专家称房产税征收近期难铺开 10股有望崛起

　　据经济之声《央广财经评论》报道，财政部财政科学研究所所长贾康（财苑）最新发表的一番有关房产税的言论引起广泛关注。贾康说，房产税铺开具体时间表最有可能是在11月后，而且大方向已经明确无疑了，主要征收对象应是拥有豪宅或多套房的高收入人群。他同时预言，明年 上半年房地产业将会触底反弹。

　　但是，在上海、重庆两地开展房产税试点工作之后，原计划可能扩围的个人住房房产税试点，迄今并不明朗。媒体报道，从今年五、六月份开始，湖南、湖北两省曾悄然进行个人住房房产税扩大试点的准备。据分析，两地的个人住房房产税试点前景，与武汉城市圈和长株潭城市群的“两型社会”试验区有关。所谓“两型”，指的就是资源节约型、环境友好型，这也和房产税改革的部分政策目标吻合。

　　不过，知情人士透露，目前两地的相关准备工作已经暂停。与此同时，一些反对开征房产税的观点也不绝于耳。国家税务总局原副局长许善达明确表示反对征收房产税。反对的理由是，房产税属于存量税收，从实际情况看，中国税收应该主要是增量税收，逐渐减少存量税收。因此，许善达反对扩大房产税试点，认为针对交易环节征税更符合实际。

　　央行原副行长、全国人大财经委员会副主任吴晓灵也表示，不应该扩大房产税试点范围，国家应该简化房产税收，维护正常的市场秩序。目前征收房产税的政策意图、标准都没有明确，应尽早提交全国人大讨论。

　　许善达、吴晓灵等专家学者的声音之所以受到舆论的重视，一是由于他们的身份，二是缘于房产税征收问题复杂、混沌的现状。另外，这些声音切中了公众在房产税问题上的疑虑心态。经济之声特约评论员、中国农业银行首席经济学家向松祚认为，房产税铺开从大方向来说毫无疑问，但是在11月之后就全面铺开有点乐观。

　　向松祚说，现在有三个技术层面的问题尚无明确说法。第一，从什么时点开始征收。是2000年以后买的房子开始征收，还是从国家住房试点化改革以后买的房子就要征收，这个时点尚未敲定。第二，对于豪华住房任如何界定，税率多少都尚属未知。第三，房产税的收入未来拿来做什么？用途不明确的话，大家会觉得不透明。所以，1月全面铺开房产税可能有一点乐观，因为主管部门都还没有达成完整的共识。

　　除了上述三个技术细节问题外， 向松祚认为，地方政府其实不太愿意因为税收影响当地房地产市场的发展，比如房地产试点可能会影响一些人的购房欲望，特别是对于一些流动人口，本来我原先想在这个地方购房，考虑到试点房地产税，我跑到一些不试点房地产税的地方去购房。此外，房产平均价格由谁说了算，是由税务征管说了算，是财税部门说了算，还是由市场的挂牌价说的算，这里面的原因比较复杂。

　　针对经济学家郎咸平提出，中国学美国征收房产税就等着经济崩溃的观点。向松祚认为，郎咸平经常以很耸人听闻的语言发表他的看法，征收房地产税会对房地产造成非常剧烈的打击的说法本身是站不住的。首先，税收是灵活的调节措施，税率可升可降，征收的范围也可以调整；第二，全球的经验显示，征收房地产税就会使房地产的投资或者购买需求下降，但至于造成房地产市场崩溃，不会出现这种情况。所以，郎咸平所谓不可承受的后果是耸人听闻的说法，没有任何根据。

　　中信建投发布的研报称，目前的市场是博弈为主导的市场，但在博弈的背后更多地反应了投资者对于房地产行业长期的忧虑。行业曲折前进过程中总有一些企业脱颖而出，行业集中度提升将会是这一过程最为明显的体现，因此分析师仍然看好主流企业的机会，如保利、万科；关注区域中积极成长的企业，如阳光城、中南建设、荣盛发展等。房产税的官方表态，将明确继续试点的预期，同时也否定了全面推广的可能，正如前期所说，房产税的明确并不一定成为地产股中期走势的关键，针对行业的顶层设计开始，才是市场估值提升的核心问题。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【券商研判】

　　国金证券：楼市成交继续恢复

　　新房成交情况

　　北京回升明显，沪深小幅回落。上周北京成交26万平米，环比进一步增长46%，高于动态周均45%；上海成交29.9万平米，环比下降8%，高于52周动态周均值24%；深圳成交6.4万平方米，环比下降11%，仅高于动态周均值6%；三市当前去化周期分别为6.2、7.2和18.5个月。

　　而上周重点监测的15个二、三线城市，除无锡数据缺失外，有9个城市的成交进一步上升，平均升幅在16.7%，其中武汉的升幅最大，达到54%；另外的5个城市环比下降，平均降幅为22.4%，厦门的降幅最大，为55%。

　　二手房成交情况

　　除天津外，成交进一步回升。上周北京二手房成交22.4万平米，环比增长28%；深圳成交8.9万平米，环比微增1%；天津成交8.8万平米，环比下降5%；杭州成交8.3万平米，环比进一步增加4%。四城市上周成交量分别为52周动态周均的121%、87%、126%和169%，仅有深圳低于动态周均值。

　　行业点评

　　10月成交人气回升。根据wind的日成交数据，10月8-17日，44个城市工作日日均成交环比上升有32个，平均升幅36.6%；下降城市14个，平均降幅14.7%；总体平均上升9%，一线上升21%，二线三线上升4%和12.5%，符合分析师在九月底对成交量将恢复的判断。

　　地方再出限价新政。媒体报道杭州近日出台《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》，提出“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，竞投配建安置用房或保障性住房面积”。但配建保障房有变相提高开发成本的作用，实际对空置房价影响不大。

　　媒体还报道，陕西住建厅和物价局也下发通知，要求各地区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。分析师认为该政策严格执行的成本很高，因为土地成本的核算是非常困难的，这项政策未来可能执行的路径是对明显高出该区域均价的楼盘不发给预售证，而不会是严格计算每个项目的利润率，未来高端项目的销售会受到一定影响，对整体市场影响不大。

　　经济形势座谈会再提房地产。在近期召开的经济形势座谈会上，温家宝总理提到，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

　　投资建议

　　国金证券在九月底推荐地产股的原因之一是判断十月份成交会环比改善，这一点已经得到近期的成交数据的证明，板块的股价也已经有了相应的表现。分析师认为短期地产股仍会强于市场，维持对万科、保利、金地、招商、华侨城、阳光城、中南建设和荣盛发展等一二线龙头的推荐。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【券商研判】

　　海通证券：9月单月销售额超市场预期 新开工未延续恢复

　　“金九”犹在，销售超市场预期。9月房地产累计销售额4.04万亿，较去年同期增长2.7%。单月销售0.63万亿，环比增长19.42%，同比增长4.89%。市场此前普遍预期9月成色不足，但从真实情况看9月销售仍保持双增。考虑到去年4季度行业销售处于低基数期，按照目前形势看全年销售额有望保持正增长。

　　新开工、投资累增速出现波动，预判不会再创新低。维持此前判断，认为新开工和投资4季度将U型见底。后期可能还有波动，但整体呈现恢复趋势，不会再创新低，主要原因在于：1）4季度进入低基数期，2）调控的不确定性造成新开工数据后期各月出现波动。3）开发商资金面明显转好，当前已经开始适度补库存。企业新开工意愿较前期有所增强。

　　住宅开发投资增速保持回落，新开工累计同比减少6.8%。1-9月全国房地产累计开发投资为5.1万亿元，同比增长15.4%；其中商品住宅投资3.5万亿元，同比增长11%，占房地产开发投资的比重为69%。1-9月，全国房地产开发企业房屋新开工面积13.5亿平方米，同比减少8.6%。1-9月房屋竣工面积5.06亿平方米，同比增长16%。从单月的情况来看，全国新开工同比减少24%，环比减少37%。

　　销售面积累计同比减少4%。1-9月，全国商品房销售面积6.84亿平方米；1-9月商品房累计销售额达到4.04万亿元，较去年同期增长2.7%。单月情况来看，9月销售面积和销售额分别环比增长25%和增长19%，分别同比减少4%和增加5%。

　　行业当月资金来源有所上升。1-9月全国房地产资金来源达6.82万亿元，较同期增长10%。国内贷款占房地产资金来源的16%，利用外资占比不到1%，自筹资金占42%，其他资金占42%。

　　估值和投资。分析师9月观点认为看好市场反弹，并认为反弹行情有望持续（详见《“三高”降温，步入反弹暨后期择股研究》），市场当前走势与分析师此前判断一致。分析师任看好10月后期地产股表现，主要逻辑在于：1）3季报风险逐步释放。地产公司业绩释放符合预期或略超预期有望刺激板块超额收益；2）4季度属于行业传统年末清仓期，房价难有明显上涨；3）2012年销售平稳恢复使得地产股依旧具备估值切换能力。

　　个股推荐。截至2012年10月19日，A股市场动态PE在15.02倍，房地产板块动态PE在13.04倍。从以上择股逻辑出发，个股看好板块龙头（保利地产、招商地产、万科、首开股份）、低PB（天房发展）、股权激励（中南建设、荣盛发展、阳光城）、股东增持和质押概念股（华业地产）。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【个股掘金】

　　万科A:销售趋缓 土地市场态度发生变化

　　研究机构：山西证券 分析师：平海庆 撰写日期：2012-10-11

　　销售同比略有下降。2012年9月公司实现销售面积105万平方米，同比下降2.78%，1-9月累计销售面积907.9万平方米，同比增长7.93%。2012年9月公司实现销售金额120.4亿元，同比下降3.76%，1-9月累计销售金额963.2亿元，同比下降1.01%。公司销售面积继1月份之后再次同比下降，一方面和公司推盘有关，另一方面也反映目前市场仍处于低迷状态。

　　销售均价仍处于两年来较低水平。公司9月份销售均价11467元/平方米，同比上涨5.47%，较去年同期下降1.01%。今年以来公司销售价格有一定上涨，但与过去两年相比，仍处于较低水平。

　　9月新增权益储备166.19万平方米。9月份公司新增9个项目，建筑面积224.5万平方米，权益建筑面积166.19万平方米;总地价款52.25亿，公司需支付权益地价款43.89亿，9个项目平均楼面地价2327.2元/平方米，较上月略有下降。1-9月公司共新增项目储备794.8万平方米，权益储备603.42万平方米，平均楼面地价2427.47元/平方米。尽管从1-9月份看，公司新增建筑面积仍小于销售面积，公司新增项目仍属补库存，但公司单月新增项目建筑面积已连续3个月超过单月销售面积，而且9月份新增建筑面积为销售面积的2.14倍，反映公司目前对市场的态度正在发生变化。

　　投资评级:公司未来三年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元，按10月11日公司收盘价8.29元，公司未来三年PE分别为7x、6x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面，公司当前RNAV为10.35元/股，按10月11日股价折让24.88%，考虑到公司的行业地位，我认为公司RNAV折让15%比较合理，即合理价格为8.8元;综合以上分析，分析师维持公司“增持”评级。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【个股掘金】

　　保利地产:2012年9月销售数据点评

　　研究机构：东北证券 分析师：高建 撰写日期：2012-10-16

　　2012年9月，公司当月实现签约面积78.55万平方米，同比增长33.70%;实现签约金额77.59亿元，同比增长15.19%。2012年1~9月份，公司累计实现签约面积669.20万平方米，同比增长34.03%;实现签约金额756.28亿元，同比增长32.04%。公司9月份没有新增土地储备项目。

　　事件点评

　　2.1.从9月份当月的销售情况来看，同比看公司的增长力度已连续3个月下降，9月份的环比销售金额更是出现了8.6%的下降。与万科一样，公司9月份的销售情况低于预期，期待中的“金九”并没有到来。这主要是由于整个行业方面的原因所造成。预计公司的全年销售高峰已经基本过去，四季度难以再有惊喜出现。

　　在土地储备方面，公司9月份没有新增土地储备项目。截止9月底，公司全年共新增土地储备117亿元，与万科前三季度新获取权益土地储备148亿元基本接近。预计公司四季度在土地储备方面会有一定的表现，但由于地价保持高位，开发商大规模增加土地储备的时机仍未到来，开发商更多地是为了补库存，而不是为了扩张。

　　从房屋平均成交单价上看，9月份当月平均销售单价略低于上月平均成交单价，已连续2个月下降。1-9月份累计平均销售单价比上月略有下降，已连续2个月下降。分析师认为，公司销售价格的下降更多地是销售结构原因造成的。但同时，由于九月份市场成交低于预期，房价上涨的预期也逐渐在减弱。

　　盈利预测及投资评级:分析师对公司未来3年的业绩预测为:2012年每股收益为1.21元;2013年每股收益为1.56元;2014年每股收益为1.80元，维持推荐评级。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【个股掘金】

　　金地集团2012年9月销售数据点评暨最新观点:销售、拿地发力，资金渠道打通

　　研究机构：国泰君安证券 分析师：李品科，孙建平 撰写日期：2012-10-11

　　9月金地销售发力，公司完成签约面积35.1万方，同比增13.4%，环比增78.2%，签约金额40.6亿元，同比增7.3%，环比增82%。销售均价11567元/平，环比升2%。12年至今累计签约面积190.9万平，同比增31%，累计签约金额223.2亿，同比增13%。金地9月销售创12年最高，分析师预计金地销售仍将持续发力。亮丽的销售数据主要受益于公司充裕货源和积极的销售策略。分析师判断公司全月认购金额超过签约金额，超出部分将在10月逐渐转为签约，另外金地全年销售目标完成率偏低，预计其积极的推货和销售策略在四季度仍将持续，后续销售可持续发力。土地市场表现加速，在香港并购获得一线城市90万储备之外，8、9月拿地125万方，楼面地价1893元/平米。储备位于北京、深圳、上海、西安、沈阳等一二线城市，预计公司未来销售、去化率都能够提升。金地高端存货的去化问题是历史上形成的，其根本解决取决于当前的新拿地，而金地手中充裕的现金使其具备调整结构的能力。

　　未来产品结构的调整、更多产品线的成熟和推广将提升金地周转能力，并获得高于行业的成长速度。金地目前的经营表现印证分析师之前关于金地“拐点型企业”的判断，目前股价是投资良机。预计12、13年EPS分别为0.72、0.92元，RNAV8.10元，现股价相对折37%，安全边际充足。分析师认为金地未来周转速度将提升，成长性高于行业，目标价7.5元，对应12年PE10倍，维持增持评级。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【个股掘金】

　　商地产:改善符合预期

　　研究机构：东方证券 分析师：杨国华 撰写日期：2012-10-19

　　投资要点

　　三季报扭转了中报净利润下降的趋势，符合分析师预期。由于高毛利项目进入结算，本期毛利率较中报反弹至52.7%。由于资产减值、费用率上升以及少数股东损益增加的影响，导致净利润增速(16%)低于收入增速(29.5%)。

　　而三季报较中报明显改善是因为收入增速加快以及少数股东损益减少的缘故。

　　费用率水平略有反弹，但整体仍较低。2012年1-9月公司结算口径的销售和管理费用率合计为4.3%，较中期水平上升0.3个百分点;2012年1-9月销售口径的销售和管理费用率合计为2.8%，较2012年中期上升0.3个百分点。

　　1-9月公司销售金额247亿，已经超过去年全年210亿的水平，销售的高速增长源于公司充足的可售资源以及积极地销售策略。由于最近两年公司拿地较为积极，2011年拿地约270万平米，同比增54%，2012年1-9月拿地296万平米，已超过去年全年水平，且公司每年拿地面积都远大于销售面积，因此，分析师预计公司2013年可供上市资源仍有望继续增长，这将为销售的持续增长提供了有利条件。

　　资金状况比较优秀。截至2012年9月底，公司净负债率22%，较2012年中期下降2个百分点。现金对短期付息债覆盖率达到155%，较2012年中期大幅下降107百分点，这可能是因为公司长期付息债转入短期的原因。整体来看，公司的资金状况比较健康。

　　财务与估值

　　分析师预计公司2012-2014年每股收益分别为1.92、2.36、2.86元，14倍作为估值目标，对应目标价26.90元，维持公司买入评级。假设房价不涨、折现率9%，则公司重估净资产(NAV)为23.80元/股。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【个股掘金】

　　华侨城A:预收款及现金大幅增长，旅游业务进入扩张期

　　研究机构：申银万国证券 分析师：竺劲 撰写日期：2012-10-22

　　业绩符合预期，利润率企稳。公司3季度业绩增长6.5%，与分析师在三季报前瞻中预计的6%的增长基本一致。公司毛利率和净利润率都基本企稳，3季度单季毛利率为51.7%，较年中的54.5%略有下滑，主要系上半年结算的主要为深圳纯水岸及香山里项目，整体毛利率较高，而3季度交竣项目分布并不集中，分析师预计4季度伴随部分深圳纯水岸房源、武汉东湖纯水岸天樾交竣，公司全年毛利率将维持在52%左右;3季度公司母公司净利润率为15.6%，与上半年持平，主要原因系三项费用率略有下降(从年中20.3%降至20.1%)、曦城项目销售较好带来投资净收益有所提升(从年中的1.9%上升至2.2%)以及少数股东损益占比略有减少。

　　预收款及现金大幅增长，公司财务状况明显改善。公司3季度较2季度，预收款增加了54亿元，货币资金增加了17亿元，净资产负债率也从此前125%降至目前的104%，表明公司的财务状况改善明显且这一改善主要来自较好的房地产销售，分析师预计公司截至3季度末签约销售额达到170亿元，已超越去年全年水平，公司全年销售额有望达到200亿，有25%的增长。公司年初制定的加快房地产存货周转战略实施有力。

　　旅游业务再入扩张期。伴随财务状况改善，公司在10月连续签约深圳大鹏新区、福州仓山区综合旅游项目，为后续公司旅游业务奠定基础。同时，控股股东华侨城集团单方面对武汉华侨城及上海华侨城增资2.74亿，为两大欢乐谷持续开发获取配套信贷提供支持。分析师认为，华侨城的运营能力毋庸置疑，公司扩张的核心问题是解决杠杆率过高的问题，未来伴随公司房地产业务快速周转、园区门票资产证券化的逐步推进，分析师预计旅游业务的将持续文件成长。

　　公司房地产业务快速周转，旅游业务进入扩张期，维持“增持”评级。分析师预计公司2012-2014年EPS为0.46/0.59/0.70元，对应市盈率12X/10X/8X。公司RNAV(地产+旅游)为10.9元，折价幅度大为49%，维持“增持”评级。由于年初公司预收款较少，尽管房地产销售大幅增长，2012年公司业绩能否超预期将依赖于公司房地产的结算进度。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　阳光城:福州项目调研纪要

　　研究机构：广发证券 分析师：万知 撰写日期：2012-10-17

　　福州市场表现尚可 前八月表现突出。福州商品房市场年消化规模在600 亿元/600 万平方米左右， 今年以来福州市场表现出色。8 月份表现比7 月份更为突出。8 月份累计销售面积增速为22%，比7 月提高7.4%;商品房销售额482.39 亿元，比7 月增长9.7%。房地产开发投资603.18 亿元，增长14.5%。

　　9 月有所回落，但仍处较高水平。9 月福州市场比7、8 月份稍有降温，周成交量从7 万方左右下降至5 万方，但同比去年有100%的涨幅，成交仍处于较高水平。

　　阳光城勇夺第一 阳光城在上半年福州地区实现销售金额、销售面积、销售套数均为第一。 本次分析师调研了阳光城位于福州的三个项目，一个位于主城区(凡尔赛宫)， 两个位于郊县(理想城与翡丽湾)。

　　总体看，位于主城区的凡尔赛宫销售较好，且后续销售无忧。郊县的两个表现各异。理想城作为老项目，客户基础较好，销售也不错。翡丽湾为新盘， 所在区域竞争也较为激烈，从蓄客情况来看，热销压力不是很大。

　　四季度可售仍充足，继续推荐 分析师推算四季度公司仍有货值40 亿的楼盘推出。全年销售完成65 亿的计划没有任何压力。 继续推荐!看好公司的快速扩张周转的策略，预计2012-2013 每股收益分别为0.94、1.38 元，建议买入。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　中南建设:净利润同比增长11%，经营性净现金流进一步改善

　　研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣 撰写日期：2012-10-19

　　中南建设2012年前3季度实现营业收入81.9亿元，同比增长3.6%，净利润7.1亿元，同比增长10.7%;每股收益0.61元。公司目前已经形成了良好的区域布局，拥有有效的盈利模式，以销售周转率为重，近几年实现了快速成长，分析师维持买入评级。

　　支撑评级的要点n净利润同比增长11%，期间费用率增长较多。2012年前3季度，公司实现净利润7.1亿元，同比增长10.7%，合每股收益0.61元;7-9月，公司实现净利润2.4亿元，每股收益0.21元，同比增长5.9%。公司期间费用率同比增长较多，由去年9.22%上涨4.76个百分点至目前的13.98%。

　　10月份销售有所好转，预计全年销售约100亿元。3季度末，分析师估计公司实现合同销售金额约为76亿元，同比增长约43%。公司进入10月份销售有所好转，仅十一黄金周中就销售了400多套，分析师估计有4-5亿元的货值，因此预计10月销售成绩较9月份有所增长，并预计公司全年销售可完成100亿元左右，同比增长18%。

　　负债率仍然偏高，经营性净现金流进一步改善。报告期末，公司资产负债率为81.90%;净负债率为90.7%，较2季度末下降2.7个百分点，处于行业平均水平之上;销售回款的上升使得公司的每股经营活动产生的净现金流在上半年转正的情况下进一步改善，达到0.37元，同比增长115%。

　　估值

　　中南建设凭借一二级联动和打包拿地的模式得以低成本拿地，同时专注于深耕经济百强县的开发策略以及积极定价的销售策略促使公司在弱市下实现令人满意的销售成绩，同时，较高的预售锁定率也保证了公司未来1-2年内的业绩表现。鉴于公司前期的降价对于毛利率的影响，分析师对公司2012-14年业绩预期分别向下微调3.7%、2.5%和3.7%至1.041元、1.366元和1.676元，并维持目标价为13.27元，相当于12.8倍2012年市盈率和26%的2012年末NAV折价，维持买入评级。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【个股掘金】

　　荣盛发展:业绩平稳增长，销售超预期

　　研究机构：国元证券 分析师：沈亮亮 撰写日期：2012-08-15

　　事件:

　　2012年1-6月，公司实现营业收入55.42亿元，同比增加38.97%，营业利润10.88亿元，同比增加32.58%，归属母公司所有者的净利润8.38亿元，同比增加36.59%，基本每股收益0.45元，符合预期。

　　正文:

　　各项指标运行稳定。上半年公司结算面积86.32万平米，同比增长28.19%，结算收入54.16亿元，同比增长38.08%，主要来自河北地区，占比61%，因项目结构有所变化，结算均价8%。综合毛利率下调1.57个点，至35.63%，相对平稳，费用支出控制有效，费用率同比下调1.92个点，较一季度下调3.28个点。

　　存货周转率维持在29%，资产负债率下调4.5个点，至72.84%，去除预收账款后，负债率为40.9%，下调5.4个点，低于行业平均水平，报告期内，公司各项指标运行平稳，财务结构趋于优化。销售维持较好增长。上半年公司实现签约面积116.36万平米，销售金额68.17亿元，分别同比增加73.34%、66.19%，已完成去年销售额的60%，超出分析师销售额60亿的预期，回款比率85%。上半年新推盘约70亿，年初存量货值约60亿，整体去化率在50%以上。

　　下半年新推盘在100亿以上，加上年中存量盘，可售货值在160亿左右，因新盘量增大，整体去化预计在60%以上，销售额可达到96亿，按目前的市场行情，下半年行业可维持好转，公司在推盘节奏方面把控性高，加大推盘量的可能性极高，全年销售可维持在170亿以上，增幅将达到50%。

　　资金不算紧张，业绩有保障。公司期末短期借款和一年内到期的长期借款约19亿，账面现金20亿，下半年预计有90亿左右的销售回款，同时，公司贷款能以一向较强，基本可支撑现有项目投入，及后续的拿地扩张。

　　期末预收账款96亿，相当于上年全年的营业收入，为分析师预测的未来一年内营业收入的80%，业绩保障程度较高。

　　维持“推荐”。分析师预计公司2011-2012年净利润增长42%、38%，实现每股收益1.15元、1.59元，估值具一定优势，同时考虑到公司在逆境中的良好经营，以及不断完善的内部管理体系，未来成长空间值得期待，维持“推荐”。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　【个股掘金】

　　华夏幸福点评报告:销售平稳，价格回升，维持买入

　　研究机构：申银万国证券 分析师：殷姿 撰写日期：2012-10-09

　　华夏幸福今日公布7-9月经营情况:2012年7-9公司实现签约销售面积70.51万方，同比增长24.37%，房地产签约销售额49.94亿，同比增长17.03%。12年1-9月公司整体销售额为138.24亿，其中房地产销售额118.6亿，园区结算回款额18.93亿。

　　销售态势平稳，价格回升明显，维持全年销售额160亿的预测。1)3季度销售额环比上升8.3%，销售状况平稳。2012年三季度公司房地产实现签约销售额49.94亿，同比增长17%，环比上升8.3%，1-9月共销售118.6亿，同比增长20.3%，基本符合分析师的预期。公司目前的主要在售项目仍是固安、大厂、香河、怀来4个孔雀系列，3季度园区配套住宅销售额40.7亿，同比上升12.2%，环比上升1.1%，销售状况平稳，未出现下降。2)3季度价格回升明显，环比上涨21%。由于北京市场销售回暖带动价格回升，以及销售产品结构的影响，3季度销售均价增长到7083元，环比上涨了21%，其中园区配套住宅销售均价上涨22%，城市地产均价上升15%。3)预计未来销售仍将稳定，维持全年房地产销售160亿的预测。分析师预计4季度泛北京市场的销售情况将较为稳定，加上公司项目的价格优势和北京的限购溢出效应仍然存在，分析师维持对12年房地产销售额160亿的预测，同比增长25%，目前已完成74%。

　　园区开发回款稳中略降，新园区持续复制。3季度公司园区业务结算回款额为5.23亿元，同比下降6.87%，预计全年园区业务回款将与11年基本持平或略有下降。继沈阳苏家屯、无锡南长区项目之后，公司3季度又新签了京口区大禹山创意新社区项目，公司在不断进行异地复制的同时，还因地制宜，探索新的园区运作模式。

　　销售态势稳定，公司业务模式独特，维持买入评级。目前泛北京市场销售态势平稳，公司项目的价格优势和北京的限购溢出效应仍然存在，分析师维持对12年房地产销售额160亿的预测。分析师继续看好公司“园区+地产”的独特模式，维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测，维持买入评级。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　中航地产业绩点评:销售好于预期

　　研究机构：国金证券 分析师：曹旭特 撰写日期：2012-08-17

　　业绩简评

　　公司上半年实现营业收入10 亿元，同比下降8.4%;净利润0.03 亿元，同比下降91.7%;每股收益0.0053 元，低于预期。

　　经营分析地产结算少导致盈利水平低:上半年公司毛利率为37.9%，较去年同期下降3.9 个百分点，净利率仅为0.35%，下降3.5 个百分点。毛利率下降主要是出让深圳格兰云天酒店管理有限公司使毛利较高酒店服务业收入下降。

　　期间费用同比下降2.1 个百分点，因为出让格兰云天使销售费率下降8.4 个百分点，但财务费率由于利率提高和部分项目停止资本化提升7 个百分点。最终净利率与毛利率下降点数基本一致。

　　净利润同比下降91.7%，但净利率与毛利率下降点数一致，说明净利润降幅较大主要是由于中期净利润本身基数较低，而这主要是由于中期房地产收入受结算进度影响占比较小，11 年中期地产收入仅占全年结算的21%，不必担心公司全年的盈利能力。

　　销售量价均升。上半年公司实现销售16.63 万平米、14.84 亿元，分别同比上升28.4%和40.8%;销售均价8924 元/平米，同比上升9.6%。上半年除昆山九方城、惠东中航城销售超出预期外，成都中航国际广场2 月开盘也实现销售近5 亿元。

　　逆势拿地，再下两城。上半年公司新增昆山和湖南衡阳两项目，合计9.13亿元。两项目建面均为45 万方左右，用途均为商业和住宅，满足中航城模式的开发要求;而衡阳也是公司新进城市，有望实现中航城模式的再一次异地复制。

　　财务相对稳健:公司目前持有现金15.5 亿元，是短期借款与一年内到期长期借款的1.13 倍，短期偿债压力不大。公司扣除预收账款外的资产负债率为59.6%，其中有息负债率30%，净负债率为69%，财务状况相对稳健。

　　业绩基本锁定:公司年底有预收款18.4 亿元，与上半年已结算的地产收入合计是12 年预计地产收入的140%，业绩基本锁定。

　　分析师预计公司12、13 年每股收益分别为0.42 和0.53 元，维持公司增持评级。

　　（《证券时报》快讯中心）