中天城投200亿保障房之谜

　　理财周报记者 丁青云

　　为什么“云天星球”不如“招保万金”声名响亮？

　　一是时机。“招保万金”推出之时正是地产实业、资本红透之时。二是影响辐射半径不同。“招保万金”无一例外走的都是全国性扩张性路线。而“云天星球”是清一色的区域性地产商。云南城投

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　　同是城投模式，云南城投和中天城投类似，实质都是一二级联动开发模式，有着别人无与伦比的成本优势。

　　但云南城投和中天城投业务结构差别很大。云南城投以一级开发为主，89%营业利润来自一级开发。中天城投则以二级开发即普通房地产开发业务为主。中天城投2011年年报里，一级开发业务被分类到“其他”，营收不到84万。

　　两者间微妙区别在于，云南城投实际控制人是云南国资委，是典型的政府资本运作平台。中天城投实际控制人是罗玉平，贵州国资委只是二股东，更多考虑商业利益的延续性和多元化。

　　2011年，中天城投收到政府补助2.86亿，占其当年净利润的54%。中天城投当年销售额56亿，下降10%。

　　但这并不妨碍中天城投引发市场爆炒：不是因为地产开发业务，而是因为目前业绩贡献仍为0的200亿保障房和煤矿、锰矿项目。

　　中天城投堪称“保障房第一股”。2011年3月，中天城投与贵州省政府签订协议，承担贵州省“十二五”期间全省一半的保障房任务。按协议，中天城投将在5年内完成1000万平方米、年均200万平方米保障房任务，总投资200亿。

　　按国信证券推算，200亿保障房投资将给中天城投带来16亿利润，收益率为8%。这个收益率对地产公司而言，并无吸引力。即使是8%，我也持保留态度。

　　保障房是众多开发商不愿意接的“烫手山芋”。万科总裁郁亮曾公开表态，保障房只需要有1块钱利润，万科就愿意干。言下之意，保障房难以盈利。

　　中天城投的底气在于，保障房土地成本较低。比如其保障房所在的渔安安井片区，采用的正是一级开发项目二级联动拿地的模式，楼面地价只有597元/平方米。

　　但请注意，中天城投总资产只有185亿，年利润5.3亿，账面资金13.9亿，如何啃得动这200亿巨额投资？

　　中天城投把保障房工程相关支出放在“其他应收款”项目核算。2011年，中天城投保障房工程支出只有3865万。2012年一季末，其他应收款从2.98亿增加到3.49亿，据此推算，今年中天城投保障房工程支出约为5000万。而今年1月，中天城投已经收到了政府保障房补助4.03亿。

　　也就是说，合约签订一年以来，中天城投200亿保障房项目实际投入资金只有8865万左右，进展非常缓慢。中天城投策略很明显：拖，再拖，等政府给钱。

　　总结而言，中天城投保障房的突破只有两点：一是政府特许开放融资渠道。二是引入投资者合作开发。不管如何，它很可能不是你当初想的那种美好结局。