成都城市综合体泡沫结局：大量死铺烂铺空城隐现

　　百余城市综合体“挤爆”成都

　　7月23日上午，成都沙湾国际会展中心里人头攒动。“酝酿已久”的成都北城改造规划建设展暨项目推介会正在这里举行。

　　记者发现，虽然前来咨询的市民不少，但此次展会的主角无疑还是希望在“北改”进程中“分一杯羹”的众多大牌开发商 ，包括万科、保利、绿地、招商、九龙仓、世茂、华侨城、中铁、蓝光等地产“大鳄”早已在此“安营扎寨”，参展势头毫不逊色于国内任何一场房展会。

　　据当地媒体报道，在此次推介会上，有多个涉及旧城改造的项目签约。其中，雨润控股集团与成华区签订了驷马桥果品市场搬迁项目，雨润将在原址上投资过百亿修建集商贸、住宅、娱乐于一体的雨润国际广场。

　　扎根成都的蓝光集团也将投资55亿元对金牛区原五块石电子电器市场区域进行整合拆迁改造，建设蓝光环球服饰贸易广场项目，并以此为核心打造城市综合体。

　　这只是成都近年来大力推进城市综合体建设运动的冰山一角，即使外界一度用“疯狂”、“大跃进”、“泡沫中的泡沫”来形容这场声势浩大的“造城”运动，但这一切显然远未结束。

　　7月19日，绿地集团以14.8亿元拿下成都东村核心区448亩土地，这一举动标志规划高度达468米的超高城市综合体项目“成都绿地中心”即将开建。而在刚刚过去的6月，龙湖地产以12.8亿元强势拿下成都一幅商住混合地块，溢价率高达76.8%。

　　综合体混战

　　7月的成都潮湿而闷热，在“车流湍急”的成都城南天府大道中段，几名年轻人正趁着红灯伺机给正在等待通行的车主们发放传单，传单上宣传的都是附近的商业地产项目。

　　记者放眼望去，在成都地铁一号线世纪城站附近，东方希望天祥广场、大源国际中心、新希望国际、峰汇中心、香年广场、财智立方、希顿国际广场、通威大厦、花样年福年广场等体量巨大的商业项目在天府大道旁扎堆而建，高耸的塔吊始终在空中忙碌，刺耳的打桩机撞击声宣告着大量的商业供应即将井喷。

　　来自四川省商业地产联盟的最新数据，目前，成都开工建设的城市综合体数量已超过100个，且大多单体体量在10万平方米以上，未来几年预计还将有1000万平方米的体量入市，这一数字早已超越作为一线城市的北京和上海。另据中房信提供的数据，2015年成都的城市综合体新增体量预计可达2757万平方米，届时，这一天量供应将稳居全国首位。

　　在成都主城区的大源、建设路、攀成钢等板块，著名的商业地产巨头如新鸿基、九龙仓、凯德置地、新世界、华人置业、嘉里建设、太古地产、万达、仁恒、复地以及成都本地的蓝光集团，早已陷入一场旷日持久的“混战”。

　　一些以经营住宅物业而闻名的开发商如万科、华润、保利、招商、中粮地产等亦不甘示弱，万科钻石广场、保利中心、华润万象城、招商东城国际中心、中粮大悦城等商业项目的广告牌遍布成都的各个角落。

　　同时，随着成都“北改”的推进，这个城市在商业综合体上的“大跃进”依然没有结束。记者获得的一份资料显示，“北改”涉及建设用地总计16864公顷，其中，商业服务业设施用地2089公顷（2089万平方米），占总用地的12.39%。

　　即将在成都北部拔地而起的诸多商业项目，体量之大令人咋舌。例如，以白酒为主业的五粮液集团投资兴建的“源上湾”综合体项目规划面积就达1700亩；成都国际物联港项目亦号称北城新中心、千亩城市综合体。

　　世邦魏理仕公布的“全球零售业调查数据”显示，成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。未来几年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均商业面积就达1平方米左右。

　　上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成对本报记者表示，成都的商业供应已经面临“绝对过剩”的极大风险。

　　此外，目前整个成都市建筑高度超过200米的商业项目总数（含规划与在建）已经超过30栋，而高楼最多的纽约也仅有35座、上海为21座、北京仅为4座，成都的高楼规划与建设，大有赶超世界之势。

　　“空城”隐现

　　“如果要给泡沫下一个最直观的定义，那就是成都的商业地产。”在此前进行的一次内部论坛上，一位资深地产业内人士如是说。

　　北京大学人文研究中心主任、大中华购物中心联盟副主席常涤非在考察了成都的商业地产后认为，成都的综合体建设显然已经“过热”。“在一平方公里的范围内，就有3家体量动辄30万甚至50万平方米的购物中心，同质化竞争的后果很有可能就是"烂尾"。”

　　日前，记者实地走访了位于成都火车南站附近的几个综合体项目后发现，长期“大跃进”带来的负面效应已经开始显现。

　　以天府大道以西建筑面积达12.5万平方米的苏宁生活广场为例，尽管地理位置优越，但开业一年来，其经营状况一直欠佳。7月23日傍晚，记者在偌大的购物中心内仅看到了几个零星闲逛的消费者，在四楼的运动服饰区，10多分钟内竟然没有一个消费者前来购物，而商场一楼屈臣氏、肯德基等常常“人满为患”的主力店里，消费者亦寥寥无几。

　　同时，即使开业快一年，该商场很多店铺仍在招商中，有不少店铺已经关门，整体开铺率不足六成。

　　一位成都地产业内人士向记者透露，该项目的开发商不是专业做房地产的，经验不足导致招商、运营困难，“烂掉是迟早的事。”记者发现，该项目周边已有凯丹广场、宜家家居等多个大型商业项目。在成都火车南站附近，几个体量更大的综合体项目如凯德天府中心、成都火车南站枢纽城市综合体也在火热建设当中。

　　火车南站片区还不算是成都综合体最集中的区域，在地铁一号线金融城站附近，即将落成的成都金融城规划了超过200米高楼建筑19座之多。目前，金融城的不少项目已经竣工。华电、中信、中国建筑等巨头亦在此盖起了企业大楼。然而，记者看到，在金融城区域不少空旷的大街上除了几个闲逛的建筑工人，基本没有其他人，行驶过的车辆亦寥寥无几。

　　不过，据当地一位地产业人士透露，目前，即使在成都最为繁华的春熙路，也有多家购物中心因为经营不善而倒闭。

　　高纬环球数据显示，成都甲级写字楼市场空置率由2012年第一季度的27.7%上升至二季度的37.8%，供应量和空置率都创下了历史最高水平。

　　疯狂的代价

　　城市综合体到底有何魅力，能够让地方政府与众多开发商为此趋之若鹜？

　　资料显示，2006年，万达集团在成都竞得锦华路地块，2007年，总建筑面积达40万平方米的成都锦华路万达广场开业，并成功引入伊藤洋华堂、万千百货、万达国际影城等十余家主力店，火爆开业当天甚至造成周边交通一度瘫痪。

　　锦华路万达广场的成功在当地引起轰动，“逛万达”一度成为成都人嘴上时髦的新名词。但当时谁也未料到，成都的城市综合体开发后来竟会呈现如此疯狂扩张之势。

　　2011年以来，在住宅市场频遭政策打压的背景下，资本正快速从住宅流向商业地产，从一线城市流向商业生态并未成熟的二三线城市。在成都这顶“西部最大中心城市”和福布斯“未来十年全球发展最快城市”的大帽子下，投资商业地产似乎已经成为一件“无比正确”的事情。

　　一位不愿透露姓名的业内人士则坦言，在调控的背景下，商业地产项目获得银行贷款更加容易。大部分城市综合体项目，都兼容少量住宅开发，住宅的销售回款可以为后期商业运营提供支撑。同时，政府也在开发过程中给予开发商政策支持。

　　其实，一直处于严厉调控范围之外的商业地产，在疯狂膨胀之后，也逐渐进入了政府的调控视线。

　　6月7日，旨在规范成都城市综合体建设的《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施。该规定明确，成都市中心城区内的大型城市综合体项目应临近轨道交通站点、两条以上道路；计入容积率的建筑面积，二环以内的，不宜小于15万平方米，二环路以外的，不宜小于30万平方米。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，该新规主要还是防止城市综合体过度过量开发，最终导致市场同质化竞争，同时防止烂尾楼现象发生。

　　周建成坦言，城市综合体的概念本身就比较模糊，“打擦边球”很容易，该规定的实际效用预计比较有限。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为、“好企业越好，坏企业越坏，优胜劣汰会是最终的结果，GDP已经有了，可惜的是资源浪费。”

　　“成都城市综合体泡沫只有一种收场方式，就是大量的死铺烂铺。”周建成如是说。

　　名词解释

　　城市综合体

　　“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。