林中：房地产市场正在经历“三个告别”

　　尽管楼市的未来走向依然充满变数，但在经历了“史上最严厉调控”的洗礼后，房地产行业的洗牌已成为必然。

　　在此轮调控中，以绿城为代表的一些此前专注高端产品的房企正在经历生死存亡的考验，而同时一些“低调”耕耘的房企则正在“大变局”中努力把握着“弯道超越”的机会，旭辉集团就是其中之一。

　　旭辉集团立志进入国内房企的“第一方阵”，其底气来自何处？日前，旭辉集团股份有限公司（下称“旭辉集团”）董事长林中接受了《第一财经日报》的专访，畅谈了他对中国房地产市场的深刻见解，并大胆预测今年楼市将走出一波“前低后高”的行情。

　　“三个告别”

　　“在目前的市场环境下，如果产品结构不对路，降价也卖不出去，”旭辉集团董事长林中专访时给出了他干脆的结论，“中国房地产市场正在经历‘三个告别’，即告别高利润、告别投资性需求、告别跑马圈地。由于限购政策在短期内不太可能取消，企业想要生存，就必须调整自身从而适应市场的变化。”

　　当记者问及如何看待绿城在这轮调控中遭遇的困难时，林中并不讳言。在他看来，以绿城为代表的主打中高端产品的房企目前所面临的困境，归根结底是由于产品结构不能适应当下市场的需求。

　　“绿城的产品做得其实很不错，目前之所以陷入困境，除了高价拿地带来的被动外，产品结构与财务结构的不匹配也是重要原因。高端、大户型的产品理应匹配更稳健的财务举措，然而绿城却采取了相对激进的、高负债的财务战略。”林中表示，在目前的市场环境下，中小套型、中等价位，满足首次置业、刚需改善的产品最能适应政策导向。

　　或许正是基于这样一种战略判断，旭辉集团在本轮调控初期便提出了“两高一轻”的发展战略，即高周转、高去化、轻资产，并据此在产品结构、拿地策略上进行了相应调整。

　　林中称：“目前公司的两大主力产品——中小户型、刚需楼盘与销售型的商办楼比较好地适应了市场的需求，这也是旭辉集团能够在近两年严厉的调控下实现平稳快速发展的关键所在。”

　　两条腿走路

　　“近期的市场行情虽有所回暖，但不太可能出现‘过热’的局面，毕竟现在房地产整体库存还很大。”对于近期部分城市房地产市场出现“量价齐升”的情况，林中表示，考虑到高库存的现状与限购政策的存在，下半年楼市成交量虽有望继续回暖，但价格上调的空间比较有限。

　　在开发商“以价换量”的大背景下，今年6月上海新建商品住宅成交面积破100万平方米，创下了自2011年2月以来17个月的月度成交量新高。同时，北京6月新房成交量亦刷新了今年年内单月成交量最高纪录。

　　旭辉集团在这波小行情中也有不错的斩获，相关数据显示，其6月销售金额也创出了年内新高。中国房地产测评中心发布的《2012上半年房企销售TOP50》排行榜显示，旭辉集团2012年上半年的销售金额为42亿元，排名第47位，销售面积为46万平方米，排名第37位。

　　业内人士认为，旭辉集团上半年的业绩体现了良好的潜力，专注于刚需产品的发展战略加快了其周转速度，同时，精细化的成本核算也保证了利润率。

　　不过，林中在接受记者采访时坦言，公司旗下降价的项目基本都是“微利”销售，“房地产企业高利润时代已经过去”。

　　数据显示，住宅与商办占旭辉集团销售收入的比例约为85：15。目前，成立于2000年的旭辉集团已经成长为一家准全国性的房企，开发项目覆盖了上海、北京、重庆、长沙、合肥等多个一、二线城市。

　　除了坚持开发高周转的住宅产品外，旭辉集团亦有意加强毛利率相对更高的商业地产在公司业务中的比重。一位知情人士向记者透露，未来2~3年，商办产品在旭辉集团总体业务中的比例将有可能上升到三成。对此，林中指出：“商业地产不仅毛利率相对更高，对平衡公司的现金流也有着不可或缺的作用，这块市场潜力依然很大。”