调控政策再升温 地产股继续受伤

　　经济下行、财政收入下滑，地方债务到期等多重压力下，近期南京、郑州等各地纷纷推出自己的楼市新政，但在中央频发信号稳楼市的号召下，地产业刚刚回暖的“命运”将如何演绎?

　　房地产市场短期仍不容乐观

　　自2011年实施以“国八条”为标志的新一轮调控至今，房

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• 万科Ａ
• 莱茵置业
• 滨江集团
• 卧龙地产
• 陆家嘴

　　正因地方政府的曲线放松让疲软的楼市开始有所回暖，地王现象重新在各地涌现。本周，为抑制再度涌现炒地现象，国务院办公厅发布消息称7月下旬会派出8个督查组赴16省市检查房产调控落实情况，明确要求地方不得擅自放松楼市调控，防止出现高价地。

　　“自6月份以来，部分区域的房价出现明显回升，加上各地方政府持续的微调地产政策，名义上都是支持刚需和刺激经济，但擦边球行为还是屡有出现。”国泰君安分析师林鸽认为，本月18日公布的70个城市的房价数据显示房价又出现反弹势头。

　　“目前楼市整体下行趋势已不存在，但大幅反弹和回升也不太可能。‘稳’字当头是今年下半年房地产市场的发展趋势。”国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹这样认为。而记者所采访的相关上市公司却普遍认为，房地产行业的“冷暖”更多地是受到了国家调控政策的绑架。

　　“目前国家虽然在强调调控，但未来城市化理念升级导致的刚性需求依然是存在的。”万科A董事办公室人员认为，中央主要是要维稳，不希望房价上涨过快，但地方政府因财政压力，还是有些放松迹象。

　　项目结转账时间影响地产股业绩

　　目前房企的负债率较高。据统计，在148家房地产公司中，83家房地产企业的负债率超过60%，占比将近六成。令人担忧的是，大多数房地产上市企业经营性现金流为负值，在部分大型房地产企业集团内，互相担保的贷款占其全部贷款的3成。

　　从目前已经披露的地产公司中期财报看，企业经营状况不容乐观，像莱茵置业、滨江集团、卧龙地产和陆家嘴，营业收入分别下降了11.69%、24.16%、28.61%和48.93%，净利润也分别下滑23.71%、、43.16%、48.89%和53.80%。而从华侨城A、电子城、华远地产和保利地产所公布的业绩快报看，除华远地产预计净利润出现增长之外，其余3家均预计净利润将出现不同幅度的下滑。而在59家已发布业绩预告的地产股中有13家公司预计业绩出现下滑，20家预计亏损，占比将近六成。

　　不过，也并不是所有地产公司都认为政府的调控对企业带来了致命影响。万通地产证券事务代表王同伟表示：“其实，房地产行业并不像大家预期的那么差。地产股上半年整体上涨了近20%就是预期与实际偏差的结果。”因结转原因，上半年万通地产预增150%。“项目结转是影响业绩的主要因素，房地产企业一般会在三季度或年底才结账，所以三季报和年度业绩才是相对更客观反映企业真实情况的。”多家上市公司对中期业绩的评论如是说。

　　关注业绩佳、现金流充裕的地产股

　　今年以来，房地产板块总体走势呈现明显的先扬后抑格局。5月30日前，房地产指数以上涨35.89%居年内行业板块涨幅第一，但其后却一路下行，6月至今下跌了13.05%，其中多只地产股跌幅甚至达到了30%以上。

　　关注业绩佳、现金流充裕的地产股

　　“今年以来很多地产股的涨幅都超过了50%，涨幅明显超预期，如果国家调控基调仍不变的情况下，回调是必然的。”联讯证券首席策略分析师曹卫东认为，近期房地产股股价快速回落，更多的原因是企业自身现金流出现问题，导致业绩增速跟不上股价变化，不过，他同时表示那些业绩有保证且现金流充沛的企业仍可继续关注。

　　资料显示，目前地产股中现金流较充裕的公司有刚泰控股、中粮地产、中南建设、陆家嘴、世茂股份、首开股份等，这些公司在基本面没有恶化前可适当关注。由于保利地产、金地集团等企业的自身优势，导致企业业绩保持长期稳定增长，在二季度受到了多只基金的青睐并加仓。对于这些被基金大幅增仓的一二线地产龙头，在后期政策放松、市场回暖的背景下，仍具有一定的投资机会。