低成本融资助力 新加坡资本中国逆势扩张

　　新加坡资本正在中国房地产市场展开新一轮密集扩张。9月至今，凯德系、吉宝置业（Keppel Land）、鹏瑞利中国商用信托（Perennial China Retail Trust）等新加坡上市公司纷纷出手购置土地或收购已有项目，无论在住宅还是商业领域均斩获颇丰。

　　相比港资以及部分内地开发商目前的谨慎态度，新加坡资本市场提供的相对多元以及低成本的融资渠道，正加剧着新加坡开发商扩张中国版图的野心。

　　新加坡房企齐出动

　　9月，鹏瑞利中国商用信托联合母公司鹏瑞利房地产控股、信德集团全资子公司Ace Novel Developments、面包物语全资子公司Imagine Properties以及北京美融加投资有限公司等，在北京市通州区运河核心区取得三幅多功能用地，总成交价达到25.26亿元。

　　资料显示，未来这里将建成包含零售、办公室及住宅的综合项目，总建筑面积约40.2万平方米，其中超过一半将属于零售用途面积。

　　整个项目的总投资达到13亿新加坡元，其中鹏瑞利中国商用信托持有项目10%权益计民生，并对项目的部分零售面积拥有“优先承租权”，这也意味项目零售部分未来很有可能被注入该信托的资产包。

　　自去年成立以来，鹏瑞利中国商用信托一直从事收购、发展和持有中国高增长城市中靠近交通枢纽的零售以及零售综合用途地产项目，此前收购的项目均位于成都、沈阳等二三线城市，但被收购项目租金表现平平，此次则是首次投资于中国一线城市，显示出新的扩张思路。

　　而另一家新加坡上市公司吉宝置业在10月16日宣布，通过收购成都盛世经纬房地产投资有限公司，购得成都市新津县的一个占地28.7公顷的住宅地块，用于建造约573套低密度住宅，收购价格约6.8亿元人民币。

　　吉宝置业方面表示，此次收购是为配合公司进一步在成都及中国各主要城市加强业务的战略。目前，吉宝置业中国在成都已经拥有4个房地产开发项目，其中豪宅项目吉宝凌云峰阁第一期的575套住宅预计将在今年第四季度推出。

　　不过仲量联行的报告指出，随着成都市场第四季度集中推盘的豪宅项目增多，竞争的加剧可能会进一步增加顶级豪宅项目的销售压力。同时，年底信贷政策和限购政策依旧不利于豪宅市场，在存量较多的情况下，预计销售量难以实现较大的突破。在此情况下，吉宝置业在成都发展第五个项目可谓逆势收购。

　　近年在中国一直高速扩张的凯德系，9月以来也没有停下收购的步伐。凯德商用在9月6日宣布，公司将在武汉市收购第三个购物中心项目，总面积约7万平方米，总投资11.56亿元。

　　10月17日，凯德中国旗下的凯德惠居联合上海临港万祥经济发展有限公司以底价约1.66亿元拿得上海浦东新区万祥镇一幅3.7万平方米的土地。这也是凯德惠居于上海浦东新区万祥镇的第二次拿地，2011年11月，凯德惠居曾以2.26亿元竞得G0302地块。

　　新加坡开发商，对中国市场的热情正持续升温。此前曾涉足大连市场的TA Corporation近期表示将会通过合资公司的形式扩大在中国的事业版图。而华瑞中国地产信托也对记者表示，正在寻找新的投资机会。

　　多元融资渠道助扩张

　　新加坡上市企业近期频繁出手，与新加坡资本市场提供的较为通畅以及低成本的融资环境不无关系。虽然近期有关中国商业地产“泡沫论”的说法不绝于耳，但似乎并没有影响到新加坡投资者对中国市场的看法。

　　此次鹏瑞利中国商用信托参与购买北京通州土地的资金即来自于其9月21日发行的1.3亿新加坡元票据所筹集的资金，该票据的利息仅为6.375%。而凯德商用的“弹药”更为充足，7月时公司宣布已设立一只10亿美元的私募股权基金，用于投资中国的零售商业地产开发，此基金也是凯德商用迄今设立的最大规模的基金。

　　相比香港资本市场，新加坡的地产金融更为多元，不仅有REITs，同时允许商用信托挂牌，鹏瑞利中国商用信托以及华瑞中国产业信托即为后者。相比REITs规定最高只能把10%资产投资于项目开发上，并且需要拨出90%的盈利派发给股东，商用信托则没有这方面的限制，可以更多地参与土地或未完成项目的开发。

　　新加坡还允许人民币和新加坡元双币交易。近期，泓富资产旗下、初始资产包为三个中国商业项目的Dynasty REITs也有望在新加坡挂牌，成为首只能够同时以人民币和新加坡元双币交易的REITs。

　　泓富资产董事长赵国雄称，选择在新加坡上市就是因为新加坡是唯一一个可以双币挂牌的市场，并表示虽然目前三个商业项目的租金回报率偏低，但路演过程中投资者看重未来租金水平能够提升，因此反馈仍然较为理想。