胡葆森：房价未来三五年不会降 但暴利时代已终结

　　搜狐财经讯 2012年11月4日搜狐企业家年会在北京震撼召开，本次年会云集50余名精英企业家和重量级经济学家，以“抉择时刻：后2012的传承与突破”为主题，设置了五场分论坛，分别围绕着2012年后的下一部改革、房地产调控、企业融资、中国制造业的发展、企业创新等话题，搜狐财经全程直播。

建业地产董事长胡葆森

　　建业地产董事长胡葆森在分论坛“调控与开放：地产如何突出重围”上表示，从房地产行业开始转折的1998年到2010年，这12年间由于土地供应的减少，导致土地价格快速上涨，也导致了商品房市场的价格快速上涨。但这个阶段最大的问题是保障房没有和商品房一样同步推向市场。十一五建设3500万套保障房的硬性任务，强压给各地的政府，是恶补欠帐。未来三到五年，当这3600万套保障房推向市场的时候，市场的供应结构发生了根本性的变化，平均房价就会下来。商品房的价格在未来三到五年的时期不会下降，因为它的土地供应量在减少。

　　此外胡葆森还表示，对工业和商业的平均利润率来讲，房地产行业过去二十年确实处于一个高利润时期。由于地价、房价被有效的控制，行业平均利润现在是呈现下降趋势。就现在这两年而言，平均利润率在10%或者是多一点。所以暴利时代已经结束。

　　以下为部分文字实录：

　　胡葆森：任志强是我们业界的大哥级的人物。不光是因为他年龄长，还是因为他对很多问题有很深的思考和研究。他刚才说的明年房价上涨还是为了提醒政府，而不是把我们自己研究成果在市场作为吸引眼球的成果去表述。刚才他已经把利益讲的很清楚了。我自己认为，我们作为地产界的从业人士，还是希望在这个行业能够长期呆下去。长期呆下去一个很简单的道理，一个暴利行业是不可能持续的。只有一个合理的利润空间的行业，才能够持续稳定的发展。所以我个人认为，他说的房价暴涨的根本性的原因是不希望目前的土地供应导致房屋供应严重失调的情况。

　　大家知道中国的房地产市场有几个转折点。一个是98年之后福利分房制度真正停止之后，房地产行业进入了一个快速发展时期。那一年有两个标志性事件，就是福利分房制度在全国范围内停止。第二，人民银行让四大商业银行拨出了1500亿人民币支持老百姓用按揭的方式买房。房地产行业真正快速发展起步时间点是1998年。可是到了2010年，这12年间我们发现一个问题，831大限，导致了土地供应的减少，导致了土地价格的快速上涨。也导致了商品房市场的价格快速上涨。房地产市场的价格快速上涨，05、06、07年是快速增长期。08年由于四万亿的投资，09和10年有一个阶段性的快速上涨。这个阶段最大的问题是保障房没有和商品房一样同步推向市场。在98到10年这12年间没有及时的命令各地方政府把这件事情从土地出让金里面拿出来一部分建设保障房。所以这样一来导致了政府意识到了不足。

　　在十一五期间公布了3500万套这样一个硬性的任务，强压给各地的政府。所以这是恶补欠帐，加速保障房的建设。过去十二年间的欠帐要用未来五年八年的时间补。目前整体处在这样一个时期。这个时期当然也有很积极的因素出现，未来三到五年，当这3600万套保障房推向市场的时候，市场的供应结构发生了根本性的变化。平均房价就会下来。这个时期由于土地价格，或者土地的供量在各个地方都在减少，大量的土地用于保障房建设或者其他的工业正确。真正的商品房的土地供应减少。商品房的价格在未来三到五年的时期不会下降，因为它供应量在减少。

　　 随着宏观经济在未来的中期，宏观经济如果不从根本上得到改善，现在地方政府面临着多重的压力。一方面他要保八，中央政府给他下的指标，不能由于某一个省的经济下滑太快，对宏观中国8和7.5的增长产生太大的拖累。另外，价格还不能过快的上涨。由于不能让房价过快上涨。所以一些地方高价的房盘就让房管局托，不让他最近推向市场。导致了各地的房价看似出现了平稳，但是实际上积压了很多的矛盾。所以我们希望市场的和政府的手在未来的房地产行业发展过程中能够同时起作用，而不是用单一的政府的手来强制性的采取一些限购或者限贷的政策压制房价，在短期内按照他的要求出现了平稳。我们希望经过十一五之后的中国房地产，市场的归市场，保障的归保障。所以让市场能够出现一个真正的平稳的健康持续的发展。

　　胡葆森：最近我参加了阿拉善组织举行的公益年会。在这个沙龙上我也谈了观点。政府、企业、人。政府追求王道，王道追求的目标是强国富民。商道追求的目标是收获财富、赢得尊重。人道追求的目标是关爱生命、尊重自然、保护自然。我们做企业，在房地产行业里面大家都很幸运，赶上了中国城市化二十年这样一个加速时期。你不管用什么样的模式，只要你入了这个行业，肯定对这些企业，六万家、八万家地产商都取得了长足的发展，因为你都是沾了城市化加速的光。你无论什么模式都能赚到钱。现在城市化进入了巅峰发展的时期。这个行业到一万三千美元的时候达到了一个饱和，现在还有十年和十五年的城市化不断加速的时期。在城市化现在二十年和今后二十年的过程中，房地产只要贴着城市化的过程在走，你用什么样的模式都不可能亏钱。这是一般的规律而言。行业内现在说上半截已经走完了，现在开始的是行业的下半截。商业利润率在2%、3%，工业平均利润率不到5%。如果相对工业和商业的平均利润率来讲，房地产行业过去二十年确实处于一个高利润时期。地价、房价被有效的控制，房地产行业的平均利润现在是呈现下降的趋势。就现在这两年而言，平均利润率在10%或者是多一点。所以暴利时代已经结束了。

　　宏观经济在未来五年和十年，在大家乐观的判断形势下，房地产行业在这样的水平上我相信还能持续十年、十五年。包括中西部地区要二十年乃至更长时间。未来的城市化还有二十年不断加速的时期，房地产行业不需要在模式上做太多的创新，只要把自己心理投资盈利的预期稍微下调一下，把自己产品和服务更加重视一下，房地产行业在未来的十年能够做到持续的生存和发展，不是太难的事情。

　　建业集团一直扎根在河南这样一个人口大，立足在河南120个城市，在房地产行业与众不同的发展模式。所以用了二十年的努力持续在一个区域、做一件事情。所以现在和目前为止，基本上初步收获了来自政府、专家学者、客户、员工本身，还包括同行，现在上市之后也加入了投入者的普遍认同。这样一种模式现在看来，再用十年时间，我们大约会从现在的将近十八个地级城市走向一百个县级城市，今年已经二十个，明年还会进入二十个。这一百个县级城市会用未来八年到十年时间能够做完。当建业集团三十周年的时候，我们在十年前设计的，或者为企业设计的程序化的战略模式会收到一个成果。这个成果就实现了为企业设定的根植中原、造福百姓。从企业公民的角度来说，创造财富、完善自我。这样一条，追逐了一个双重目标的商业模式还需要十年时间来证明。现在还不是照这个模式去推广的时候。另外，这个模式非常艰苦，这个时期他不能跟别人比销售额、利润额、更不能跟别人比创造财富的速度。但是我相信这样一个有自己目标的、以战略为导向的企业，他永远不担心阶段性的爬坡，他会沿着自己的目标，一步一个脚印的走下去。