警惕 楼市供需局势逆转

　　贾海峰

　　7月底的一个下午，酷热。

　　位于北京北六环附近的保利罗兰香谷项目迎来一个数百人的搜房网看房团。参加该看房团的刘女士失望地发现，这个她之前看了很久的楼盘，已经从开盘之初的1.2万元/平米左右涨到1.8万元/ 平米。

　　她失望地摇摇头。位置偏远，价格太 高，本来想给儿子买婚房，如今一套90多平米的两居在一个月内就涨了60万，她实在是买不起了。

　　这是个个案，却又不是个案。

　　7月份，北京楼盘涨价已经成为趋势。据中原地产统计，北京40多个在售的新房楼盘，7月份平均涨价幅度在7%左右。

　　更让人担心的是，大型房地产企业7月份销售业绩集体下挫。例如，保利7月份销售额环比下降了40%左右；首创置业7月份销售额环比下降了48%左右；融创地产销售额为24亿元，环比下降27%；万科7月实现销售额103.9亿元，环比下降22%；富力地产销售额为23.7亿元，环比下降15%。

　　这些房企的销售业绩下降的原因，并不是因为卖不出去房子。而是因为涨价，追求高利润带来房屋销售量的下降。更有开发商从7月下旬开始对一些楼盘实行“封盘”策略，尤其是在北京、上海等城市，希望等到房价上涨到一定程度以后再卖。

　　换言之，今年上半年开发商为了保护资金链和冲刺上半年的销售业绩，不得不采取以价换量的方式去降价促销。而到6月底以后，大部分开发商完成了既定销售目标，也没有了资金链危机，开始追求利润。引用一个开发商的话说：“调控3年了，不能总亏着卖房子，前面亏的，后面要慢慢找补回来”。

　　笔者分析了上述大型开发商7月份销售结构发现，这些开发商普遍采取控制一线城市房屋销量，重点走三四线城市房屋销量；取消或者降低折扣幅度；提高7月份单月销售单价等手段。

　　以佳兆业为例，其7月实现合约销售15亿元，与6月持平，但销售面积环比下降，这使得集团平均售价从6018元/平方米上涨为6782元/平方米。

　　RET睿意德执行董事张家鹏前不久在睿意德四城同开仪式上表示，大型开发商之前通过增加商业地产比例，使得资金链进入一个稳定状态。加上1年多以来，受房地产调控政策影响，银行基本对房地产贷款是严厉紧缩态度，由此活下来的开发商自有资金比例和融资能力都比较强。这个时候再调控，也很难实现依靠让开发商资金链紧张，进而自己降价的调控目的了。

　　原有的调控政策药效不明显，但是新的调控政策却未必敢下猛药。8月9日公布的宏观数据表明，CPI同比增长1.8%，表明中国经济已经出现通缩情况。而PPI和固定资产投资等多个经济数据都出现了历史性谷底，对于中央宏观经济调控来说，当前既不能像2008年那样出台4万亿刺激计划，又不能再对经济进行更严厉的紧缩。

　　由此，房地产行业也判断，即便下半年中央再度调控房地产，也不会有什么猛药了。这让行业普遍预期下半年房价会出现上涨，而开发商也开始调整策略，希望能在年末收获一个大行情。

　　虽然当前房地产行业库存量依然很高，但是我们吸取2009年房地产调控的经验，一旦市场出现价格暴涨带来恐慌性购房等需求入场以后，去库存速度会很快。调控部门应该关注，当前房地产市场的供需形势在发生多大程度的逆转，而这种逆转又将给下半年房地产行情带来怎样的影响。

　　国务院督查组刚刚结束全国性督查，正在撰写督查报告，希望整个房地产行业保持理性和冷静。全国房地产市场过热的态势仍存，泡沫化问题仍没有彻底解决。与此同时，中央和地方政府应该拿出让市场信服的决心与行动，对于放松限购、变相放松调控的地方政府进行真正的问责，以此让房地产市场当前的均衡局势得以维持。

　　作者：贾海峰