成功收购香港南联地产 万科借国际化破解融资密码

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　　尽管万科一直把持着国内房地产业老大的位置，正所谓高处不胜寒，万科在快速发展的过程中面临着利润不高、管理层职业化、国际化程度不高的困扰。日前万科地产通过其全资子公司万科置业（香港）有限公司与永泰

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　　“量”变到“质”变

　　王石归国坦言万科可能为了质量而降低速度，因此有可能沦为行业的老二。

　　5月11日召开的万科股东大会，董事会主席王石从美国专程返回，并在现场发表质量感言。“万科现今已是世界最大的房地产公司，这个地位万科和我都想保持，但这就延伸出一个疑问：是靠数量保持还是靠质量保持？如果要质量，就可能会降低速度，万科也有可能从第一降到第二。”王石向股东清晰地表达了自己的态度，“质不过关，量只是过眼云烟”。

　　在外界看来，王石的这次表态是对近段时间以来质量问题的最终交代，但是一些业内人士却嗅到了不同意义的量变到质变的含义。

　　“在高速发展的过程中万科已经暴露出一些问题，比如企业正在经历换代管理层职业化的变革，一直靠量取胜导致企业利润率不高，缺乏多元化的融资平台等一些短板问题。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。

　　在过去的两年中，徐洪舸、裁肖楠、刘爱明等一批高管离职，今年以来又先后出现了深圳、浙江、重庆、天津等一些分公司主要负责人的调整，最近3年是万科历史上人事变动最为密集的一个时期。

　　在万科2011年的年报中我们看到了这样的数据，万科2011年销售额1215.4亿元，营业收入717.8亿元，实现利润96.2亿元。反观其他房企如保利地产，2011年销售732.42亿元，营业收入470.4亿元，实现利润100.7亿元。对比之下不难发现，万科的利润率在全行业处于较低水平。

　　“其实对于万科而言一方面需要提高利润率；另一方面万科的融资渠道多元化、国际化程度一直不高，这对于大型企业是非常危险的，最直接的例子是万科在全国各地合作项目越来越多，表明其在快速扩张下可能缺乏资金支持。”上述开发商表示。

　　因此万科的质变也是企业内部人事、融资、管理等多方面的优化。

　　缺乏有效融资渠道

　　无论是王石还是郁亮都在寻找着国际化和海外融资的平台。

　　2004年7月，万科宣布与全球最大的房地产项目融资银行之一德国银行达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目；2005年12月，万科与新加坡政府产业投资有限公司附属公司RZP签订了两项转让项目公司部份股权的协议，获得税前收益8700多万元；2007年4月，全球最大的地产公司通用电气商业金融房地产公司把在内地的首笔2000万美元投向“中信资本·万科中国房地产开发基金”。

　　很明显，这些资金对于快速发展的万科而言无疑是杯水车薪。

　　为了改善资金状况，万科曾经启动了百亿增发计划，但最终以失败告终。对于万科而言，最为稳固的融资渠道就是大股东华润的平台。

　　去年万科上海五街坊项目向华润深国投信托有限公司信托借款10亿元，借款期限两年，固定利率11.2%。这一融资成本接近于龙湖地产融资成本的一倍，去年龙湖地产整体平均债务成本仅为6.4%。寻找到更加稳固和便宜的融资渠道是万科的当务之急。

　　今年以来万科已经在国内先后融资5次，获得了47亿元的资金，而今年前4个月，中海和华润在海外市场分别融资约127亿元和54亿元，主要采用银团贷款和发行债券的形式；相比之下万科的融资额不仅小而且过分地依赖国内资金，若是海外融资，成本要明显低于国内。

　　对于收购香港南联地产，万科公司表示，本次收购的主要目的是进行国际化尝试，和是否去香港上市没有关系，目前公司也并没有在香港上市的具体计划。获得境外融资平台不是本次收购的主要目的。由于收购的标的公司规模有限，根据香港证券市场的相关规定，短期内可以注入的资产规模有限，实质上也难以起到境外融资平台的作用。

　　但是对于这一说法业内人士并不认同，在去年万科还曾以266万美元收购香港鸿弘投资有限公司，显然在为将来的融资平台做铺垫。

　　商报记者 赖大臣/文 高鹏/摄