房产调控已基本见底 开发商忙“拼跌”中介忙加班

　　来源：房地产时报（房源信息仅供参考，以售楼处为准。房报记者佟继萍整理）

　　房报记者张之花

　　房地产调控政策已基本见底。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前房地产政策到底处于何种态势？归结为三点：中央坚持房地产调控，地方政府寻求突围，

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　　关于限购，我个人判断，中小城市、二三线城市限购会放松，大城市不会。因为大城市本身负载已经饱和了，即使限购放松了，像北京现在房价平均每平方米两万元，不可能出现大规模购房的热潮。所以主战场是在二三线城市，二三线城市限购会放松。

　　阳光100置业集团董事长易小迪认为，回暖的趋势就像春天的脚步一样，会越来越近，这已经非常明显了。大家不用担心住宅市场会出现报复性反弹，但是成交肯定会增加。不仅是刚需，我们的经验是高端客户、投资客户都会入市。

　　外表看看还可以，就是没房子是个大事情。

　　上周末，一场大型相亲会在上海举行，里面不乏为儿女操心的父母们，在信息墙前，不少父母都将 “有房”作为挑选女婿的第一道门槛。 “有房”的男子成为现场明星。当年的一句 “要嫁女，先看房”成为了真实的写照， “丈母娘推高了中国房价”或许概括出了当今普遍的社会现象。

　　未来几个月商品住宅成交量很可能将会继续在各方博弈中有所震荡。因为目前开发商降价依然带有很强的试探性，一旦成交放量，资金紧张程度缓解，很可能又会收窄降价幅度，造成成交量的回落。这样的循环可能会在未来几个月反复出现。

　　业内人士表示。

　　很多人认为，第二套房是给自己买的商业性的社会保险，这也有一定道理中国在城市化进程中，从未来收益看，有稳定回报前景的就是好地段的不动产。这种所谓商业性的社会保险，是不是应该在政策方面给予一定宽待？我认为完全可以探讨。

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，以后合理的局面就是：先富起来的人、住好房豪宅的人、有多套房的人，他们适当地对公共财政收入多作一些贡献，这符合支付能力原则，不会对他们 “伤筋动骨”。

　　五月，上海的楼市一片红火景象：开发商忙着促销，中介忙着加班，银行客户经理忙着拉房贷，基金忙着加仓地产股。而"刚需"的积极入市成为这一片热闹背后的主要推手。

　　来源：上海青年报

　　中介加班到晚上10点

　　每天至少卖十几套房

　　本报讯 记者 周喆 实习生 李晓迪 今年开年时还门可罗雀的房产中介，进入5月之后明显忙碌了起来。周五晚上10点，记者经过普陀区一家房产中介公司的门口，只见里面灯火通明，几名工作人员仍在挑灯夜战。一位在嘉定区工作的中介告诉记者，每到周末，前来看房的人就多得"记也记不清"，每天都有至少十几套成交。

　　成交量回升中介忙着带客户看房

　　宝山区的中介小刘告诉记者，5月份的成交量特别大，比前几个月显著增加。区内的一处别墅，由于产证上的面积比较小，280套房源在开盘当天就卖掉了160多套。

　　在嘉定区21世纪不动产工作的胡先生也表示，自己最近一直在忙着带客户看房，公司代理的一手房每天都要卖掉至少十几套，主要是卖给年轻人用作婚房。他告诉记者，昨天是南翔板块一个热门楼盘第三期开盘的日子，他手里共有38套110平方米的精装修房源，均价在1.5万到1.6万，一天之内就卖得差不多了，只剩不到五套。"90平方米的也卖得很好，只有150平方米的大户型还有挑选余地，但要买也得趁早。"

　　记者在调查中也发现，不同区域、板块的房子在成交情况上有较大差别。比如中原地产的八佰伴分行的工作人员表示，5月的成交量比三四月份略差，但属于在正常幅度内的波动，房价方面无太大变动。在龙柏地区工作的中介吴女士则表示，最近看房的人有所增加，但真正出手的人还是不多。不过，吴女士仍然乐观地认为楼市已经到了最低谷，接下来应该要回升了。

　　小户型好卖今年主打市场是刚需

　　用中介们的话来说，购房者"观望也观望得差不多了，该买起来了。"

　　嘉定区的中介胡先生还表示，他所代理的楼盘价格已经比年初时涨了12%。有一些楼盘年初曾经卖到1.1万元左右，现在这个价格已经买不到了，而根据公司里一些专家分析，未来房价还有一定上涨空间。

　　中介们普遍认为，从今年的经验来看，一手房、小户型更好卖，因为这种房子更适合年轻人自住的需求。"今年的主打市场就是刚需，"胡先生告诉记者，如今购房者以自住为主，用来投资的人并不多。

　　开发商"拼跌"买房还送奔驰车

　　短期内延续降价趋势

　　来源：上海青年报

　　本报讯 记者 沈梦雪 传统楼市旺季"红五月"已经过去，而进入6月，上海楼市的推盘势头仍在强劲延续。在本周末，上海市内又将有7个楼盘计划开盘或加推房源。在这些近期开盘的楼盘中，记者发现，各种房价上的优惠活动依然是推盘亮点。业内人士称，按惯例，6月中下旬就将进入梅雨季节，楼市也会因此转入传统淡季，开发商若不抓住目前机会回款，后面的销售压力会更大。

　　"拼跌"是王道

　　据相关数据显示，截至5月27日，5月楼市成交面积已经突破67万平方米，全月成交有望创下近一年来的新高。对此，有相关业内人士指出，要看传统楼市旺季的红五月最终成色如何，主要还是取决于楼盘价格的优惠幅度。然而在记者探访的楼盘中也发现，开发商们似乎已经意识到了对于目前上海的楼市而言，拼什么都不如"拼跌"来得重要，纷纷在优惠降价方面做足了功夫。

　　以闵行板块为例，记者了解到，5月闵行40个可售商品房中有17个项目都在进行优惠促销，而且均以豪宅为主。在公寓项目中促销力度最大的为地处颛桥的某楼盘，项目现打出8.5折清盘促销，折后均价在40000元/平方米左右。而别墅项目中优惠力度最大的则是位于浦江镇的浦江颐城，联排项目购房可享8.8折优惠，总价700万起，独栋别墅折后均价在50000元/平方米。其余项目的折扣力度均在9.7-9.8折之间。

　　买房送"奔驰"

　　比较有意思的是，5月中旬开盘的一处楼盘更是打出了"买房就送奔驰"的广告以吸引客户。万源城位于闵行古美罗阳，毗邻地铁12号线，主推90平方米精装房，均价38000元/平方米。该楼盘的售楼工作人员告诉记者，该项目对于开盘当日就购房的客户实行9.2折的优惠，折后价为35000元/平方米，并额外赠送5—6平方米的面积。"前50位订房的购房者，还将获赠奔驰SMART一辆，并可享受优惠价6万元购置产权车位。"不过，开盘以来依旧是看房者多，真正出手者少。

　　此外，记者还了解到，同样于5月中旬开盘的美兰湖一家楼盘也给出了多重优惠。该楼盘工作人员表示，属于搜狐焦点网会员的购房者每套房总价直减5万，另外还能享受9.4折的折扣，而团购特价房的则更是享受9.7折上折。

　　对此，中原房产相关人士指出，从上海商品住宅市场库存的角度而言，目前仍然有约960万平方米的库存尚待消化，从经验来看，只要当前市场库存仍在15个月以上，那么短期内来看，降价的趋势不会改变，仍然会继续。

　　部分银行仍有8.5折利率

　　利率优惠随时可能叫停

　　来源：上海青年报

　　本报讯 记者 徐可奇 沪上楼市成交升温，银行客户经理也借这个机会在房贷业务上积极跑量。记者了解到，目前上海的部分银行对首套房贷业务仍可以给8.5折的优惠利率。但快临近上半年末了，银行业内人士预计房贷业务整体上将趋于收紧。

　　一家中资银行的个金部负责人对记者表示，楼市成交升温不仅对开发商和房产中介来说是好消息，而且银行客户经理也借这个机会在房贷业务上积极跑量。央行上海总部数据显示，从今年2月到4月，上海的本外币个人住房贷款连续3个月减少，这使银行的房贷业务面临不断缩量的尴尬。

　　"目前上海的部分银行对首套房贷业务仍可以给8.5折的优惠利率。"德佑地产的交易按揭部相关人士对记者表示，例如浦发银行和招商银行现在的首套房贷利率依然是8.5折；外资银行中的恒生和渣打在首套房贷业务可以给9折的优惠贷款利率，对于个别特别优质的客户可以给到8.5折的利率。

　　不过，以上房产中介的按揭部人士同时提到，四大国有银行目前对首套房贷的利率收得明显要紧，中行、工行和建行严格按照央行基准利率放贷，而农行的首套房贷利率要根据不同网点的情况来确定。而且虽然部分银行首套房贷利率仍有8.5折，但是随时有可能被叫停。

　　"快临近上半年末了，预计房贷业务整体上将趋于收紧。"一家股份制银行的零售银行部副总经理告诉记者，进入6月份后，商业银行上半年的信贷额度所剩不多，因此各项信贷业务都面临要"收一收"，个人房贷业务自然也受到影响。

　　另外，以上股份制银行的零售银行部副总经理表示，政府已经多次重申此次房地产调控绝对不会"半途而止"，所以银行也不敢大面积地开展房贷利率优惠，否则会面临监管部门的"指导"。

　　地产股撑红5月半边天

　　券商机构唱多地产股

　　来源：上海青年报

　　本报讯 记者 孙琪 在欧债危机发酵的影响下，5月股市结束了4月的上涨，呈现出区间震荡的走势。但房地产行业却表现上佳，上涨了3.97%。对此，多数券商分析，地产股的上涨行情主要受益于流动性的改善及政策面的逐步宽松，在政策压力降低的预期下，一二线龙头地产股值得关注。

　　地产股保持稳步上扬

　　5月30日，多达23只地产股盘中创出股价新高，这其中既包括"招保万金"四大地产龙头股，也包括诸如广宇发展、荣盛发展、阳光城、福星股份等二、三线地产股。

　　然而这并不是地产板块近期最傲人的成绩。除了3月受管理层强调地产调控政策不动摇影响而大幅回调外，今年地产板块始终维持震荡上涨态势。多只房地产个股表现"惊艳"。年内累计涨幅超过50%的地产股多达20余只。其中中茵股份、金丰投资、中航地产、万泽股份、莱茵置业、华夏幸福等多只二、三线地产股涨幅超过60%。

　　值得注意的是，在今年地产股走强之时，基金就已经开始暗暗加仓。Wind资讯数据显示，2012年一季报时，万科A（000002）成为基金增持最多的一家公司，基金共计增持4.48亿股。除万科外，金地集团（600383）、保利地产（600048）、北京城建（600266）、招商地产（000024）等也被基金集体大幅增持。

　　券商兴奋唱多地产股

　　关注政策的券商分析师发现，自去年至今，政府诸多会议、文件乃至领导讲话中，关于强调房地产调控不动摇的说法，事实上已经略有变化。

　　"据我们不完全统计，从去年4月份以来，地方政府政策微调已达47例，而今年年初以来的政策微调达到了33例，占比达到70%以上，此外，在微调数量增多的同时，中央对于政策微调的容忍度确实也有限度地提高了，近期扬州出台的个人购房奖励政策以及营口的公务员购房补贴目前也均未被叫停。"中银国际分析师表示。

　　华泰证券也表示，"随着中央对经济继续下行的容忍度的不断降低，这种态度将转变为地产行业调控政策的逐步松绑。"

　　在各地楼市政策微调渐获默许的背景下，券商机构唱多地产股的热情也再度高涨，翻阅近期各大券商关于房地产板块的研报，谨慎之言较少，"推荐、买入、增持"的评级占多数。众多券商建议继续关注一、二线龙头房企。国泰君安地产行业研究员李品科更是在策略会上表示强力看好地产股。她称"地产板块久违了3年的盛宴刚刚开席，粉丝是好吃，但鲍鱼还在后面，怎么能中途退席呢"？