VC/PE旅游地产投资升温 主题公园仍具投资空间

　　本报记者 张洁

　　日前，港中旅集团总经理贺晓鸿在2012搜狐财智中国峰会上表示，旅游地产将成为中国房地产未来的一个发展趋势。对此，路劲地产董事局主席单伟豹也做出表示，作为商业地产一部分的旅游地产目前其实已相当专业。

　　不仅大型房地产商看好旅游地产发展前 景，VC/PE机构投资旅游地产热情也与日俱增。据投中集团统计显示，2006年至今，国内传统旅游行业共完成31笔私募融资交易，累计获得投资2.52亿美元。其中2011年IDG资本与和谐爱奇基金6000万美元注资古北水镇，并引入中青旅作为战略投资者，成为近六年来传统旅游企业融资规模最大的一笔交易。

　　投中集团分析师认为，投资旅游地产虽后期收益丰厚，然而其初始投资额度高、项目培育期长、后续物业管理成本不可忽视，且需要持续流动资金补充，对于计划长期持有而非转售的旅游地产投资者而言，资金和专业运作能力方面的挑战较大。

　　房企转战旅游地产

　　旅游地产项目的相继亮相，其背后是地产开发商近年来对旅游地产领域的大举扩张。今年的旅游地产市场显得格外热闹，从东部沿海到西部山区，从长白山到海南椰岛，随处可见开发商的身影。

　　据了解，房地产行业排行前100名的企业中，已有三分之一的房企介入旅游地产领域，大手笔布局旅游地产的案例更是比比皆是。全国房地产经纪人联盟副秘书长陈宝存表示，旅游地产虽具有巨大的利润空间，但是其在开发过程的投入成本也是巨大的。尤其是旅游度假地产要开发商长期投入持续经营，耐得住寂寞才能等待到最后的收获。

　　去年年初，史上最严厉的房地产调控政策出台，国内部分房企接踵陷入资金困境，具备资金实力的房企转战商业地产或旅游地产以寻得出路。然而，旅游地产虽极具收益诱惑，但在具体开发过程中需付出较大的资金成本，拿地、购买景区经营权、兴建基础设施、广告营销、后续维修、物业管理等耗资动辄就数十、上百亿，令许多中小型房企望而却步。

　　投中集团分析师认为，国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本下注旅游地产的主因。根据投中集团统计显示，目前国内大型房企如中弘地产、万科、中信房地产、华侨城等陆续布局旅游地产，其中万科最先涉足旅游地产，而中弘地产投资项目数量最多。据悉，万科早在2005年就耗资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年租赁权建高级酒店，2009年起投资地产项目也明显增多；今年至今，中弘地产已投资规模高达150亿元的云南西双版纳路南山旅游度假项目、规模为150亿元的长白山望天鹅国际旅游度假区等10个项目。

　　旅游财富网的最新统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元，今年全年预计实现投资总额将超过万亿元。分析人士认为，由于旅游地产在国内刚刚兴起，提早进入并进行专业化运作，有望占据领先优势。

　　主题公园仍存介入机会

　　随着国内游客消费观念的升级，个性化、休闲游等渐渐取代观光游成为当今旅游主流趋势。投中集团分析报告指出，目前国内旅游地产可分为景区地产、度假地产和住宅地产三类。其中，景区地产较多依托自然资源优势建造主题公园或组织大型歌舞山水文艺演出，通过吸引游客积累人气后，后续拓展度假和住宅项目。其目标消费群体，主要为富有个人，相关产品为高尔夫球场、别墅等，项目开发后续的物业管理，同样会给投资者带来丰厚回报。

　　分析人士指出，由于该行业集中度较低、节目数量少，缺乏文化创意人才，企业盈利差异较大，但其较大的利润空间和较多的市场空白，给资本提供良好的介入时机。

　　主题公园以其新颖独特的主题概念、独具特色的游乐环境，较强的互动性与参与感，日趋受到游客青睐。作为本土主题公园的开创者和领跑企业华侨城A（000069），旗下四大主题公园——锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷个个名气十足。华侨城比外企在国内旅游地产市场的扩张更具优势，市场占有率也不断扩大。2011年，公司旅游业务保持良好增速，旅游综合板块实现营收63.3亿元，接待游客人次同比增长15%，达到2430万人次。并再次进入年入园人数千万人次以上的全球旅游景区集团八强，也是跻身世界主题公园集团前八强的唯一亚洲企业。

　　以“主题公园+旅游文化演艺”的经营模式的宋城股份（300144）今年上半年实现营业收入2.4亿元，净利润1.27亿元，同比增长22%。其中，宋城景区和杭州乐园景区收入分别增加20%和28%，保持稳健增长。业内分析人士表示，公司运营模式对外复制不断获得进展，对全国一线旅游目的地的布局更加清晰，未来公司仍将受益于旅游和文化双重行业利好政策扶持，预计公司未来三年处于高速成长期。

　　目前，国内已基本形成以宋城景区、西安大唐芙蓉园为代表的文化类，欢乐谷系列的游乐类，深圳世界之窗、大连圣亚海洋世界等为代表的观光类，无锡三国影视基地、横店影视城为代表的影视类主题公园。但由于我国主题公园行业起步较晚，在市场内尚未形成具有垄断地位或绝对竞争优势的企业，市场仍存诸多空白。

　　分析人士表示，由于受限于上游主题公园概念创新、园区规划、附属设施设计和主题节目策划等发展水平的滞后，目前国内主题公园的创意、设计等工作仍由运营企业自主承担。采用单一门票收入，缺乏专业创意人才，与影视娱乐、餐饮服务、衍生品业务结合紧密度不够，是该行业发展面临的主要瓶颈。