加速联姻地产基金 房企融资多元开花

　　10月16日，华远地产宣布与歌斐资产合作共同开发西安房地产项目。10月10日，上海高价楼盘的竞拍，让信保(天津)股权投资基金走上台前……面对依旧不容乐观的融资环境，开发商在传统渠道银行贷款获取资金的同时，开始通过联姻地产基金等方式实现融资多元开花。

　　地产基金密集插手房产开发

　　10月16日，华远地产发布公告宣布，旗下全资子公司北京市华远置业有限公司(简称华远置业)与上海歌斐星舟投资中心(有限合伙)(简称歌斐星舟)签订《投资协议》，共同投资9.7亿开发西安房地产项目。其中，华远置业预计投资2.4亿元，歌斐星舟预计投资7.3亿元。

　　双方将以收购项目公司100%股权的方式，获得项目开发所需的土地使用权。收购完成后，项目公司注册资本1亿元，华远置业持有项目公司51%股权，歌斐星舟持有项目公司49%股权。未来将按持股比例分享项目公司利润、分担亏损。

　　根据协议，该9.7亿投资额将用于支付收购项目公司全部股权的股权转让款(华远置业和歌斐星舟按51：49的比例支付)和债权转让款以及项目流动资金，并将用于项目滚动开发。公告另披露，在歌斐星舟7.3亿投资额之中，还包括该公司向项目公司提供的6.81亿股东贷款。该笔贷款将用于项目的开发建设，贷款利率为10%/年，贷款期限为30个月。

　　歌斐资产是诺亚财富的全资子公司，其主营业务为实业投资、创业投资、投资咨询等。歌斐资产与上市房地产公司合作较频繁。今年7月10日，卧龙地产公告称，公司拟认缴出资额为人民币5000万，参股昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限合伙)，该合伙企业的普通合伙人即为歌斐资产管理有限公司；7月30日，阳光城公告拟与歌斐资产管理有限公司签订的框架协议，合作福州盛阳房地产开发有限公司及阳光城(厦门)置业有限公司项目。此次华远地产是公开披露的第三例。

　　利息成本高催热多元化融资

　　“目前银行贷款仍然是房地产行业主要来源，受到楼市调控政策以及开发商自身扩张的需求，开发商对资金需求很大，银行对房地产信贷的审批越来越紧，房企主动多样化融资手段，减少对银行信贷的依赖。”兰德咨询总裁宋延庆表示，调控或将推动整个房地产行业从信贷支持的房地产向多元化金融支持的房地产转变。

　　中国指数研究院的监测报告显示，从9月17日到10月15日，多家房企融资总额超过了200亿元。其中，通过优先票据、信托融资、配股融资等手段融得资金占总融资额的近8成。

　　标杆房地产上市公司积极进行融资模式的创新，如2011年万科与华润集团及其关联公司展开合作后，今年又以10亿元收购香港的南联地产公司，意图拓展海外融资平台，金地、招商等企业也在积极拓展海外融资渠道。10月10日上海诞生最高价楼盘，竞得者就是保利地产及其发起的信保(天津)私募股权投资基金。

　　国家统计局此前发布的数据显示，1-9月份，房地产自筹资金8438亿元，增长11.4%；其他资金28469亿元，增长9.6%。在其他资金中，定金及预收款17841亿元，增长13.2%；个人按揭贷款7064亿元，增长14.2%。

　　利息成本的上升也是房企采取股权等多种融资方式的一个重要原因。宋延庆表示，“为某房企做项目大成本”结算分析显示，利息支出分摊到单位成本中高达2431元，相当于楼面地价(6300元)增加了2000多；利息竟吃掉了近70%的利润！这两年土地溢价少了。原本溢价可冲抵甚至高于资金成本，现在很难了，如果再不关注资金成本可能就赚不了钱！

　　新时代证券分析师裴明华表示，华远此次引入基金，就其10%/年的贷款利率看，融资成本偏低，因为目前开发商的实际融资成本基本是在15%左右，信托融资能达到12%-14%。

　　股权融资受青睐

　　由于目前行业融资环境依旧不容乐观，开发商难以通过传统渠道银行贷款获取资金，因而不少中小企业就会考虑通过市场化的融资手段筹资。房地产利润受到私募的青睐，两者一拍即合。

　　一位开发商向记者表示，现在银行资金风控体系很严，全抵押、全担保，卖完以后还要解封。而私募股权基金的资金很好运用，既不用抵押，又不用担保。而地产基金的资金对企业运作还是有促进作用的。

　　目前我国房地产信托产品以两种形式为主，分别是贷款信托和股权信托。其中，贷款信托是目前房地产信托投资的主要形式。然而，贷款类房地产信托产品设计过于简单，技术含量较低，信托公司从事此类业务时虽把关较严，却也难以掌控，一旦项目风险暴露，信托公司自身也难以充分应对，股权类房地产信托产品结构则相对复杂，技术含量更高。从风险管控角度来讲，信托公司更容易把握风险、这类产品也相对安全。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，一方面基金公司已不再甘心幕后，加大对回报要求。“目前贷款回报率在10%左右，而目前房地产项目回报率超过20%。因此房地产基金不再满足赚取固定回报。同时，为分担风险，开发商们也有要求采取股权方式融资的冲动。”

　　不过，宋延庆表示，为了控制风险，基金在与开发商合作时通常采取股权加债券融资的方式，即使股权融资，基金对于房地产企业要求也非常苛刻，对项目利润或对投资项目销售情况都有严格规定。