4月9日至15日）成交量较4月第一周有所回升，达到15.26万平方米。分析成交量回升的原因，主要是低价楼盘入市所致，如天居玲珑湾在一周时间里，成交面积超过2.3万平方米。此外包括保利叶城、象屿郦庭、鑫山汇众苑四期等刚需盘都是近期持续热销的楼盘，上述楼盘售价较此前均有一定的优惠。

　　4月初第一周，成交量出现不小幅度的回落，曾有人担心“小阳春”行情结束。但随着低价楼盘入市，交易量又开始回升。这种迹象表明，开发商在很大程度上左右市场走势，如果愿意采用降价促销的方式来“以价换量”，那么交易状况可以得到改善，现在如此，未来也是如此。

　　温家宝总理在主持近期国务院会议时强调，决不让房地产调控反复。只有房价实现进一步的调整，市场才能重新赢得购房者的心。这更取决于开发商的销售策略。

　　无论如何，首购族回归“按基准利率打7折”应为期不远，至于能维持多久，则尚难判断。

　　“首购利率打七折”为期不远

　　国内国际经济形势日趋严峻复杂，使楼市前景显得扑朔迷离，尤其温总理日前首度提出“绝不让调控效果出现反复”的说法，更让本已苦不堪言的房地产业者背脊一阵发凉！

　　“调控不反复”是中央经验总结

　　温总理于4月13日主持召开国务院常务会议上，针对房地产调控所下达的指示是：巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。其中“绝不让调控出现反复”是最新出现的词汇，意在警告地方政府不可“重施故技”再采取各种“放水”、微调措施，引进刚需之外的房产购买力，以缓解房价下行压力，从而使调控成果“功败垂成”。这是中央从2005年开始的历次调控失败之经验教训总结，对许多 “命悬一线”、资金链紧绷的开发商甚至地方政府而言，则堪称沉重打击。

　　中国经济将先于房产崩盘？

　　然而同样不容乐观的，还有现行经济形势。今年第一季度GDP比上年同期增长8.1%，增速较2011年第四季度的8.9%明显回落，创下2009年第一季度以来中国经济增速最低水平，虽看似与中央宣示放慢经济发展速度的政策要求相吻合（今年GDP增长7.5%），惟包括钢铁、水泥、机械重工、煤炭、制造业、金融行业……等大多数传统行业莫不陷入经营困境！

　　知名财经专家叶檀甚至发出“中国实体经济接近崩溃”的论调，即使有“语不惊人死不休”之嫌，但确有相当真实性，而一向“唱空楼市、房价腰斩”的她，现在都主张中国拉动内需必须重启房地产和汽车消费，说明在她眼里形势恶化之危殆。

　　银行出现“烂头寸”风险

　　即使经济明显衰退，但房产调控仍需坚定执行的困局中，最为难的恐怕是金融行业。毕竟银行经营的主要业务与利基，来自于赚取价差的“低借高贷”，在存款准备金率半年内两次调降0.5%至20.5%，且预期后续仍有下调空间的情况下，银行已然出现放贷压力，无奈实体经济岌岌可危，能不贷就不贷，房地产是“香饽饽”，但处在多事之秋，贷款给开发商开始存在风险，且与政策要求相悖。于是只好把“关爱的眼神”重新投向债权较不确保（法有明文，债权人之唯一住房不得以查封拍卖方式抵债）、原本不太搭理的首套房贷。

　　首购族“基准利率打七折”为期不远

　　在我看来，这正是首购利率8.5折优惠再现市场的主要原因，而并非银行配合“有保有压”的政策目标，给予首购者相对轻松的付息方案，更不是政策解套、微调的试探。或许有人会问这其中有何差异？反正结果是一样的，首购者已享受到了优惠利率。当然不是这样，当我们知道针对首购提供较低利率，是银行面对“限购不松绑、资金需出处”时,没有其他选择的不得已之举，便应明白在房价持续探底的过程中，改善型需求进场指日可待，届时金融业势必收缩对首购者的优惠措施，如同去年底按基准利率上浮1.1～1.2倍一般，令首购族望屋兴叹！

　　换言之，符合首购资格者在第二季度房价可望出现剧烈震荡的时机，可冷静选择进场标的，关注优惠利率之变化，时时与银行保持联系，把握最佳申请时间段，为自己创造可观的经济效益，如此则不失为智者购屋之道。只是必须遗憾地说,上述观点并不全面适用,主要锁定一、二线限购城市。

　　无论如何，首购族回归“按基准利率打7折”应为期不远，至于能维持多久，则尚难判断。