论剑博鳌：楼市最坏时刻或已过去

　　斗转星移，12个春秋过去了。

　　每年由观点地产新媒体主办的博鳌房地产论坛都是一次地产大佬们的观点论剑。

　　作为本届论坛的合办媒体，8月8日-10日，时代周报在海南这个小镇上见证了房地产业内精英和大佬们对于地产调控的对与错、是与非展开的唇枪舌剑，新的思

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　　本届地产盛会，崇尚市场经济自由法则的人士们和希望通过调控将房地产市场导向平衡与发展的人士们展开了激烈的争辩。

　　调控必须与时俱进

　　三个男人一台戏。

　　在博鳌房地产论坛上，如果缺少了任志强、陈淮、巴曙松等人，绝对会寂寞很多。

　　三个人碰面，绝对会斗一番嘴皮子。中国城乡建设经济研究所所长陈淮为代表的力主调控的人士认为：为什么要调控房地产？就像问我父母为什么要管孩子？其实，这个问题是不言而喻的。这个观点，立即遭到了著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的反唇相击：谁是父母？谁是孩子？谁在创造财富来养活谁？此言立即引起全场的共鸣，会场上响起了一片掌声。巴曙松认为，从过去十年对房地产的调控来看，缺乏顶层设计，在不断地进行试错，用紧缩银根、地根加上限购等方式，短期抑制需求，形成短期的供求平衡，但这却是以伤害供己为代价的。市场调整的后期必然形成强烈的供应不足，新开工不足。

　　华远地产股份有限公司董事长任志强每次都是语不惊人死不休，他认为：现在的房地产市场“被抛弃了”，并用详实的土地供应量和房地产价格的涨跌数据来证明他的观点。最后他得出的结论是，房地产越是被调控，下一次将面临更高房价的冲击和报复。

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平的观点与任志强的论调有异曲同工之味：中国经济出现历史拐点的时候，要研究怎么保护房地产市场。今天是保护房地产市场，而不是保护房价。蔡洪平称，实践证明每次调控的结果都不好，我们要思考一下，未来不要调控了，从此学会尊重市场。

　　然而，崇尚调控的陈淮认为，调控是为在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间，在这个过程中可以让房地产业平稳有序发展。

　　当然，陈淮也清楚地认识到限购等行政手段是不得已而为之的一种手段。财政部财政科学研究所所长贾康刚认为，调控是需要的，调控也是有成效的，但调控必须与时俱进。他认为，要边调控，边改革，边推动制度建设。不过，他透露，虽然房产税已经在重庆和上海两地进行试点，并取得了一定的成效，但是三五年内，他不认为，房产税能在中国形成一个相对成熟的形态。如果要淡化过度性的行政限制手段，就应该在金融政策、财税政策等方面区别对待。

　　明年或将有机会

　　在博鳌房地产论坛之前，国务院督查组刚刚结束在全国16个省市的房产调控检查，接下来会不会有新的房地产调控政策出台？

　　博鳌房地产论坛上，众多业内人士认为，经济下滑的恐惧和压力被认为是房地产市场回暖的机会和动力。与其过多地猜测和揣摩政策，还不如努力创新，打好内功。

　　香港恒隆集团董事长陈启宗认为要做一个好的房地产商，要能够有90%的时间不做事，因为只有5%-7%的时间是最好买东西的时候，5%-7%是最好卖东西的时候。

　　万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军说，房地产调控已经是一个常态，万科所要做的就是为普通人盖好房子，今年上半年，万科144平方米以下的户型销售占比是89%。好房子盖好了，一定要有人住，这就需要在服务上下工夫。从去年开始，万科就尝试着由物业系统牵头去做服务上的创新。深圳的万科城搞了“第五食堂”，因为物美价廉，保证食品的安全度，每天的营业额将近1.5万元，给社区居民解决了大问题。万科计划将这种模式在几百个社区里面做大规模的推广。

　　而星河湾集团董事副总裁梁上燕则是以不变应变，她认为，不管调控不调控，现在要做的事情就是适应新的变化，把产品结构做好，把产品供应做好。金科集团 副总裁李战洪认为，接下来，房地产“价平量增”就不会招致新的调控政策。

　　当然，在大多数企业对前路迷茫之际，不少一些企业却对未来充满乐观的憧憬。五矿建设有限公司董事总经理何剑波就认为，明年应该会有很多市场上的变化机会。那么，从企业来说，现在更多的是要从土地储备、产品结构、开发节奏，包括销售准备等方面，要抓紧铺排，做好资金上的安排。而浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林甚至认为，接下来可能会有政策的利好出台。

　　今典集团董事长张宝全：传统住宅市场基本饱和

　　本报记者 肖素吟 发自博鳌

　　1992年7月，今典集团董事长张宝全第一次踏上海南，为筹资拍摄电影而下海经商，这位下过乡、做过木匠、当过兵、跑过战地记者、学过电影导演的传奇式人物，成为了地产圈最懂艺术、艺术圈最懂地产的人物。

　　在2012年博鳌论坛上，张宝全接受时代周报记者专访，谈到20年的辗转轮回中今典集团在地产行业转型中的抉择。

　　私有住房高达87%

　　“未来几年，今典集团的地产业务将由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型。”张宝全表示道。

　　自1993年6月的宏观调控，海南淘金热迅速退潮，彼时初到海南的张宝全转而北上创业，在京开发住宅项目。直至2002年开始，张宝全先后在海南拿下酒店用地，亚龙湾、海棠湾、三亚湾，随后在青岛、大理、腾冲、丽江、广州从化、都江堰等地拿地布局旅游业务。

　　时逢调控，今典的再度转型已是势在必行。

　　张宝全指出，这是必然趋势。目前为止，中国的私有住房已经是世界第一，官方统计数据是87%，而我觉得实际可能已经达到90%，甚至更多，其他国家在60%左右。这意味着，老百姓的需求已经基本得到满足。

　　“所以近几年房地产以投机为主体，完全是因为通货膨胀，老百姓手里的钱没有地方去投资，要么买黄金要么买不动产，是这样一种文化和消费心理趋势使房地产市场进入畸形的状态。加上2009年国家4万亿元的投资制造了大量的虚假供应和需求，感觉地产市场拉升，实际上是空洞拉升，而且放大拉升了泡沫。”张宝全如是说。

　　他认为，传统住宅市场已经基本饱和，未来的市场机会在二手房市场，而不是新房市场。

　　“旅游度假产业或者说第三产业，是温饱以后的体验消费，这是消费经济发展非常好的一个契机。”张宝全表示道。

　　旅游地产大跃进路线

　　张宝全表示，目前以国家旅游区做以居住为主体的方式值得反思：在度假旅游区依然以传统的地产开发模式，从城市搬到旅游区的时候，这不是最好的选择，而且这些选择的种种弊端会在今年或者明年逐渐体现，并被各方所发现。

　　目前，投资规模之大、拿地数目之多、进驻速度之快，从一组组惊人数字中，不难看出旅游地产的大跃进路线：自2008年至今，万达已斥资近1700亿元投资旅游地产，恒大的土地储备当中20%为旅游地产……

　　张宝全对此表示，旅游地产对房地产上市公司的业绩贡献其实并不是很大，但对企业的转型风险还是很大的。

　　他认为，“旅游地产，与传统地产是完全不一样的。这种转型也是必须的，但是转型过程中是一种蜕变，转型为投资运营商而不是开发商。”

　　他同时指出，“不管是商业地产还是旅游地产，地产商也是雷声大雨点小，真正做的速度不会太快。”

　　中房集团董事长孟晓苏：供过于求是人为假象

　　本报记者 肖素吟 发自博鳌

　　他曾是一名官员，曾跟随国务院前副总理、全国人大委员长万里工作7年多，深入农村调研，见证农村包产到户。他也是一名企业家，执掌一度占全国开发量20%以上的中国房地产开发集团，曾组织提出房改方案，并且最早提出保障房建设、推动双轨制的建议。

　　在2012年博鳌论坛上，已届63岁的孟晓苏接受时代周报记者专访时，担心调控政策矫枉过正，过度限购，可能会造成下一轮的供不应求。

　　人为假象

　　“房价在目前中国的状态下不可能整体下降，我统计着24年中国的房价平均在上涨，在调控政策最为严厉的2008年，虽然销售额和销售面积都收缩了，房价却上涨了12.5%。2011年，房价上涨了6.87%，今年到6月底，房价又上涨了8.5%”，孟晓苏说。

　　在他看来，房价增幅下降，回缩到一位数，低于GDP的增速，“这就是很大的成果，国务院调控已经收到了巨大的成果”。

　　然而，他的顾虑则在于，会矫枉过正。

　　“最近北京有关部门负责人不慎透露了他们控制房价的绝招：就是不审批高价房入市，把高价房留给未来，这种做法使人感觉到控制房价只不过是人为作秀、人为控制。”孟晓苏透露道。

　　他表示，由于过度限购因素，而且部分地方不对开发企业贷款，开发企业没钱买地，无法扩大开发，开发投资下降，这就造成未来的供应不足，这将会为下一轮供不应求创造了条件。

　　“现在的限购，人们看到的是，人为的供过于求和商品房过剩。但是，我们不能将目前市场上供过于求的假象当作是市场整体造成的，它是市场过度调控造成的，是非正常市场表现。”

　　自行车原理

　　孟晓苏还对房地产行业有着深深的忧虑。房地产业直接关联的则有20多个产业，共涉及上下游产业50多个。一组未经证实的小范围统计数据是：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。

　　“房地产的购买力一年是6万多亿元，房地产投资如果再加上交易是7万多亿元，占了GDP总量的13.5%，再加上拉动力占了30.5%，总共超过了50%。这就可以看出来，为什么长期限购会造成经济上这么大的萎缩。”孟晓苏说。

　　自国务院总理温家宝在5月23日召开的国务院常务会议上强调：“要把稳增长放在更加重要的位置”，中央新的政策信号亦愈加明确。

　　不过，在孟晓苏看来，稳增长是一个理想。“我们担心的是怕稳不住，目前采取多少措施来防止经济的进一步下滑呢。至少从主管统计的发言人来说，除了外部环境来看，如果将经济的下滑说成是调控的结果，首先心态就不对了。”

　　“相关产业纷纷下滑，就应该提醒关注经济的稳增长，做到稳中有升，必须保持一定的速度。不能片面强调压缩，老觉得速度高危险，老觉得要降下来，但真要降下来就很难受，这是自行车原理，自行车骑得快会撞人，骑得慢了会倒的。”孟晓苏如是表示。

　　路劲地产集团董事局主席单伟豹：不信会有更严厉调控政策出台

　　本报记者 陶春宇 发自博鳌

　　曾经因收购顺驰而备受世人瞩目的路劲地产集团董事局主席单伟豹显然对内地房地产市场的未来充满了较为乐观的预期。在博鳌房地产论坛上，单伟豹在接受本报记者专访时认为，房地产市场未来持续稳定发展10-20年是没有问题的。

　　持续稳定发展20年没问题

　　在采访过程中，单伟豹非常肯定地认为，取消预售制是完全不可能的。如果建好了不能预售，那么积压的资金有多少，那是不可思议的。全国每个月都有8.5万套房屋预售，如果以每套100平方米计算，那将积压多少房屋。整个房地产行业，包括中海、万科在内的地产企业的资金链都将断掉，因而，在他认为，说要“取消预售制”的人是没有常识的。

　　前几个月房地产市场出现了回暖的迹象，单伟豹认为，今年上半年楼市的回暖是真实的，而且肯定还会持续下去。因为，刚性需求被压制两年了，两年前买不起房子的现在也买得起了，两年前买得起房子的不愿意买的，现在也着急了。这个刚性需求，是谁也挡不住的。

　　中央一再说要坚定不移地调控房地产，一方面又放松银根，降低利率。实际上，政策层面已经出现了微调。统计数据显示，今年上半年，全国70个大中城市房地产的平均交易价格上涨5%。单伟豹预测，今年下半年到明年上半年一年时间里，房价还将会有10%以上的上涨。在他认为，原先房价通过调控，已经下调了20%，上涨10%是非常保守的估计。

　　对于CPI涨幅跌破2%的数据，单伟豹认为，现在除了房地产以外，其他实体经济都在收缩，因而，物价可能还会继续走低。而对于接下来房地产市场的持续稳定发展，单伟豹则充满了信心，以万科来算，也只占了1.5%的市场份额。在中国房地产行业形成寡头垄断之前，房地产企业只要做好质量、性价比、服务，持续发展10-20年没有问题。

　　逆周期操作会大赚

　　目前，中央坚持房地产调控坚决不动摇，但是不能以伤害经济为代价。如果不断地加码调控房地产市场，很可能会伤害了经济。伤害经济的结果是，接下来的恢复所需要的时间决不是只是几年。日本就是因为把房地产行业打压下去，而从20世纪90年代到现在，经济也没有恢复。而且他认为，在经济下行的情况下，不相信新一届政府会有新的更加严厉的政策来调控房地产市场。最近两年的房地产论坛，很多业界的观点都非常正确。作为全国工商联房地产商会的副会长，他希望，政府能够听听业界的声音。

　　在他认为，房地产市场的周期性非常明显。房地产企业如果能够在地王频出的时候，市场行情非常火爆的时候，加紧把手头的库存卖出去，变换成现金，并且能够忍耐住不做事；等到市场行情不好，很多企业都喊着活不下去，没有人愿意买地的时候，进场抄底买地，把有限的资金用来买地，如果每一个周期都这么做，将会大赚。但这需要企业家有勇气，也需要有敏锐的判断力。对于路劲来说，目前已经进入13个城市，现在不大愿意进入新的城市，接下来，将在现有的城市里面稳扎稳打。

　　浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林：房地产市场只会越来越好

　　本报记者 陶春宇 发自博鳌

　　在博鳌房地产论坛上，浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林认为，房地产商应该理性地看待问题。在接受时代周报记者采访时，他说，未来一年里，房地产行业的调控不会有大的变化，只会针对刚需或在金融和信贷方面在政策层面有一定的微调。包括广厦在内的房地产企业都在为明年的房地产市场发展作好准备。

　　暴利时代一去不复返

　　杨玉林认为，党的“十八大之前”可能会有一系列关于房地产行业制度层面的利好政策出台，这个行业只会越来越好，房地产行业的平稳发展是值得期待的。但是，房地产行业的暴利时代也是一去不复返了，再度期望暴利显然是不切实际的。

　　对于今年上半年楼市的回暖，杨玉林认为，在“金九银十”期间，还会继续延续的，积压的刚需还会顺势逐渐释放，但一定不会出现2007年和2009年那样火爆的场面。

　　对明年市场充满信心

　　杨玉林说，作为开发商，他个人有一个想法，要听党的话，要积极主动地顺应国家政策的调整和调控。在他看来，中国的房地产市场是政治地产学，或者叫政策地产学。从地产产生的那一天开始，一直在调控。“我个人感觉到，研究政策是专家的事，你过多地去揣摩的话，会很痛苦，成本也会很大，时间耗不起，也毫无必要。”

　　杨玉林认为，接下来，房地产市场的政策调整可能会出现在党的“十八大”以后，他期待“十八大”带来更多的利好，这些利好可能是多元化的、系统的、制度化的。另外，地产商要调整好心态，一个国家长期依靠房地产作为支柱产业，在他认为，不见得是非常科学的。

　　再就是要听市场的话，包括市场的需求，要根据需求来定位市场的格局、布局等。再就是要练好内功，只有把自己的内功练好，把产品做好，把服务做好，才能永不倒，否则下一轮有利机会出现的时候，就抓不住这个机会了。而他显然也是对明年的房地产市场充满了信心。