铁狮门人民币基金直投苏州项目(图)

　　苏州的金鸡湖畔，沿湖大片的开发项目正在紧锣密鼓进行中。与政府部门定位为“东部新城”的规划相比，实际上让苏州当地居民更为耳熟能详的名字却是“苏州工业园区”。这其中，便包括了美国铁狮门房地产公司的投资项目。

　　地产基金模式

　 　资料显示，这个包括了2栋写字楼、商场及酒店式公寓的综合性商办物业，总建筑面积约11.43万平方米。与铁狮门在中国的其他项目相比，苏州项目并不算特别突出。然而它的“与众不同”之处却在于，对这家全球知名的老牌房地产基金管理企业而言，这是其在中国募集的首个人民币基金投资项目。

　　从启动募集到基金封闭，仅仅经历了1年时间。外界对于铁狮门决定募集人民币基金的初衷，或许已难了解。然而有迹可循的是，在2011年6月的上海新江湾城项目住宅开工仪式上，铁狮门一干高管飞抵上海，其中便包括了创始人之一的徐杰儒（Jerry I.Speyer）和他的儿子——如今任铁狮门总裁兼联席首席执行官的徐瑞柏（Rob Speyer）。

　　同年，铁狮门的人民币基金进入募集阶段。“徐瑞柏非常看重中国市场。”一位接近铁狮门的知情人士告诉《第一财经日报》记者。

　　2012年5月，总额高达12亿元的人民币基金对外宣布封闭。这只完全由中国投资者组建而成的基金，除去1家央企投入部分资金之外，核心资金主要来自华宝信托。记者获取的项目资料介绍表明，暂名为“苏州工业园区湖西CBD苏华路项目”的地块，将成为该只基金的主要投向所在。

　　根据华宝·铁狮门基金1号集合资金信托计划，该只信托产品运作周期长约5年，计划到期后实行一次性分配。具体的资金退出方式为，待目标项目租赁稳定后，通过整体或部分的资产或股权方式出售，收益进行股权投资分配。这其中，负责运作的GP（General Partner普通合伙人）团队，即为铁狮门所辖的上海狮浦投资咨询有限公司。

　　“与国内开发商的概念不同，铁狮门实质上是一种地产基金模式。”高纬环球中国区投资董事叶成宇表示。

　　据叶成宇介绍，按照通常的操作模式，基金寻找且“锁定”备投项目之后，便开始寻找投资者募集资金。一般而言，投资人法律上承诺投资额，但资金并不需要马上到位。在投放承诺周期内，由GP根据项目情况把握资金，投资回报则由GP分发给LP（Limited Partner有限合伙人）。

　　一度受阻

　　事实上，自“限外”政策实行以来，希冀用“两条腿走路”的外资基金并不在少数。“仅仅有意向计划发行的，我们就已经接触过多家。”一位专门从事财富管理的金融业界人士向记者透露说。

　　清科研究中心分析师罗玉认为，由于我国外汇管制严格，因此造成外资LP直接投资人民币基金始终存在着困扰。“首先是美元汇兑问题。”她说道。由于《国家外汇管理局综合司关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》规定，外商投资企业资本金结汇所得的人民币资金，“应当在政府审批部门批准的经营范围内使用”；此外，境外资本能够参与的投资项目，必须严格执行《外商投资产业指导目录》，其中便包括了房地产业各项限制。

　　在记者向多家外资房地产基金人士核实的过程中，这一结论被视为是当前外资投资的主要障碍之一。“将境外资金汇入境内，操作难度始终很高。”不少业内人士认为。以铁狮门为例，外资基金为主要投向的另一项目，即上海新江湾城项目的开发过程则显得“坎坷”许多。

　　2012年5月，继新江湾城项目住宅部分启动之后，总部园区部分亦开始正式动工。然而容易忽略的是，在此之前，这个被视为铁狮门在中国最大的开发项目，事实上已被“搁置”了3年。

　　2008年的房地产次贷危机爆发，境外LP对于房地产的投资热情迅速消退。加之各项“限外”政策影响，境外资金进入境内的冗长周期，一度引发铁狮门无意操作新江湾城尚浦领世项目的坊间消息。

　　其开发启动的转机来自于对中国合作伙伴的引入。2010年年底，具备上海新江湾城项目一级土地开发背景的城投控股（600649.SH），决定以26.6亿元作价，参与该项目的投资发展。